Cuidados e garantias que o comprador precisa para adquirir um imóvel na planta
Daphnis Citti de Lauro*
Os cuidados a serem tomados são vários. O primeiro é a obtenção dos documentos do imóvel onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, para saber no nome de quem está registrado e se pesam alguns ônus sobre ele, tal como penhora, hipoteca etc.
A busca no Cartório de Registro de Imóveis também é essencial para análise do registro da incorporação (a incorporadora só pode vender as unidades depois de arquivados em Cartório uma série de documentos, exigidos pela lei 4.591/64 - clique aqui).
Em seguida, é necessário verificar na Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia e se o empreendimento foi aprovado. Todo o material publicitário deve corresponder exatamente ao projeto aprovado na Prefeitura.
Nunca é demais, também, fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas.
Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
A análise dos documentos acima mencionados é rotina na aquisição de imóveis, nada justificando o abandono da cautela no caso de compra de imóvel na planta.
Como provavelmente o imóvel que o comprador está pretendendo adquirir não é o primeiro que a construtora e a incorporadora estão lançando, também é aconselhável que se investigue junto ao PROCON se há reclamações contra as empresas.
Visitas a outros prédios, construídos ou em construção, dessas empresas, se possível acompanhadas de um engenheiro, são interessantes. Proporcionam análise do material, das técnicas empregadas na construção e do respeito ao cronograma e prazo de entrega.
Em seguida, estando tudo em ordem, o comprador deve pedir uma minuta do contrato de venda e compra para análise criteriosa, principalmente com relação à forma de pagamento, parcelas intermediárias e contra a entrega das chaves, índice de correção de valores, juros etc. e, finalmente, se pode arcar com o compromisso que pretende assumir (o Código do Consumidor veda a perda total de valores pagos pelo adquirente, mas não impede a perda parcial).
O contrato deve conter previsão de multa para o caso de atraso na entrega da obra, forma de compelir o respeito ao prazo, aspecto importante principalmente para o adquirente que paga aluguel ou que deverá entregar seu imóvel usado.
Outra possibilidade é a previsão de prazo de carência, dentro do qual o incorporador poderá desistir do empreendimento. Embora a previsão seja lícita, o comprador deve avaliar a possibilidade de retenção de valores pagos até o reembolso pelo incorporador. Enquanto não consumada a devolução, quantias já pagas poderão fazer falta para concretização de outro negócio.
As incorporações imobiliárias são reguladas pela lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 que as define como as atividades exercidas com o intuito
A construtora é a empresa de engenharia que faz a obra e a incorporadora, segundo o artigo 29 da lei 4.591, “é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.
Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.
Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2 de agosto de <_st13a_metricconverter w:st="on" productid="2004, a">2004, a Lei 10.931 (clique aqui), que no Capítulo VI, acrescentou à lei 4.591, o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias na compra de seus imóveis.
Além dos aspectos jurídicos acima abordados, outros de ordem prática devem ser considerados pelo comprador, inclusive com apoio de engenheiros ou arquitetos.
Para o leigo, a análise de plantas e maquetes não permite avaliação da insolação e ventilação do apartamento ou de sua exposição a ruídos externos ou aqueles gerados pelas áreas comuns, como a proximidade de salões de festas, quadras e outros equipamentos de lazer, aspectos que podem ser decisivos no momento da compra, inclusive para negociação envolvendo eventual redução do preço.
A compra de imóvel, seja pelo custo ou pela concretização de importante projeto de vida, reclama prevenção na área jurídica e também nos aspectos relacionados à construção, convindo, com relação a estes, a consulta a profissional da área.
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*Advogado, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro
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