As mudanças legislativas que ocorreram no município de São Paulo nos últimos anos alteraram significativamente as regras para licenciamento das indústrias no território paulistano.
A principal mudança veio com a nova lei de zoneamento (lei 16.402, promulgada em 22 de março de 2017), que limitou as novas atividades industriais classificadas como IND-2 apenas às Zonas de Desenvolvimento Econômico – ZDE e Zona Predominantemente Industrial – ZPI. Tal regra é aplicável tão somente às novas indústrias que pretendam se instalar no município.
Para as indústrias já instaladas no município em zonas diferentes das ZDEs e ZPIs a lei de zoneamento trouxe 03 possibilidades de regularização e manutenção da atividade: (i) quando a planta do imóvel tiver sido aprovada com o uso pretendido (art. 135, §3º), (ii) quando a atividade tiver sido instalada no imóvel antes de 22 de março de 2016 e o imóvel esteja em situação regular (art. 135 "caput"); ou (iii) se a atividade for desenvolvida desde antes de 31 de julho de 2014( art. 124), ainda que o imóvel esteja irregular.
Estas exceções são aplicáveis a qualquer zona de uso, exceto pela hipótese prevista no art. 124 da lei que se aplica apenas às seguintes zonas: ZM, ZMa, ZC, ZCa, ZEIS, ZEU, ZEUP, ZEUa, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZPI, ZDE e ZPDS.
(i) planta do imóvel aprovada para uso IND-2
Nesta hipótese o uso industrial no imóvel está restrito àquele contido no carimbo da planta aprovada. Vale dizer, não será permitido o licenciamento, por exemplo, de atividade IND2-5 se a planta tiver sido aprovada para o uso IND2-1.
Nesta modalidade de licenciamentos será necessário comprovar ainda o atendimento de todas as demais exigências para o desenvolvimento de atividades não-residenciais no imóvel descritas nos quadros 4A e 4B anexo à lei 16.402/16, tais como emissão máxima de ruído, horário de funcionamento, atendimento às regras de acessibilidade e segurança da edificação etc.
A lista de classificação das atividades pode ser consultada no decreto municipal 57.378/16.
(ii) quando a atividade tiver sido instalada no imóvel antes de 22 de março de 2016 e o imóvel esteja em situação regular;
Nesta hipótese de licenciamento as atividades precisam ter sido iniciadas antes da entrada em vigor da lei 16.402/16 e precisam ser consideradas permitidas no local por alguma lei anterior, vigente quando da instalação da atividade no imóvel.
A regularidade do imóvel implica em este constar no Cadastro de Edificações Regulares – CEDI, cuja consulta pode ser feita no próprio site da Prefeitura mediante o pagamento de taxa.
Segundo este dispositivo legal, uma atividade IND2 pode ser licenciada num imóvel cuja planta tenha sido aprovada para atividades classificadas como nR1, por exemplo.
Além do atendimento às exigências complementares usuais, mencionadas no item anterior, também será necessário atender condições específicas impostas para a atividade, tais como número de vagas de estacionamento, vagas de utilitários e caminhões, e eventuais parâmetros adicionais específicos para a atividade pretendida previstos na legislação em vigor.
(iii) a atividade desenvolvida desde antes de 31 de julho de 2014 (art. 124), ainda que o imóvel esteja irregular.
Esta modalidade de licenciamento trata-se de um procedimento muito mais complexo que as outras duas hipóteses, vez que depende previamente da aprovação de um processo administrativo de regularização do imóvel o qual deverá atender todas as regras urbanísticas previstas na lei 16.402/16, tais como taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, taxa de permeabilidade, quota ambiental etc.
Este dispositivo legal é aplicado apenas para os imóveis localizados nas zonas ZM, ZMa, ZC, ZCa, ZEIS, ZEU, ZEUP, ZEUa, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZPI, DEZ e ZPDS, e deverá atender, no mínimo:
- os parâmetros fixados nos quadros 3, 4ª e 4B da lei 16.402/16;
- haja parecer favorável do órgãos municipal de trânsito;
- haja parecer favorável do órgãos municipal ambiental;
- sejam emitidas as licenças ambientais, se exigido pela legislação específica;
- sejam atendidas as normas de segurança da edificação;
O órgão de trânsito poderá exigir adequações ou contraprestações específicas a fim de adequar o imóvel ou o viário à atividade em licenciamento.
Esta possibilidade prevista na lei é uma verdadeira anistia para as indústrias IND2 instaladas nas zonas indicadas, pois permite a regularização da atividade ainda que nenhuma legislação anterior tenha permitido tal atividade no imóvel.
Em razão do caráter excepcional trazido pelo dispositivo legal, o parágrafo 2º do art. 124 impõe que os pedidos de regularização, nestes casos, devem ser protocolados até dia 21 de março de 2018, 2 anos após a publicação da lei.
Com esses mecanismos a legislação de uso e ocupação do solo visa garantir as atividades industriais já consolidadas preservando o emprego da população que depende dessa atividade. No entanto, observa-se que os parâmetros de incomodidade estão cada vez mais restritivos em razão da dificuldade de harmonizar atividades incômodas às aglomerações populacionais.
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*Fernando Escudero é advogado no escritório Escudero & Ziebarth Advogados e especialista em Direito Urbanístico atuando na orientação de grandes projetos e licenciamentos no município de São Paulo.