Tratar da Regularização Fundiária Urbana (Reurb) em um breve artigo é uma atitude pouco sensata. Esse instituto tão denso e importante mereceria um livro inteiro, só para ele. Mesmo assim tentarei fazer isso em poucas linhas, e sem espantá-los.
A Reurb não foi inventada agora. Ela apenas ganhou um nome novo, e a imagem abaixo conta um pouco dessa história:
Na década de 1980 já tínhamos o "movimento nacional pela reforma urbana", um dos responsáveis pelo acolhimento, na Constituição de 1988, de um capítulo dedicado à política urbana. E desde então:
1. Constituição Federal (1988): A CF/88 (arts. 182 e 183) privilegiou a função social da propriedade e previu figuras como o plano diretor municipal, o parcelamento e a edificação compulsórios, o IPTU progressivo no tempo, a desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública, redução de tempo para a usucapião de área urbana de até 250m², e a impossibilidade de usucapir imóveis públicos.
2. Estatuto da Cidade (2001): A Constituição ainda cheirava a tinta fresca quando surgiu um projeto de lei que visava a regular os artigos 182 e 183 para estabelecer diretrizes gerais da política urbana brasileira (projeto de lei do senado 181/89, depois transformado no projeto de lei 5.788/90). Só que ainda não estávamos prontos. Mais de uma década se passou até a sua aprovação, fazendo nascer, em 2001, o Estatuto da Cidade (lei 10.257), que deu destaque à regularização fundiária. Ela aparece como diretriz geral (art. 2º, XIV) e instrumento jurídico de política urbana, não só de forma autônoma (art. 4º, V, "q"), mas também como um dos fundamentos para o direito de preempção (art. 26, I) e a transferência do direito de construir (art. 35, III), surgindo, ainda, como parte integrante das operações urbanas consorciadas (art. 32, §2º, II).
3. Medida Provisória 2.220 (2001): Dispôs sobre a concessão de uso especial e criou o Conselho Nacional de Desenvolvimento Urbano (CNDU). Essa medida representou um avanço importante ao garantir ao ocupante (que atendesse aos requisitos ali previstos) o direito à concessão de uso especial para fins de moradia. As competências do CNDU constam do artigo 10 da referida MP.
4. Lei do SNHIS (2005): A lei 11.124/05 instituiu o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS), criou o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS) e instituiu o Conselho Gestor do FNHIS. O SNHIS passou a centralizar todos os programas e projetos destinados à habitação de interesse social. O FNHIS, de natureza contábil, tem o objetivo de centralizar e gerenciar recursos orçamentários para os programas estruturados no âmbito do SNHIS, destinados a implementar políticas habitacionais direcionadas à população de menor renda. E o Conselho Gestor é um órgão de caráter deliberativo, sendo composto de forma paritária por órgãos e entidades do Poder Executivo e representantes da sociedade civil. A Caixa Econômica Federal é o agente operador do FNHIS, a ela competindo, entre outros, atuar como instituição depositária dos recursos do fundo.
5. Lei de Acesso aos Imóveis da União (2007): A lei 11.481/07 cuidou, basicamente, do acesso aos imóveis da União por beneficiários de programas habitacionais, reforçando a valorização da posse de imóveis pela população carente. Os imóveis da União, desde que desafetados, passaram a ser passíveis de alienação no âmbito de programas de regulação fundiária.
6. MCMV e legitimação de posse (2009): a mesma lei que instituiu o Programa Minha Casa Minha Vida (lei 11.977/09) tratou da regularização fundiária por meio do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), prevendo a legitimação de posse (ato do poder público destinado a conferir título de reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse) e, decorridos 5 anos do registro dessa legitimação, a sua conversão em propriedade.
7. Reurb (2017): a Reurb, regulada pela lei 13.465/17, é o objeto deste post.
Como se vê, a lei 13.465/17 é mais um passo importante no marco regulatório da regularização fundiária urbana.
A Reurb é um instrumento jurídico de política urbana, um conjunto de normas gerais e procedimentos, que abrange medidas jurídicas, ambientais, urbanísticas e sociais, com vistas a tirar da informalidade determinados núcleos urbanos e seus ocupantes.
Os principais objetivos, as modalidades e os legitimados para requerer a Reurb constam das imagens a seguir:
Em lista meramente exemplificativa, a lei enumera diversos instrumentos jurídicos que podem ser empregados no âmbito da Reurb, o que mostra a interessante flexibilidade de que dispõem os legitimados e a administração pública:
A Reurb pode abranger um núcleo inteiro, ou pode ser feita em etapas, uma para cada parte do núcleo a ser regularizado. Essencialmente, os passos serão os seguintes:
As questões e desdobramentos que podem surgir de cada um dos itens acima são inúmeros. Porém, o objetivo deste post é modesto: dar uma visão breve e panorâmica da Reurb. Afinal, quanto mais gente conhecer, ainda que superficialmente, este instituto tão relevante, maior a chance de que ele seja posto em prática. Tomara!
Até breve!
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