1. Desvalorização do imóvel
É certo que um imóvel irregular afasta grande parte dos interessados em sua possível aquisição. Tal fato se dá por razões óbvias: aquele interessado em dispor de grande monta para adquirir um imóvel que, por diversas vezes, será seu único bem de grande valor, não está disposto a correr riscos adquirindo um imóvel irregular.
Por outro lado, ainda que o investidor tenha interesse em adquirir o imóvel com documentação a regularizar, o valor de venda deverá ser abaixo do preço praticado pelo mercado para imóveis regulares.
Portanto, havendo um menor número de interessados, menor será o preço da venda, em alusão simples à "Lei da Oferta e Procura"...
Vale ressaltar, ainda, que aquele que se dispõe a adquirir um imóvel irregular, levará em consideração o tempo e os custos para a sua regularização, impactando, negativamente, no preço deste ativo.
2. Impossibilidade de utilização do imóvel para lastrear financiamento
Outro fator que contribui para a desvalorização do imóvel irregular é a impossibilidade dele servir como latro para financiamento junto a agentes financeiros do mercado.
Ao se colocar um imóvel a venda, aquele que pretende se dispor do bem, objetiva alcançar o maior número possível de interessados. Entretanto, por se tratar o imóvel de um bem geralmente de valor vultoso, sua aquisição sem financiamento por meio de uma instituição financeira pode ser um fator de empecilho.
Assim sendo, se o imóvel estiver irregular, tal financiamento não será possível, uma vez que a regularidade deste, por si só, é uma condição indispensável para a concessão do crédito por qualquer instituição financeira, uma vez que, o próprio bem servirá como garantia pelo empréstimo.
3. Impossibilidade de emissão de documentos legais
Independentemente do tipo de negócio que você pretende montar em seu imóvel, cada vez mais, tem sido exigida a regularidade deste junto ao setor de cadastro imobiliário municipal, para se obter o alvará de funcionamento.
A título exemplificativo, a Prefeitura de São Paulo/SP, para liberar o devido Alvará de Localização e Funcionamento para uma atividade considerada de baixo risco exige, na maioria das vezes, no mínimo:
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Índice Cadastral do IPTU;
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que a edificação possua laudo técnico, emitido por profissional habilitado, atestando a eficiência do sistema de prevenção e combate ao incêndio e pânico;
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atendimento aos dispositivos legais de prevenção e combate a incêndio, junto ao corpo de bombeiros;
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atendimento as normas do condomínio, se for o caso.
Verifica-se, assim, a clara necessidade do imóvel estar regular junto à Prefeitura para a emissão do Alvará de Localização e Funcionamento, dentre outros documentos legais.
4. Penalidades por Obras Irregulares
Outro ponto que deve ser destacado, é a necessidade de um acompanhamento jurídico para a realização de obras no imóvel, uma vez que, o descumprimento das normas pode culminar em diversas penalidades, conforme as abaixo previstas:
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multa;
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embargo da obra;
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cassação de documento de licenciamento;
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demolição;
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suspensão de novo licenciamento.
Nos termos, por exemplo, das normas emitidas pela Prefeitura de Belo Horizonte/MG, por exemplo, a depender de cada caso, somente a multa pode variar entre 10% e 1000% do valor venal do imóvel. Ademais outros prejuízos são potencialmente maiores, como o embargo da obra e o impedimento do direito de aprovar projetos por um ano.
5. IPTU, IPTU Progressivo e Desapropriação
Muitos municípios, parar evitar a especulação imobiliária e incentivar a finalidade social da propriedade, adotam alíquotas diferentes para imóveis com edificação e sem edificação. Nestes casos, geralmente os imóveis que possuem edificação contam com alíquotas em valores percentuais inferiores àquelas praticadas em imóveis sem edificações.
Com a mesma finalidade, muitos municípios já possuem legislações que permitem a aplicação de IPTU PROGRESSIVO em razão da não utilização de um imóvel para uma finalidade social.
Deste modo, é permitido à municipalidade, adotado o procedimento adequado, majorar o valor do IPTU do imóvel progressivamente.
Entretanto, se a majoração do IPTU ainda não for o suficiente para que o seu proprietário adote as medidas necessárias, o poder público poderá fazer a desapropriação do imóvel, realizando o pagamento com títulos da dívida pública. De outro lado, a adequação e regularização do imóvel podem evitar sua desapropriação.
6. Sucessão Dificultada
Como é de conhecimento notório, os processos de sucessão no Brasil costumeiramente demandam muito tempo para serem concluídos. Dentre as mais diversas razões para que isso ocorra, uma delas é a irregularidade dos bens do falecido, principalmente no que tange ao seu patrimônio imobiliário.
Primeiramente, a irregularidade do imóvel impedirá que o procedimento de sucessão (inventário) seja realizado via cartório, uma vez que, para que este procedimento seja adotado junto ao cartório de notas se faz necessária a regularidade documental dos bens a serem distribuídos entre os herdeiros.
Este por si só é um motivo para estimular a regularidade de seu patrimônio imobiliário, uma vez que, o procedimento cartorial é muito mais célere e simples.
7. Financiamento Bancário com Garantia Imobiliária
Desde 2008, alguns dos maiores bancos do Brasil lançaram no mercado linhas de crédito lastreadas em imóveis de propriedade do tomador de crédito. A vantagem em optar pela alienação de um imóvel como garantia para a tomada de empréstimos são os juros mais baixos e os prazos maiores de pagamento. Esta operação é conhecida no mercado como home equity ou, no Brasil, mais especificamente como hipoteca e pode ser utilizada tanto por pessoas físicas como por pessoas jurídicas.
De acordo com um levantamento feito pelo portal G1 em junho 2017, os juros praticados para empréstimos, com bens imóveis em garantia, pelas maiores instituições financeiras do país, variam entre 1,22% a 1,75% por cento ao mês, sendo esta sem sombra de dúvidas uma das modalidades de empréstimo mais baratas praticadas no país.
Vale ressaltar que além dos juros menores, e prazo maior para pagamento, este tipo de empréstimo ainda conta com uma análise de crédito menos rigorosa e mais célere para a liberação do valores.
Entretanto, este tipo de empréstimo, somente é possível com o imóvel regularizado, sendo o mesmo ideal para realizar a quitação de outros financiamentos com condições menos vantajosas, obter capital de giro, comprar equipamentos e etc.
As razões acima expostas são somente algumas das desvantagens por não se possuir um imóvel devidamente regularizado
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*Rafael Soares Raso é advogado coordenador de Regularização Fundiária e advogado sênior em Direito Administrativo do escritório GVM - Guimarães & Vieira de Mello Advogados.
*Leonardo Guimarães é sócio fundador do escritório GVM - Guimarães & Vieira de Mello Advogados.