O reconhecimento extrajudicial de usucapião1 não é tão novo assim, e existe desde 2016, quando entrou em vigor o art. 216-A da lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos).
O legislador não mexeu nos requisitos materiais; somente adicionou um caminho para se regularizar, via usucapião, a propriedade. Para os casos-em-que-isso-pode-ocorrer, permanecem as mesmas modalidades, previstas em diversas leis.
Desde então, quais foram as principais novidades?
O primeiro conjunto de inovações veio em 2017, com a lei 13.465, e foram as seguintes:
(i) Ata notarial: A nova lei agora estipula, expressamente, que o art. 384 do CPC se aplica ao usucapião extrajudicial. A ata notarial é essencial para o correto exame dos fatos pelo registrador e confere maior segurança jurídica ao procedimento. Não por outra razão o art. 216-A, I, da lei 6.015/73 a prevê como um dos documentos indispensáveis a serem apresentados pelo interessado. Tal obrigatoriedade já foi, inclusive, objeto de sentença da 1ª VRP/SP (processo 1004203-52.2018.8.26.0100);
(ii) Notificação por edital: se o notificando não for encontrado, ou estiver em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo cartório, que fará a notificação por edital com prazo de 15 dias;
(iii) Concordância dos titulares e confrontantes do imóvel: antes, o silêncio de "qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel" era presumido como discordância. Na prática, o procedimento não funcionava, pois só era possível usucapir extrajudicialmente o imóvel nos raros casos em que os titulares e confrontantes do imóvel eram encontrados e concordavam expressamente. A nova lei inverteu a lógica. Se esses titulares, notificados (pessoalmente ou por edital), não se opuserem ao pedido, a sua concordância será presumida;
(iv) Unidade em condomínio edilício: Se o imóvel a ser usucapido integra um condomínio edilício, não é necessário obter o consentimento (expresso ou presumido) dos confrontantes, bastando a notificação do síndico, e dispensada a notificação de todos os condôminos; e
(v) Procedimento de justificação administrativa: O possuidor tem que apresentar ao registrador o justo título (que somente é essencial para o usucapião ordinário) ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. Se o registrador entendesse que os documentos eram insuficientes, a lei era omissa sobre o próximo passo. Agora, está claro que a posse e os demais requisitos necessários ao reconhecimento da usucapião poderão ser comprovados no próprio cartório, em procedimento de justificação administrativa, obedecendo-se, no que couber, às regras da produção antecipada de provas previstas nos arts. 382 e 382 do CPC.
Em dezembro de 2017, então, saiu o provimento CNJ 65/17. Sua minuta havia sido publicada há meses, e foram muitas alterações até a versão final. Isso basicamente se explica: (i) pelo fato da minuta ser anterior à lei 13.465/17; (ii) pelo maior detalhamento de determinadas questões; e (iii) pela simples melhora na redação. Várias Corregedorias Estaduais já haviam editado seus provimentos, e é possível encontrar alguns conflitos entre cada texto estadual e o federal. Nesse caso, o que fazer, se você estiver pelo requerente? Para reduzir o risco de exigências, o melhor é ser conservador, adotando a regra mais completa e/ou severa.
O provimento permite a notificação por edital do interessado que estiver em lugar incerto, não sabido ou inacessível, e o edital deve ser publicado por duas vezes, em jornal local de grande circulação, com prazo de 15 dias para resposta, interpretando-se o silêncio do notificando como concordância com o pedido. O mesmo provimento autoriza a utilização do edital eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo Tribunal local. Tudo na mesma linha da lei 13.465/17.
A novidade é que o TJ/SP, em outubro de 2018, publicou o provimento CGJ 32/18, que alterou as Normas de Serviço da CGJ, justamente para regulamentar o edital eletrônico.
Em suma: (i) em caso de opção pelo edital eletrônico, estará dispensada a publicação em jornal, considerando-se a data da publicação o 1º dia útil seguinte à disponibilização do edital no ambiente eletrônico, salvo disposição em contrário; e (ii) as publicações se comprovam mediante certidão, sem a necessidade de exemplar impresso.
São Paulo, juntamente com Paraná (provimento 270/17), Paraíba (provimento 31/17), Mato Grosso (provimento 07/18) e Tocantins (provimento 12/18), saíram na frente na regulamentação do edital eletrônico.2 Alguns Estados, mesmo após a lei 13.465/17, editaram seu provimento sem facultar o meio eletrônico, perdendo a chance de fazê-lo.
Por fim, vale ressaltar o acórdão do Conselho da Magistratura do TJ/RJ, de novembro de 2018 (processo 0101669-64.2018.8.19.0001). O Conselho analisou o caso de um promitente comprador que optou pelo usucapião extrajudicial em detrimento da adjudicação compulsória, e decidiu que se a parte “preenche os requisitos à aquisição da propriedade por usucapião... é-lhe facultado... requerer sua declaração extrajudicial... sem que, com base apenas nessa lícita eleição, se cogite de burla fiscal”.
Como se vê, pouco a pouco, e com a indispensável participação dos cartórios de notas, caminhamos para a desburocratização da regularização dos imóveis. E que possamos avançar ainda mais!
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1 Devemos escrever "a" usucapião ou "o" usucapião? A verdade é que tanto faz. Como esta palavra é um substantivo comum de dois gêneros, ele admite os artigos feminino e masculino. Por isso, se o Word sublinhar o seu texto, ignore; e se alguém te chamar de néscio ou iletrado, branda em sua defesa a 5ª edição do Vocábulo Ortográfico da Língua Portuguesa, produzido pela Academia Brasileira de Letras.
2 Em Minas Gerais os editais eletrônicos não substituem a publicação em jornal impresso.
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