Decisão do STJ dá fôlego ao mercado imobiliário

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma importante decisão no que se refere à isenção de imposto sobre a renda (IR) decorrente do ganho de capital apurado na venda de imóvel residencial por pessoas físicas (diferença a maior entre o preço de aquisição e o preço de venda). Inicialmente, o entendimento da Receita Federal exclui da isenção de IR a possibilidade de o contribuinte utilizar o ganho de capital para quitar, total ou parcialmente, financiamento de imóvel já adquirido por ele, antes da alienação daquele imóvel (vendido). Isso significava que se o contribuinte adquirisse um imóvel financiado, em data anterior à venda do seu imóvel atual, não poderia se beneficiar com a isenção do imposto do ganho de capital para a quitação ou amortização do financiamento.

Esse entendimento da Receita Federal, prevista na Instrução Normativa 599 de 2005 (artigo 2º, parágrafo 11), foi declarado ilegal pelos ministros da 2ª Turma do STJ, especializada em direito público, ao julgar o recurso interposto pela Fazenda Nacional, que atacou a decisão favorável obtida por um contribuinte na Justiça Federal de Santa Catarina. No caso, em março de 2003, um contribuinte de Foz do Iguaçu (PR) vendeu por R$ 285 mil um apartamento adquirido por R$ 190 mil, obtendo assim um ganho de capital de R$ 95 mil. Logo depois, utilizou esse valor recebido para quitar financiamento de um apartamento em Itajaí (SC), adquirido antes da venda do imóvel de Foz do Iguaçu.

Sem pretender aprofundar muito em detalhes, existem basicamente quatro hipóteses de isenção de IR na venda de imóveis residenciais no Brasil, por pessoa física residentes no País, que devem ser consideradas como forma de incentivar o mercado imobiliário. Tais hipóteses estão esparsamente dispostas na lei 11.196, de 21 de novembro de 2005, na lei 9.250, de 26 de dezembro de 1995 e na lei 7.713, de 22 de dezembro de 1988, a saber:

1 – Se o bem for considerado de pequeno valor (até R$ 35.000,00, art. 38 da lei 11.196/05);

2 – Se o ganho auferido na venda do imóvel residencial for utilizado na aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato (art. 39 da lei 11.196/05);

3 – Se for o único imóvel da pessoa física e a alienação for de até R$ 440.000,00 (art. 23 da lei 9.250/95); e

4 – Se o imóvel foi adquirido até 1969 (art. 18 da lei 7.713/88). Nesse caso, há uma tabela regressiva de desconto do imposto de acordo com a data de aquisição do imóvel.

Os benefícios das hipóteses 1 a 3 acima só podem ser usados uma vez a cada período de 5 anos.

Voltando à decisão do STJ, a maioria dos ministros da 2ª Turma do STJ seguiu o voto do ministro Mauro Campbell Marques, que apresentou voto-vista favorável ao contribuinte. Nesse voto, afirma que a restrição imposta pela interpretação da Receita Federal torna a isenção quase impossível, pois a grande maioria das aquisições imobiliárias são feitas mediante financiamento de longo prazo, uma vez que os contribuintes não possuem, em regra, recursos suficientes para adquirir um imóvel residencial à vista. Em seu voto, argumentou que, geralmente, a aquisição do segundo imóvel é feita ainda na fase de construção ("na planta"), dificultando a alienação anterior do primeiro imóvel, pois nessa situação o contribuinte não teria onde morar. Com isso, o contrato para a aquisição do segundo imóvel normalmente se dá antes da alienação do primeiro.

O ministro Campbell Marques conclui seu voto buscando refletir o objetivo da norma, segundo o qual, ao aumentar a liquidez no mercado, proporcionado pela isenção, os negócios são, por consequência, estimulados.

Espera-se que as autoridades administrativas, inclusive o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais – CARF, acompanhem a decisão do STJ.

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*Marcus Swenson de Lima é advogado do escritório Fernandes, Figueiredo, Françoso e Petros Advogados.