O objetivo deste artigo é ressaltar a importância de se conhecer a real situação jurídica do imóvel (e do seu proprietário) antes de locá-lo, com intuito de obter maior segurança para investir (benfeitorias) e utilizá-lo como base física da empresa, sem desconsiderar a relevância da análise econômica e comercial da operação que ali se instalará (localização; acesso ao cliente; logística; prazo de retorno de eventual investimento que tenha que ser realizado para o início da atividade). Ambos os enfoques, por certo, contribuirão para o sucesso da empresa.
Fazendo um paralelo entre a locação e a compra e venda de imóveis, os cuidados que o empresário deve ter para locar se aproximam muito daqueles levantados quando se vai comprar.
Seja o imóvel locado ou próprio, a adequação da sua atividade empresarial em determinado local poderá demandar vultosos investimentos, que por vezes poderão até superar o valor do próprio imóvel (construção; valorização do ponto comercial; licenças; dentre outros investimentos necessários para a operação da empresa).
E quais são esses cuidados prévios essenciais para a segurança jurídica e operacional da empresa?
Sem pretendermos exaurir todas as discussões jurídicas atinentes ao assunto, enumeraremos alguns que a prática rotineira com nossos clientes nos faz crer serem premissas maiores para se locar comercialmente um imóvel com segurança. São eles:
1) A análise da situação jurídica (e financeira) do locador (proprietário do imóvel):
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Há riscos deste imóvel ser penhorado durante a vigência da locação para garantir dívida do locador?
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A propriedade do locador (ou locadores) sobre o imóvel é legítima? Está indicada regularmente na matrícula? Há necessidade da outorga do cônjuge do locador especialmente para as locações a longo prazo?
2) Análise da situação jurídica/legal do imóvel a ser locado:
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O imóvel é objeto de garantia de contratos (exemplos: bancos; mútuos etc) celebrados pelo locador? Ele é objeto de alienação fiduciária?
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Existe alguma restrição indicada na certidão de matrícula que possa comprometer a manutenção da vigência contratual?
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Há dívidas fiscais relacionadas ao imóvel?
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Este imóvel está apto a receber a atividade empresarial que se propõe a exercer no local? Existem restrições ambientais impeditivas?
O levantamento das informações acima representa o que mercado jurídico convencionou chamar de DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA ou ESTUDO IMOBILIÁRIO. Ou seja, o conhecimento prévio da situação do imóvel e do seu proprietário, para que o empresário possa, com maior segurança, iniciar a sua operação empresarial, sem, contudo, ser surpreendido com um mandado de penhora ou até um pedido de desocupação do imóvel (comum acontecer quando o imóvel está alienado fiduciariamente).
O fato de existirem restrições sobre o imóvel não significa que a locação não possa ser realizada, mas sim que devemos “desenhar” um contrato de acordo com os riscos existentes (alocação de riscos), trazendo à realidade contratual das partes mais segurança jurídica, seja com garantias contratuais internas ou apartadas (exemplos: hipoteca; alienação fiduciária; carência de aluguel etc), sem prejuízo da averbação/registro do contrato à margem da matrícula do imóvel após a sua assinatura.
Em outras palavras, conhecendo os riscos, estes poderão ser alocados dentro do próprio contrato, que é um importante instrumento mitigador de riscos, desde que esteja em consonância com os demais interesses envolvidos.
Além dos cuidados acima, não podemos deixar de mencionar que é de suma importância que a contratação seja realizada com no mínimo 5 anos de vigência contratual. Este prazo dará direito ao locatário, cumpridos alguns requisitos legais, de ajuizar ação renovatória ao final do seu contrato se acaso houver negativa de renovação amigável.
E por fim, se o empresário locar um imóvel por 5, 10, 15 ou 20 anos, não é aceitável que seja obrigado a desocupá-lo antecipadamente por questões que poderiam ter sido previstas quando da assinatura do seu contrato.
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