Com a publicação e vigência da lei 13.786/18, conhecida como lei dos distratos, houve relevantes alterações na lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Dentre essas relevantes alterações, merece referência a que confere ao adquirente a valiosa prerrogativa de arrependimento, já disposta no código de defesa do consumidor, porém agora explicitamente aplicável aos contratos imobiliários.
Oportuno explicitar que a mencionada inovação legislativa também trouxe a previsão de que os contratos de promessa de compra e venda, bem como os pactos de compra e venda são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiro. Essa nova feição jurídica de tais pactos imobiliários cria barreiras ao arrependimento motivado ou não do negócio, por parte do comprador ou vendedor e resulta na atribuição de um caráter de definitividade a esses ajustes, ressalvadas as hipóteses de desfazimento por inadimplemento.
Nada obstante, o Código de Defesa do Consumidor prevê o chamado direito de arrependimento no prazo de 7 (sete) dias da assinatura ou do recebimento do produto ou serviço, com a devolução integral e imediata do valor pago, desde que adquiridos fora do estabelecimento comercial, como acontece, por exemplo, com os serviços contratados pela internet ou por telefone:
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.
Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.
A alteração trazida no art. 67-A § 10 da lei 13.786/18, por sua vez, estabelece o direito de arrependimento nos termos já delineados no CDC, para o adquirente, nas situações em que o contrato tiver sido celebrado fora da sede do incorporador. Observe-se:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
(...)
§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
Ora, essa modificação diz respeito à equiparação do adquirente ao consumidor quando as vendas de unidades imobiliárias sejam realizadas sem a visão clara, plena, direta e presencial do comprador, como nos casos de promessa de compra e venda relacionadas a unidades na planta ou mesmo na hipótese de transações que ocorram através da internet. Nesse diapasão, o adquirente que realize a compra de um imóvel fora do estabelecimento comercial do vendedor, como ocorre num estande de vendas ou feirão de imóveis, possui, com base na lei 13.786/18, o direito de arrepender-se da compra ou promessa, no prazo de 7 (sete) dias corridos, desfazendo- se o negócio, com a imediata devolução da integralidade dos valores, pagos inclusive da comissão de corretagem e sem qualquer dedução.
Em contrapartida, é mister ressaltar que esse “novo direito” diverge da jurisprudência firmada até então. Para os Tribunais Superiores, antes da vigência da lei ora em análise, o pleito do distrato, como decorrência do arrependimento manifesto pelo adquirente, independente da data em que o contrato foi firmado, seria caracterizado como inadimplemento, ensejando, portanto, reparação pela frustração do negócio, além da responsabilização por eventuais prejuízos e autorização para que fosse retido parte do valor pago.
Das considerações enunciadas acima, é necessário ponderar e aclarar a redação equivocada do §11 do art. 67-A da lei 13.786/18. Nesse preceito, o legislador apresentou como marco inicial para contagem do prazo de 7 (sete) dias, a data da postagem da carta de comunicação de arrependimento, comprovada pelo AR (aviso de recebimento), levando à enganosa suposição ou interpretação de que o prazo só teria início quando o envio da correspondência ocorresse e não a contar da data da efetiva realização da avença (contrato), como marco mais intuitivo.
Dessa forma, ratificando o exposto, tem-se que o adquirente que firmar contrato fora do estabelecimento comercial, pode, dentro do prazo de 7 (sete) dias, exercer seu direito de arrependimento, estando-lhe assegurada a devolução da integralidade do valor pago pelo imóvel, incluída a taxa de corretagem. Assim, o comprador que se arrepender da avença deverá comunicar ao incorporador, no prazo exposto e através de carta registrada com aviso de recebimento, a sua opção de não prosseguir com o contrato, requerendo a restituição dos valores já pagos.
Por fim, é importante enfatizar que as mudanças trazidas pela nova legislação são aplicáveis apenas aos contratos firmados a partir de 28/12/18, dia em que tal normatização entrou em vigor.
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*Bruno Rafael de Lima é advogado, graduado pela AESO - Barros Melo, pós-graduando em direito e mercado imobiliário, com atuação em seguros e direito Imobiliário. Membro da comissão de direito securitário da OAB/PE nos anos de 2017 e 2018.