A aquisição da casa própria segue sendo o sonho da maior parcela da população brasileira. A compra de um imóvel na planta tem se mostrado uma opção viável, considerando que grande parte dos compradores não tem condições financeiras para realizar o pagamento à vista do preço do bem já construído.
Junto com o preço mais barato, a compra do imóvel na planta também apresenta atrativas opções de financiamento imobiliário. Todavia, no dia a dia forense verificamos dois grandes problemas sobre o tema.
O primeiro problema é a falta de informação ao consumidor, tanto por parte da construtora quanto por parte do agente financeiro no momento da contratação. Raramente os consumidores são informados de que até a entrega das chaves NÃO estarão pagando as prestações do imóvel, mas tão somente os encargos sobre o empreendimento, os comumente chamados juros de obra.
Resumidamente, quando uma construtora planeja realizar um empreendimento imobiliário, a empresa busca recursos perante instituições financeiras. Tais verbas são liberadas à medida da evolução da obra. Da mesma forma, quando o consumidor assume um financiamento imobiliário para adquirir um imóvel na planta, o recurso não é alcançado diretamente a ele, mas sim fornecido à construtora. Assim, a instituição financeira repassa à construtora a quantia financiada e cobra do adquirente os juros pelo valor emprestado à responsável pela obra.
Então, os juros de obra correspondem ao valor pago mensalmente pelo comprador ao agente financeiro para cobrir parte dos juros do financiamento contraído pela empreiteira para execução do projeto. Esta cobrança é lícita e parte fundamental para a realização das transações imobiliárias.
O comprador precisar saber que os valores pagos a título de juros de obra não contribuem para a liquidação da dívida (quitação do preço), pois se trata tão somente da remuneração do valor empregado pela instituição financeira.
Ou seja, o dinheiro pago como "juros da obra" não são computados para a amortização do débito; o pagamento do valor financiado somente inicia-se após o término da obra com a entrega das chaves do imóvel ao comprador e expedição do "habite-se".
O segundo problema é a cobrança dos juros de obra APÓS o término do prazo de entrega do imóvel. Os contratos de compra e venda de imóvel na planta devem trazer de forma clara ao adquirente o prazo de entrega do bem, normalmente acompanhado de uma cláusula de tolerância, a qual não pode ser superior a cento e oitenta dias.
É ILEGAL cobrar do consumidor juros de obra após o prazo para a entrega do imóvel, já incluído o período de tolerância. Afinal, o comprador não dá causa ao atraso na obra, e quanto maior o atraso da obra, mais tempo o consumidor pagará juros sem saldar seu débito. Portanto, o adquirente não pode ser penalizado pagando os juros de obra em caso de atraso na entrega.
Em setembro/19 o Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.729.593 e fixou o entendimento de que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
Assim, tendo ocorrido o pagamento de juros de obra durante o período de atraso na entrega das chaves, estes valores devem ser devolvidos ao comprador.
____________
*Cassiano Cordeiro Alves é advogado cível equipe XLADV.