Diante das recentes decisões do STJ sobre a validade da cobrança de comissão de corretagem dos consumidores adquirentes, da taxa por serviços de assessoria técnica imobiliária (SATI), a legitimidade passiva da construtora incorporadora e a prescrição das ações que visem questionar a regularidade destas cobranças, proferidas nos recursos especiais 1551951, 1551956, 1551968 e 1599511, sob a sistemática dos recursos repetitivos, prevista no artigo 543-C, do antigo CPC e nos artigos 1.036 a 1.041, do novo, questiona-se: todos os processos em trâmite sobre estes temas estão resolvidos, ou seja, tais decisões serão aplicadas automática e indistintamente a eles?
Incialmente, cumpre destacar que ainda não houve o trânsito em julgado de tais decisões, algumas delas objeto de questionamentos por meio de embargos de declaração, portanto, ainda há que se aguardar a apreciação de todos os recursos e o transcurso dos prazos para a certificação do trânsito em julgado, para que se iniciem os seus efeitos processuais sobre os processos em trâmite nas instâncias ordinárias sobre o mesmo tema.
Por outro lado, já houve questionamentos sobre a eficácia vinculante, em relação aos juízes de direito e TJs, de decisões proferidas pelo STJ em recursos repetitivos, sob o regramento processual mencionado alhures – dos recursos repetitivos.
A legislação processual, tanto no antigo CPC, como no novo, ao tratar do julgamento dos recursos repetitivos, não se utilizou da expressão vinculante, como ocorrera em relação às súmulas do STF, por meio da EC 45, de 30 de dezembro de 2004, ao introduzir o artigo 103-A, em nossa Constituição.
Houve grande prestígio ao julgamento dos recursos repetitivos em nossos CPC, antigo e novo e à necessidade de observância de tais decisões pelas instâncias ordinárias. Tal prestígio revela-se pela admissão de reclamação constitucional em face de decisões judiciais que contrariem o entendimento das cortes superiores, aqui analisaremos apenas quanto ao STJ, consubstanciado em julgamento de demanda sob tal sistemática, nos termos do artigo 105, inciso I, alínea 'f', da CF/88 e da resolução 12/09, da mencionada corte.
Com a edição do novo CPC, ampliou-se a dicção legal sobre o tema e essa necessidade de observância das decisões proferidas em recursos repetitivos foi enfatizada. É o que se extrai dos textos de seus artigos 927, inciso III, 489, § 1º, inciso VI, além do específico artigo 1.040, inciso III.
Portanto, apesar de inexistir a expressão vinculante, a existência de todas as disposições constitucionais e legais acima informam a necessidade de observância pelas instâncias ordinárias das decisões proferidas pelas Cortes superiores em matéria de recursos repetitivos e a existência de instrumento para corrigir eventual digressão.
Porém, a aplicação de tais decisões aos processos em trâmite nas instâncias ordinárias não ocorre de forma automática e massificada, em lotes. Deve haver uma apreciação sobre a adequação da decisão da corte superior aos casos concretos tratados em cada um dos processos em trâmite. É o que decorre do comando do artigo 489, § 1º, inciso VI, do CPC vigente, ao determinar que não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.
Para aplicação do entendimento constante da decisão do STJ aos processos nas instâncias ordinárias, restou claro no voto proferido no REsp 1599511, que a validade da cobrança da comissão de corretagem dos consumidores está condicionada à prestação de informação clara e transparente a seu respeito, como se verifica nos trechos a seguir transcritos:
“Portanto, há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem. Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.” (FONTE: RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511 – SP, 2ª SEÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, RELATOR MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, 24.08.2016)
Nessa linha de raciocínio, para aplicar a decisão do STJ aos casos concretos, objeto dos processos em trâmite nas instâncias ordinárias, será necessário verificar em cada um dos negócios de compra e venda celebrados a existência de informação clara e transparente acerca da cobrança da comissão de corretagem, declarando-se a sua validade ou invalidade dependente do implemento desta condição. Portanto, essa é uma possibilidade de distinção autorizadora da não aplicação de tal decisão a um caso concreto em trâmite nas instâncias ordinárias, nos termos do artigo 489, § 1º, inciso VI, do CPC vigente.
Outro ponto relevante que deve ser levado em conta é que em 9 de setembro deste ano, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino proferiu decisão no REsp 1.601.149 – RS, publicada no DJE do dia 20, do mesmo mês, afetando-o à Segunda Seção do STJ, para consolidar o entendimento do Tribunal sobre a validade da cobrança da comissão de corretagem nos negócios de compra e venda no âmbito do programa ‘Minha Casa, Minha Vida’ o que implicará em decisão específica para imóveis negociados dentro deste segmento.
Em síntese, transitadas em julgado as decisões do STJ sobre comissão de corretagem nos negócios de compra e venda, proferidas nos recursos especiais admitidos sob a sistemática dos recursos repetitivos, elas devem ser observadas pelas instâncias ordinárias, desde que haja informação clara e transparente a seu respeito nos negócios celebrados que constituam o objeto dos processos sob sua análise. No tocante aos negócios realizados no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, diante da recente decisão do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, reabriu-se a discussão em torno da matéria, pendendo de julgamento pelo STJ, desta forma, os processos que questionem a cobrança de comissão de corretagem em tal programa deverão continuar suspensos aguardando o julgamento do mencionado REsp.
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*Alexandre Marrocos é especialista em Direito do Trabalho e Direito Cível e sócio do Pedroso Advogados Associados