Imagine só a seguinte situação: uma pessoa, a fim de assentar sua família em uma boa região de uma determinada cidade, resolve buscar um imóvel para alugar. Após uma incansável procura, encontra um lugar que possui as exatas características desejadas e a um preço que se encaixa em seu orçamento mensal.
Feliz, sentindo-se sortudo, formaliza um contrato de locação pelo período de 30 meses — prazo máximo permitido pela legislação vigente. Realiza a sua mudança, troca os filhos de escola, faz planos, contrata a reforma do imóvel para se ajustar ainda mais às suas necessidades (com anuência do proprietário) e segue sua vida, com o sentimento de realização.
Eis que, decorrido poucos meses do contrato, o locatário recebe um comunicado de uma grande incorporadora, informando que a família possui 30 dias para desocupar o imóvel, visto que adquiriram aquele bem e naquele local será erigido um grande empreendimento imobiliário.
Pois bem, ressalvando os exageros do exemplo, esse é o tipo do caso que poderia perfeitamente ser real e que ocasionaria grandes prejuízos aos locatários.
Mas, nem tudo está perdido. Existem mecanismos previstos em lei que se prestam a salvaguardar alguns direitos dos locatários e que possui grande aplicabilidade no dia a dia, como será demonstrado adiante.
Mas antes, é imprescindível fazer alguns esclarecimentos.
As locações de imóveis, reguladas pela lei Federal 8.245/91 — Lei do Inquilinato1 — é uma espécie de relação que está compreendida na esfera dos direitos pessoais. Isso quer dizer que o que é tratado e entabulado num instrumento de contrato apenas vincula as partes contratantes, não se estendendo a terceiros que não integrem a relação contratual. É diferente dos direitos reais que possuem eficácia erga omnes — que em outras palavras, são oponíveis contra todos.
Por essa razão, um empreendedor que negociasse com o locador a aquisição do imóvel que está locado, pretendendo dar uma destinação diversa (erigir um empreendimento imobiliário qualquer, por exemplo), nada teria que observar quanto as cláusulas do contrato firmado entre locador e locatário, uma vez que essa relação estabelece regras apenas entre estes contratantes.
Ocorre que a legislação vigente prevê duas medidas que podem fazer com que o contrato de locação passe a produzir alguns efeitos similares aos dos direitos reais, quais sejam o direito de preferência e a cláusula de vigência.
O direito de preferência, presente no artigo 27 da Lei do Inquilinato, é um direito que está presente em todos os contratos de locação uma vez que decorre de uma expressa previsão legal, assim redigida:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. (grifei)
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
É fato, conforme anteriormente exposto, que o direito de preferência já existe em todos os contratos de locação, devendo ser respeitado pelo alienante do imóvel, sendo nula de pleno direito, inclusive, qualquer cláusula que vise elidir o direito de preferência do locatário, nos termos do art. 45 da Lei do Inquilinato.
Ocorre que se houver desrespeito à clausula, ou seja, se o alienante (que nem sempre é o locador) deixar de notificar o locatário para que possa exercer o seu direito à preferência, havendo a alienação do imóvel a terceiro ainda que em desrespeito ao quanto prescrito em lei, restará apenas a possibilidade de se resolver a situação apurando-se as perdas e danos eventualmente suportadas pelo locatário preterido.
Contudo, ainda que alienado o imóvel sem a observância do art. 27, as consequências poderiam ter sido mitigadas se observado o que prevê o artigo 33 da mesma lei, assim redigido:
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. (grifei)
Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Nota-se que, nas palavras do grande jurista Silvio Venosa2, "as relações oriundas de contratos, por força de disposição legal, alcançam uma altitude de direito real"(VENOSA, p.168).
Assim, uma estipulação que seria oponível apenas contra o alienante do imóvel, passa a ser oponível contra todos (erga omnes) em razão da publicidade dada à clausula quando o contrato é levado ao Registro de Imóveis, sendo AVERBADO na matrícula do bem objeto da locação.
O dispositivo ora referenciado é expresso e inequívoco quando informa a necessidade de AVERBAÇÃO do contrato na matrícula. Atenção, é averbação e não registro como corriqueiramente se fala. A própria Lei de Registros Públicos3 (lei 6.015/73) prevê a possibilidade de averbação do contrato de locação, senão vejamos a redação do item 16, do inciso II, do art. 167 da referida lei:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
[...]
II - a averbação:
[...]
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência (grifei)
Assim, conclui-se que, ainda que o direito de preferência seja inerente a todo contrato de locação, caso haja a averbação do contrato na matrícula do imóvel, o direito de preferência deixa de se vincular apenas ao locador/alienante, passando a ser oponível contra todos, por meio do exercício do direito potestativo pelo locatário.
