Incorre em abuso de direito o titular de uma parte relevante de unidades privativas ou fração ideal de um condomínio que faz prevalecer seus interesses em razão do poder representativo dos seus votos nas assembleias, comprometendo o interesse coletivo daquele seguimento condominial.
Nestes casos a assembleia constitui mera formalidade, pois o interesse do condômino majoritário se sobrepõe a todos os votos dados em prol da coletividade. O poder absoluto de deliberação em detrimento à soma dos votos dos demais consortes prejudica a boa convivência e a regular administração do condomínio edilício.
Essa realidade é comum em condomínios novos com muitas propriedades em nome da construtora ou incorporadora, ou nos casos de grupos de investidores que adquirem um número substancial de unidades para locação.
Assim, os condôminos majoritários elegem o síndico, decidem sobre as despesas, autorizam obras, desobrigam-se de deveres, priorizam suas demandas particulares, e vão de encontro à finalidade precípua do condomínio que é o convívio em comum de maneira harmônica e solidária.
Por outro lado, pode acontecer o uso excessivo de procurações para favorecer abusos de uma minoria que por muitas das vezes se perpetuam nos cargos eletivos e com isso ocasionam uma gestão centralizadora fortemente prejudicial.
A solução legal para essas ocorrências está prevista no Código Civil, no parágrafo único artigo 1.352, CC, assegurando assim o direito das minorias dos condôminos quando houver previsão convencional nesse sentido. Vejamos:
Art. 1.352. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
É possível, exemplificadamente, limitar nas convenções o uso de procurações para cargos eletivos, propiciando, portanto, que o síndico e os conselhos consultivo e fiscal sejam escolhidos por sua proposta de trabalho e não por um conglomerado de acuidades escusas.
Entretanto raríssima é a ocorrência de previsões que protejam os condôminos dessas ocorrências em convenção condominial. E os direitos de uso, gozo e fruição dos coproprietários somente serão respeitados por um controle judicial. Nesse sentido, muito bem elenca Rubens Carmo Elias Filho:
Se, por um lado, o condômino minoritário pode criar sérias dificuldades para a realização de benfeitorias, obras em áreas comuns ou ainda para a destinação do condomínio, por outro, um condômino que seja titular de mais de 50% do total das frações ideais é capaz de instaurar uma verdadeira tirania, na medida em que as deliberações em assembleia, que obrigarão a todos, serão definidas pela vontade deste condômino (arts. 1.352 e 1.353 do Código Civil), situação que excepcionalmente pode ensejar a intervenção judicial para afastar abuso de direito praticado pelo “poder tirano da maioria de um só”
Evidentemente que em eventual processo judicial deve-se comprovar o abuso do direito do condômino majoritário e a demonstração de um prejuízo coletivo para invalidar a deliberação da assembleia.
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Filho, E., R.C. Condomínio Edilício: Aspectos de Direito Material e Processual. Disponível em: clique aqui.
LOPES, Jésus Manoel Leão. O direito do voto versus o condômino majoritário nas Assembleias do condomínio edilício. 2017. Monografia (Bacharel em Direito) - Curso de Direito, Universidade do Sul de Santa Catarina, Palhoça, Santa Catarina.
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*Larissa Alves é consultora jurídica do escritório de advocacia Anderson Machado Consultoria e Assessoria Jurídica Condominial e Imobiliária.