Um dos maiores problemas enfrentados nos condomínios residenciais é a inadimplência, ou seja, quando parte dos condôminos não pagam a respectiva quota condominial cobrada para suprir as despesas da massa condominial.
Não paga a contribuição condominial, inicia-se o processo de cobrança, com notificação administrativa do devedor para pagar o débito e caso não seja atendida, com o ajuizamento de execução para exigir os débitos em juízo, sob pena de penhora ou constrição de bens para saldar a dívida.
Contudo, muitas vezes, o único bem que o devedor possui é o próprio imóvel, que por sua vez esta financiado e por força da alienação fiduciária ou hipoteca, que transfere a propriedade para a instituição financeira, inviabiliza a constrição do bem imóvel, impedindo assim o condomínio de levar o bem a leilão para venda forçada.
Desta forma, se torna inviável a alienação da unidade devedora e dificulta excessivamente a satisfação do crédito, prejudicando sobremaneira o condomínio, que se vê obrigado a suportar o peso da inadimplência, por muito tempo, colocando em risco inclusive o pagamento das despesas para manutenção das áreas comuns.
Este cenário, felizmente, tem mudado graças a mudança de entendimento dos tribunais. Sensibilizados pelo problema, o Poder Judiciário tem autorizado a penhora de imóveis financiados, mesmo que gravados com alienação fiduciária, permitindo assim que seja realizado o leilão da unidade, de modo a que seja pago o débito condominial.
Isso porque as decisões judiciais favoráveis partem da premissa já consolidada de que os débitos de condomínio têm natureza “propter rem”, ou seja, as obrigações originadas do próprio imóvel recaem sobre ele, onerando a própria coisa, pouco importa quem seja o titular do domínio, nem a vinculação entre a pessoa e o bem, pois em qualquer caso a coisa (imóvel) responde pela dívida.
Logo, mesmo que a titularidade do bem esteja nas mãos da instituição financeira (credor fiduciário), e ainda que a dívida seja proveniente do inadimplemento de obrigação assumida pelos fiduciantes (condôminos/moradores), será sempre o imóvel a responder pela obrigação. A ressalva que se faz é que a instituição financeira proprietária do bem seja previamente intimada sobre a realização da constrição e do leilão.
Além disso, os precedentes analisados firmam entendimento de que os interesses da coletividade condominial prevalecem sobre os interesses da instituição financeira, dada a necessidade de manutenção do seu equilíbrio econômico e da copropriedade.
A mudança jurisprudencial mencionada neste artigo, pode ser conferida nos seguintes julgados: STJ: REsp 1363168; TJSP: 2066395-13.2018.8.26.0000; 2212361-41.2017.8.26.0000; e 2167565-62.2017.8.26.0000.
Espera-se assim maior agilidade e efetividade das execuções movidas por condomínios para cobrança de quotas condominiais em atraso, pois os devedores poderão ter suas unidades levadas a leilão, mesmo que gravadas com cláusula de alienação fiduciária, tudo para satisfazer o crédito perante o condomínio.
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*Átila Melo Silva é sócio do Manna, Melo & Brito Advogados.