Desta feita, se o locatário resolver exercer o seu direito potestativo de preferência, poderá ter para si o imóvel locado se depositar o preço pago pelo terceiro, além das demais despesas do ato de transferência. Caso não exerça, o direito decai.
O prazo para exercer do direito é decadencial — visto que decorre de um direito potestativo do locatário—, e apenas se inicia quando do registro da alienação na matrícula do imóvel, possuindo o locatário apenas 60 dias para realizar o pagamento do preço e demais encargos para que opere o direito de preferência.
Lembrando que o contrato de locação deverá estar averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da realização da alienação. Portanto, se o locatário pretende se valer do direito de preferência, opondo-o contra todos, é aconselhável que já leve o contrato ao Registro de Imóveis, averbando-o na matrícula desde o momento em que formalmente celebrado.
Como se pode observar, o exercício do direito de preferência pode ser uma solução para o caso posto no início desse texto. Contudo, não parece ser uma opção muito acessível a todos, uma vez que para ser de fato exercido é preciso possuir à disposição o preço do imóvel e os custos da transferência para que viabilizasse a aquisição do bem. Entretanto, a vantagem do direito de preferência é que, uma vez exercido, soluciona o problema definitivamente.
Por outro lado, existe uma solução diversa, que seria a inclusão de uma cláusula expressa de vigência no contrato de locação.
A cláusula de vigência, como o próprio nome diz, tem o objetivo de garantir que o contrato seja cumprido até o final do prazo acordado entre os contratantes.
Nas palavras do professor Luiz Guilherme Loureiro4, "trata de uma das raras hipóteses de registro de direito pessoal no Registro de Imóveis" (LOUREIRO, p.932). O jurisconsulto segue o magistério dizendo que "tal norma tem por finalidade alertar os interessados em adquirir o imóvel de que, caso venham a adquirir a propriedade, deverão respeitar o prazo da locação" (LOUREIRO, p. 933).
Portanto, uma vez existente a cláusula de vigência no contrato de locação, esse poderá ser registrado na matrícula do imóvel— ao contrário do direito de preferência que deve ser averbado.
A previsão legal para o registro do contrato encontra-se no artigo 167 da lei 6.015/73, mais especificamente no inciso I, item 3, assim redigido:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
[...]
I - o registro:
[...]
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; (grifei)
Uma observação se faz necessária. Obviamente, se a finalidade de levar o contrato a registro na matricula do bem é a garantia do tempo de vigência, não é possível, inexoravelmente, que o contrato seja por tempo indeterminado. É no mínimo contraditório. Também não é possível o registro para fins de vigência dos contratos que já tiveram a prorrogação do prazo inicialmente acertado.
Ora, essa segunda opção é aparentemente mais viável do que a primeira no que diz respeito à questão financeira. Contudo, trata-se de uma solução passageira e que não impede a aquisição do bem por terceiro, mas apenas força este a respeitar o contrato firmado com o proprietário anterior.
Essa cláusula tem maior impacto para o adquirente, especialmente se for um empreendedor que busque erigir um empreendimento imobiliário — como no caso proposto no topo do texto —, uma vez que condicionará o início da realização do projeto ao término do contrato de locação levado à registro.
Para o locatário, apesar de não ser uma solução definitiva, ainda assim protege a vontade das partes traduzida na minuta contratual firmada, além de garantir o cumprimento do prazo acordado possibilitando a procura de outro imóvel para morar.
Assim, conclui-se que um direito pessoal, excepcionalmente, toma forma de direitos reais quando levado a registro ou averbação — a depender do caso — na matricula do imóvel, passando a ser oponível contra todos, protegendo, dessa forma, importantes direitos do locatário frente à aquisição por terceiros do imóvel objeto da locação.
Seja por meio do direito de preferência, que concede ao locatário a chance de adquirir o imóvel pelo mesmo preço pago pelo terceiro adquirente; seja pela cláusula de vigência, que assegura o cumprimento integral do prazo acordado no instrumento de locação, proporcionando tempo relativamente suficiente para que o locatário consiga nova moradia. De uma forma ou de outra, é preciso estar sempre atento às estipulações contratuais para garantia dos direitos.
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1 BRASIL, lei 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial, Brasília, DF, 21 de outubro de 1991.
2 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 14ª edição. São Paulo, Editora Atlas: 2015
3 BRASIL, lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os rocedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial, Brasília, DF, 21 de outubro de 1991.
4 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 8ª edição. Salvador, Editora Juspodivm: 2017.
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*Eduardo R. Vasconcelos de Moraes é advogado imobiliário e cível.