O presente artigo não tem o condão de esgotar por total a matéria posta em análise, mas sim, traçar um panorama em linhas gerais para uma melhor compreensão acerca do tema numa linguagem nem tanto rebuscada.
Com a entrada em vigor do CC brasileiro, na data de 11/01/2003, a lei federal 10.406/02 passou a reger sobre as convenções condominiais, vez que a lei 4.591/64 - Lei de Condomínios - passou a reger somente à matéria que tange às incorporações imobiliárias, ou seja, toda a matéria que tratava as convenções de condomínios restou derrogada.
De caráter estatuário ou institucional, a convenção condominial é um "atonorma", ou seja, é a "Constituição" que disciplina e torna harmônica a convivência dos operadores e moradores do condomínio, bem como seus convidados e visitantes.
Personalizada com as reais problemáticas de um especifico condomínio edilício, a convenção, atualizada de acordo com o CC/02, traz a positividade do "SSS –Salubridade + Sossego + Segurança" para os administradores, o síndico, e os conselheiros membros, frente à uma celeuma, poderem dispor com equidade, da melhor maneira gestorial, e sanar uma eventual lide extra ou judicialmente, ou ainda, os reiterados problemas corriqueiros de vizinhança.
Tal documento é tão contumaz ao condomínio que preza pela saúde da sua gestão profissional, que deve tratar de cada item do dia a dia da administração, de forma exemplificativa, os quais sejam: (i) dispor sobre a denominação e finalidade do condomínio; (ii) aplicabilidade sobre advertência e multa ao condômino anti-social; (iii) vaga de garagem; (iv) clausular por completo o condomínio, firmando contrato de seguro até para possíveis responsabilidades – civil, criminal, tributária – do síndico; (v) estabelecer os deveres e limitações do síndico, como trazer quantas procurações este deve portar para votação em Assembléia Geral Ordinária; etc
Respeitada a Carta Magna/88, e em sintonia com o CC/02, será a Convenção Condominial, juntamente com o Regulamento Interno, que irá dispor sobre os regramentos e políticas para uma vida em condomínio plena. Como por exemplo, tratar sobre uso e fruição da unidade condominial; estabelecer limites e finalidade para locação – forma de se barrar o uso de "Airbnb", em condomínio totalmente residencial, sob forma de violar a segurança do próprio condomínio, ou ainda, estar desvirtuada a finalidade deste, vez que o uso de tais plataformas virtuais e aplicativos, transformam tal locação da unidade (finalidade residencial), em serviço de hotel (finalidade comercial).
Salutar a norma da ABNT 16.280 de 2014, a qual dispõe sobre autorização para obras, é de imprescindível exposição para informação e conscientização dos condôminos, à titulo de alerta e aplicação de advertência e posterior multa, quanto ao descumprimento da mesma, pois pode colocar em risco a segurança, de um modo geral, dos condôminos. Caso fatídico, é o recente ocorrido junto ao Largo do Paissandu (Edifício Wilton Paes de Almeida), em São Paulo, culminado no desabamento do prédio, ceifando a vida de pessoas que se quer tinham discernimento para estabelecerem uma cláusula contratual junto à uma seguradora. Tragédia, esta que poderia ter ocorrido em qualquer um dos 40 mil condomínios edilícios que contempla a Capital Paulistana.
Trará ainda as questões que versam sobre as taxas ordinárias e extraordinárias. Diferencial estipular um teto para uso do Fundo de Reserva, e ainda um Fundo para Emergências Úteis e Necessárias, podendo dispor também um limite para assinatura de cheques por parte do Síndico, sem necessidade de vênia do Conselho Fiscal.
Cabe ao Condomínio referendar sempre pelo efeito erga omnes, e para tal ato ter a devida publicidade perante à terceiros, será levada tal convenção condominial para registro, junto ao Cartório de Títulos e Documentos de preferência do Sindico, aquele CTD que ele tenha confiança no exemplar e probo profissional delegatário.
Outro diferencial é que, conforme estipulado pelo CC/02, em seu art. 205, o prazo para armazenamento dos documentos do condomínio, é de 10 anos, e não mais 5 anos, como estabelecido pela lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios). Desta forma ampliou-se o prazo prescricional para o dobro de anos da lei anterior (Lei dos Condomínios).
Taxativo é o CC, em seu art. 1.337, caput, quando afirma que é proibido o uso de tabagismo nas áreas comuns do condomínio. Em caso de varandas gourmet, é aconselhável que fica estabelecido na Convenção, a vedação de tal deleite, a fim de se evitar dissabor da unidade vizinha, e mesmo ser reiteradamente acionada a corporação extensiva (Polícia Militar), para providências necessárias no intuito de cessar o aborrecimento.
Como sabido, corriqueiramente o síndico já demanda um tempo expressivo para sanar as problemáticas enfrentadas na atualidade dos condomínios, os quais desfrutam de suas varandas gourmet, pois quando algum coproprietário ou locatário realiza um churrasco em sua unidade, tem sempre aquele condômino mais sensível que se queixa do odor, fumaça, e por vezes barulho da reunião de confraternização de tal unidade. Tal situação pode ser cerceada e disciplinada pela Convenção.
Derradeiro ainda estipular na Convenção como serão solucionados os conflitos condominiais, se à partir de mediação e arbitragem, ou se tão somente por provocação e sobrecarregamento do Judiciário.
Posiciono-me, preferencialmente, pelas opções de resolução dos conflitos pela via mais célere e menos onerosa, entendendo ser a conciliação (mediação ou arbitragem) o modo mais adequado para sanar os dissabores vividos nas relações condominiais.
______________
*Michelle Lopomo é advogada.