Não é de hoje que o STJ admite a comprovação de quitação de impostos e taxas (requisito do artigo 71, III da lei 8.245/91) após a propositura da ação renovatória, desde que tal quitação tenha ocorrido anteriormente.
O entendimento firmado é no sentido de que a não apresentação da prova de quitação de impostos e taxas concomitantemente à propositura da renovatória não implica, necessária e imediatamente, o reconhecimento de carência de ação, pois se trata de regra procedimental, e não de direito material.
E qual seria a solução cabível para o caso de no momento do ajuizamento dessa demanda ser apresentada certidão demonstrando a existência de parcelamento fiscal ativo, não quitado?
Tendo em vista que o parcelamento não gera a extinção do crédito tributário, mas, tão somente, a suspensão de sua exigibilidade, seria este documento hábil para provar o regular cumprimento do contrato de locação, cuja renovação se busca?
O entendimento recentemente esposado pelo STJ através do REsp 1.698.814-SP, de relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino autoriza a flexibilização do artigo 71, III da Lei de Locações, possibilitando a aplicação de interpretação sistemática e teleológica desse dispositivo legal, para aceitar a comprovação do parcelamento fiscal no momento do ajuizamento da ação renovatória, com a demonstração de sua quitação no curso do processo.
A fundamentação de tal decisão – a nosso ver, extremamente razoável –, foi a de que apesar de a ação ter se iniciado com a mera comprovação de parcelamento fiscal, demonstrou-se durante o processo o inequívoco pagamento de todas as suas parcelas, o que descaracterizou os efeitos da inadimplência durante o parcelamento autorizado pelo ente público, tornando possível, inclusive, a obtenção de certidão positiva com efeitos de negativa.
Assim, ainda que o atendimento do requisito imposto pelo artigo 71, III da Lei de Locações se dê em duas etapas – demonstração do parcelamento prévio e comprovação de sua quitação no curso do processo –, não se pode mais impedir na hipótese aqui tratada a propositura da renovação compulsória do contrato de locação. Tal precedente, nesse aspecto, representa um desapego à formalidade exagerada e certamente será de grande utilidade para inúmeros empresários locatários que pretendem renovar suas locações.
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1 Art. 71 – Além dos demais requisitos exigidos no artigo 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. 2 O recurso especial foi provido por unanimidade e transitou em julgado em 22/8/18.
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*Rodrigo Rocha de Souza é sócio do escritório Dannemann Siemsen.
*Nicolle Grimaud é sócia do escritório Dannemann Siemsen.