É sabido que um contrato de locação comercial "bem elaborado" (e com todos os seus requisitos de validade presentes) traz segurança jurídica para o empresário desenvolver o seu negócio. No entanto, essa segurança jurídica poderá ser abalada em razão de alguns acontecimentos posteriores (ou até anteriores) à assinatura do seu contrato, com ou sem a aquiescência do Locador (proprietário do imóvel).
E o que vem a ser um contrato "bem elaborado"? É aquele que reflete ao máximo os interesses das partes envolvidas, especialmente no que tange à utilização do imóvel com plenitude e segurança pelo tempo de contrato sem a interferência de terceiros estranhos à relação.
Dentre muitas frentes importantes que se pode trabalhar em um Contrato de Locação Comercial, considerando, obviamente, a operação comercial a ser desenvolvida no imóvel, elencamos a necessidade de averbação do contrato à margem da matrícula do imóvel. Ou seja, dar publicidade à terceiros sobre a existência do seu contrato.
A consequência dessa averbação vai refletir diretamente no "direito do locatário" (aquele que alugou; aquele que investiu no imóvel para adaptação da sua atividade empresarial; aquele que criou o seu ponto comercial) de manter vigente o seu contrato caso haja alienação do imóvel durante o curso do contrato, também chamada pela doutrina de cláusula de vigência contratual.
A cláusula de vigência encontra fundamento na lei de locação (art. 8º) e significa a obrigatoriedade de manutenção da relação locatícia caso haja a alienação do imóvel, desde que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel e seja por prazo determinado. Ou seja, a averbação do contrato possibilita que seus efeitos se estendam a terceiros que não participaram do negócio jurídico, obrigando-os em relação a tudo o que foi contratado. Já a ausência da averbação, possibilitará a este terceiro a retomada imediata do imóvel (com um prazo de 90 dias para a desocupação).
Entenda-se como "alienação do imóvel", para fins de vigência do contrato, não só a compra e venda, mas também a doação, conferência do imóvel para participação societária, permuta, dação em pagamento e a venda em hasta pública (conhecido popularmente como leilão).
Além da cláusula de vigência, ainda considerando a necessidade de a empresa se manter no imóvel locado, temos o "direito de preferência do locatário" a comprar o imóvel em relação aos demais interessados, em razão da própria relação locatícia.
Pois bem. O direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel, que não precisa estar expresso no contrato pois a lei fala por si (norma de ordem pública) e é irrenunciável pelas partes, também traz a necessidade de se averbar o contrato de locação.
E isso porque se houver o descumprimento dessa norma por parte do Locador (ex.: vendeu o imóvel sem avisar), o locatário poderá escolher seguir por dois caminhos, a depender se averbou ou não o seu contrato de locação:
1. Requerer para si o imóvel, depositando o valor em juízo, desde que requeira dentro do prazo de 6 meses do registro do contrato de venda no Cartório e com a condição de que o contrato esteja averbado na matrícula pelo menos 30 (trinta) dias da alienação; ou
2. Resolver a questão em perdas e danos contra o Locador, sem prejuízo da desocupação do imóvel em até 90 dias.
Ou seja, a empresa locatária poderá adquirir o imóvel (se averbou o contrato) ou resolver o problema cobrando perdas e danos do Locador em razão do seu prejuízo, com a ressalva de que para as duas alternativas será necessário intervenção judicial, e, em especial para a resolução da questão em perdas e danos, o Locador deverá estar solvente para que o Locatário receba o que de direito (deverá ter condições financeiras para arcar com o valor do prejuízo).
A conclusão que chegamos através de estudos de cases e pela prática diária com nossos clientes, é que a depender dos ativos envolvidos na operação de locação, é de suma importância a averbação do contrato de locação à margem da matrícula do imóvel a fim de se dar uma roupagem de direito real à relação e tornar pública a existência de um locatário no imóvel.
E por fim, o que se pretende passar através desse artigo é a importância de se fazer uma análise imobiliária previamente à assinatura do contrato, para que no futuro o empresário não seja surpreendido e tenha que desocupar antecipadamente o imóvel.
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*Karen Paula Sanches da Silveira Ebaid é sócia do escritório Duarte e Tonetti Advogados Associados.