Devido à crise econômica, muitas pessoas físicas e jurídicas têm passado por enormes dificuldades financeiras tornando-se, muitas vezes, inadimplentes.
O mercado imobiliário atual registra, por exemplo, alto número de devedores de condomínio e tributos, como por exemplo, o IPTU, fazendo com que o leilão judicial esteja cada dia mais presente no cotidiano forense.
Embora o antigo CPC, de 1973, trouxesse regras relativas ao leilão judicial, estas não eram consideradas claras, dificultando a efetividade dos leilões. Entretanto, com a entrada em vigor da lei 13.105/15 – o NCPC – o leilão judicial de imóveis tornou-se mais rápido e efetivo, trazendo mais segurança jurídica para quem deseja arrematar bens em leilões.
Com o advento do NCPC, os interesses do arrematante foram de certa forma, considerados superiores aos do devedor. Uma das mudanças mais significativas refere-se aos embargos à arrematação, recurso que antes permitia ao executado requerer a nulidade do ato, no prazo de cinco dias contados da arrematação, e a remição, que permitia o pagamento, pelo devedor ou por pessoa relacionada a este, do mesmo valor devido pelo arrematante no prazo de 24 horas após o leilão, anulando-se o mesmo. O NCPC alterou a norma para que, uma vez o bem leiloado, não caibam mais os embargos à arrematação nem tampouco a remição.
O leilão judicial, por sua vez, deve ser realizado preferencialmente pela internet, como foi determinado pelo CNJ, desburocratizando a anterior obrigatoriedade de publicação em jornais de grande circulação.
Outra mudança diz respeito à possibilidade de parcelamento de 75% do valor do bem. Enquanto o antigo CPC não permitia ao arrematante dividir o preço do imóvel adquirido, o art. 895 do NCPC autoriza o parcelamento em até 30 vezes com uma entrada ou sinal de 25% do valor do imóvel, excetuados os casos em que houver proposta de pagamento à vista e previsão expressa de forma contrária no edital do leilão.
Além disso, o parágrafo único do art. 891 do NCPC estabelece claramente a possibilidade de concessão de desconto entre os leilões da primeira para a segunda praça, sendo que, se o juiz não determinar o referido desconto, este será automaticamente de 50%.
Vale ressaltar que com a lavratura do auto de arrematação - assinado pelo juiz - esta será considerada perfeita, acabada e irretratável, ou seja, a ação autônoma para imissão na posse passou a ser desnecessária.
No caso de resistência do devedor em sair do imóvel arrematado, o arrematante poderá ainda ajuizar ações possessórias visando à defesa do seu direito de posse. No entanto, em casos de imóveis adquiridos em leilão judicial, o arrematante possui a opção de viabilizar a solicitação mediante simples requerimento ao juiz da execução.
Ainda, de acordo com o art. 903 do NCPC, mesmo que ajuizada a ação anulatória, após finda a arrematação, o arrematante figurará como litisconsorte necessário. E, mesmo que essa ação anulatória seja julgada procedente, o executado, agora autor da ação anulatória, terá o direito a reparação de danos contra o antigo exequente, agora réu na ação anulatória. O arrematante nada sofrerá, e muito menos o bem que arrematou.
Mais do que adquirir imóveis por valores significativamente inferiores, o CTN, em consonância ao entendimento pacificado do STJ, prevê que nos casos de arrematação de imóvel em hasta pública, todos os impostos incidentes sobre tal imóvel, cujo fato gerador seja a propriedade, deverão ser descontados do preço pago pelo arrematante do bem.
Assim, o arrematante do bem será isento de arcar com os tributos devidos pelo executado e o crédito tributário sub-roga-se no respectivo preço a ser pago pelo arrematante e não no bem.
Assim, percebe-se que a aquisição de imóveis em leilões judiciais pode ser muito atrativa, permitindo arrematar imóveis por até 50% do valor da avaliação, e em até 30 parcelas, isentos de débitos como os de IPTU.
O momento atual é extremamente propício para esse tipo de operação, pois, devido à crise econômica, vários devedores tiveram seus bens penhorados, causando um aumento da oferta de leilões e agora, com a esperada retomada do crescimento econômico, haverá mais pessoas dispostas a arrematar tais bens.
No entanto, apesar das atrativas alterações promovidas pelo NCPC em matéria de leilões judiciais, e do momento propício para a arrematação de imóveis por esse meio, faz-se necessário consultar um advogado para auxiliar no processo que envolve o imóvel, na busca de eventuais dívidas do referido imóvel e do seu proprietário, na verificação da existência de penhora ou ações que possam anular o leilão, e na análise da liquidez do bem, visando minorar eventuais dificuldades da liberação do bem arrematado.
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*Philippe Boutaud-Sanz, Paola Karina Ladeira e Joyce Barrozo Fernandes são respectivamente sócios e advogada associada do Chenut Oliveira Santiago Advogados.