Muito se discute a respeito das alterações realizadas pela lei 13.786/18, popularmente denominada lei do distrato, o que é comum, por se tratar de uma lei nova, caso contrário, se houvesse uma concordância em todos os aspectos legais seriam a morte do direito e dos debates jurídicos.
A lei do distrato veio no momento em que o Brasil atravessava uma crise político-financeira, na qual, resultou no aumento das demandas que visavam o desfazimento do contrato por meio de distrato ou pela resolução contratual motivada por inadimplemento do adquirente ou do incorporador em cumprir suas obrigações.
O aumento dessas demandas se deu justamente por inexistir uma legislação que regulamentasse o modus que deveriam ser realizados esses distratos/resoluções, deixando muitas vezes o adquirente a mercê das incorporadoras, tendo que se socorrer ao judiciário para dirimir questões como, quais seriam as verbas passíveis de retenção e quais seriam os valores corretos dessas retenções por parte das incorporadoras.
Importante destacar, ainda nessa fase introdutória, que embora se tenha regulamentado o modus operandi dos distratos/resoluções, o ministro Luiz Felipe Salomão, levantou uma questão de ordem no julgamento do RESP 1.498.4841, que foi acolhida por unanimidade, objetivando a não aplicação simples e direta dos dispositivos da lei 13.785/18 no julgamento de dois temas repetitivos (970 e 971), casos esses anteriores ao advento do mencionado diploma, que tratam respectivamente, da possibilidade da cumulação da cláusula penal decorrente da mora com a indenização por lucros cessantes quando há atraso por parte da construtora e, da inversão em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente.
Embora tenha sido adiado o julgamento do recurso especial supracitado, por falta de quórum da turma, acredito que esse seja o caminho mais prudente a ser adotado, uma vez que, não existindo uma legislação vigente ao tempo, que regulamentasse os distratos/resoluções, não se pode aplicar diretamente a lei nova. O que deve ser feito é utilizar-se de tal diploma, como paradigma para as decisões de conflitos pretéritos, deixando a aplicação direta para questões posteriores a vigência da lei.
DO QUADRO RESUMO
Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, com o advento desse novo diploma deverão ser iniciados por um quadro-resumo, que deverão conter:
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
Inicialmente, é importante destacar que caso seja identificada a ausência de quaisquer das informações supracitadas, será concedido o prazo de 30 (trinta) dias para o aditamento do contrato e saneamento da omissão, conforme previsão do parágrafo 1º, do artigo 35-A, da lei 4.591/64, incluído pela lei 13.786/18, sob pena de caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente caso não haja a retificação.
Alguns pontos que merecem destaques e atenção das incorporadoras são:
1- O inciso III, que trata da corretagem, é de extrema importância observar que além da previsão da condição de pagamento da corretagem e do beneficiário (corretor), esse é o momento caso a incorporadora queira transferir ao consumidor o custo da corretagem, desde que seja previsto no contrato de forma clara, seguindo o entendimento fixado por unanimidade, pela 4ª turma do STJ, no julgamento do REsp 1.793.665, julgado 12 de março de 2019;
2- O inciso VI, que trata do dever de trazer em negrito as penalidades aplicáveis e os prazos para devolução de valores ao adquirente, em caso de desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador. Além disso, essa cláusula a que se refere o inciso VI, deve ser redigida nos moldes do artigo 54, parágrafo 4º, da lei 8.078/90 e existe a necessidade da anuência prévia e específica do adquirente mediante assinatura junto a essa cláusula;
3- O inciso VIII, as incorporadoras devem prever o direito de arrependimento no prazo de 7 (sete) dias, previsto no artigo 49 da lei 8.078/90, caso o adquirente firme contrato em estantes de vendas e fora da sede da incorporadora ou do estabelecimento comercial, prazo esse a ser contado da data da assinatura do contrato, por óbvio, caso todos os contratos sejam firmados na sede da incorporadora ou no estabelecimento comercial, desnecessário seria tal previsão;
4- O inciso XII, parte final, trata a respeito dos efeitos contratuais da intempestividade na conclusão do empreendimento, efeitos esses com previsão no artigo 43-A e seus parágrafos, da lei 4.591/64, incluído pela lei 13.786/18, quais sejam: I – Desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, as incorporadoras podem prever o prazo de até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para a conclusão do empreendimento, neste caso, não dará causa a resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador; II – Caso a entrega do imóvel ultrapasse o prazo de 180 (cento e oitenta) dias estabelecidos, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos pelo índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, consoante parágrafo 8º, do artigo 67-A da lei 4.591/64, incluído pela lei 13.786/18; III – Se o prazo estender-se por mais de 180 (cento e oitenta) dias, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato; IV – A não cumulação da indenização por atraso da obra (prevista no §2º, do artigo 43-A) com a multa que trata da inexecução total da obrigação (prevista no §1º, do artigo 43-A), ou seja, o adquirente não pode pedir o desfazimento do contrato com base na inexecução da obra e cumular com o pedido de indenização por atraso na entrega do imóvel.
Observa-se no decorrer da militância no direito imobiliário a necessidade da adequação por parte das incorporadoras não só nos pontos elencados acima, que ao nosso ver tem um maior impacto por se tratar de algo novo, mas também nos demais incisos (I, II, IV, V, VII, IX, X, XI) que muitas das vezes encontram-se previstos no corpo do contrato, agora far-se-á necessário a previsão desses itens também no quadro-resumo, evitando assim qualquer prejuízo por parte da incorporadora e uma possível rescisão contratual por justa causa por parte do adquirente caso não haja retificação.
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*Gabriel Mazarin Mendonça é advogado, pós-graduando em direito imobiliário aplicado pela Escola Paulista de Direito, associado do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM, membro da comissão de direito imobiliário e urbanístico OAB/MT.