O novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março deste ano, traz algumas alterações na legislação do setor imobiliário. Dessas, destacam-se duas em especial. Uma delas é a impenhorabilidade dos créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob o regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra (art. 833, XII, CPC).
Com o intuito de preservar os adquirentes de unidades imobiliárias e auxiliar as incorporadoras que, por algum motivo, tenham dificuldades financeiras, foi criado o regime de afetação patrimonial. Esse regime possibilita que a empresa incorporadora separe cada empreendimento/obra do seu patrimônio geral, de modo que os recursos advindos da obra afetada sejam utilizados tão somente para pagamento das despesas relativas àquela incorporação. Isso significa que um patrimônio “afetado” é incomunicável por natureza.
Esse regime é efetivado mediante a averbação do “termo de afetação” no Cartório de Registro de Imóveis. Desse modo, o terreno, as acessões e as receitas provenientes da venda das unidades futuras passam a integrar um patrimônio em separado. Inclusive, uma das exigências para validação desse regime é que o incorporador tenha uma conta bancária exclusiva para receber créditos e quitar débitos da obra afetada.
Nesse sentido, apesar de não fazer menção expressa ao termo regime de afetação, o novo CPC, em seu inciso XII do artigo 833, tem o intuito de reafirmar todo o propósito desse regime, pois passou a regulamentar “a impenhorabilidade dos créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob o regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra”.
A intenção aqui é fazer com que os créditos oriundos das vendas dos empreendimentos afetados sejam destinados prioritariamente à execução da obra e regularização da construção no Registro de Imóveis, para entrega das unidades aos adquirentes, livres e desembaraçadas de quaisquer débitos ou ônus. Deste modo, a nova legislação ratifica a relevância da segregação dos patrimônios de uma incorporadora, pois promovê-la, além de gerar vários outros benefícios, também traz uma maior segurança no caso de um conflito judicial.
Frisa-se que a afetação não termina com todos os riscos dos negócios imobiliários, mas tem como principal objetivo, em tempos de crise, permitir que os empresários do setor possam atuar de forma mais eficiente na execução das obras garantindo a entrega de unidades aos adquirentes. Ocorre que, na prática, pode haver dificuldade de aplicação do dispositivo do novo CPC, pois nem todas as empresas incorporadoras possuem separação contábil/financeira dos patrimônios de cada obra e das receitas delas oriundas.
Portanto, no caso de uma construtora ter um controle de custos/despesa/receitas confuso e não segregado por obra específica, em um processo de execução, fica difícil alegar a impenhorabilidade das receitas, pois a entrega de documentos pertinentes que atestem a aplicação do art.834 do CPC fica prejudicada.
Uma boa solução é realizar uma auditoria fiscal/contábil com um profissional habilitado para executar com segurança alterações que promovam uma contabilidade separada por obra afetada. Isto torna mais fácil para a incorporadora controlar e fiscalizar se as receitas estão sendo direcionadas de acordo com o que foi programado, igualmente importante é ter uma conta corrente bancária específica segregada por incorporação para a movimentação dos recursos.
A segunda alteração em destaque diz respeito à adoção da quota condominial como título executivo extrajudicial (art. 784, X, CPC).
O novo CPC dispõe, expressamente, ser título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Deste modo, os condomínios, ao invés da morosa ação de cobrança, poderão utilizar diretamente um processo mais célere que é o de execução de títulos extrajudiciais. Em tal processo, poderá o condomínio, já de início, requerer a penhora de bens do devedor, tendo o condômino inadimplente oportunidade de apresentar sua defesa por meio de embargos.
Destaca-se, porém, que a nova legislação determina que o título executivo não é a simples e direta “taxa condominial” mas, sim, aquele crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, e documentalmente comprovadas.
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