Diante da omissão do Estado, especialmente no quesito segurança, cada vez é mais comum o surgimento de áreas fechadas, com o impedimento ou trancamento das ruas de acesso, formando “bolsões residenciais”, cuja legalidade vem sendo discutida com frequência no Poder Judiciário.
Não é menos comum e pelas mesmas razões antes apontadas, o surgimento de “condomínios atípicos”, também denominados “loteamentos fechados”, especialmente na grande São Paulo ou nos Municípios mais próximos da Capital.
Esses “condomínios atípicos” ou “loteamentos fechados” são estruturados a partir do trancamento e controle do acesso de pessoas e coisas, além da disponibilização de outros serviços, tais como limpeza, manutenção e etc., ensejando a cobrança de taxa condominial.
Como qualquer condomínio, esses bolsões enfrentam sempre uma taxa de inadimplência, que gira em torno de 15%. Por conta de tal situação, surgem várias ações judiciais, onde se discute a cobrança e a legalidade da exigência, o que certamente comprometerá eventual e futura venda do imóvel, por conta das dívidas da taxa de condomínio.
Como resolver a questão?
Inicialmente, devemos verificar se o imóvel está localizado em um bolsão ou em um condomínio regular, para se resolver o impasse acerca da legalidade e exigibilidade da cobrança da taxa condominial!
E como fazemos isso?
Lendo a certidão de matrícula do imóvel (certidão de propriedade). Se na matrícula estiver escrito que você comprou um lote ou uma casa em um lote, você estará diante de um loteamento, o que certamente não permitirá a cobrança de taxa condominial, porém, também é certo que o trancamento ou limitação do acesso por terceiros, igualmente estará vedado, uma vez que as ruas existentes no loteamento são áreas públicas. Por outro lado, se na matrícula do imóvel constar que você comprou um lote ou uma casa com área privativa mais área comum (ruas, lazer, etc.), estaremos diante de um condomínio, na acepção jurídica do termo, nos levando a concluir que a cobrança da taxa condominial, assim como o fechamento da área e o controle de acesso também serão permitidos.
Os loteamentos estão regulamentados pela lei Federal 6.766/79, enquanto os condomínios são disciplinados pela lei Federal 4.591/64.
A lei 6.766/79, que disciplina o “parcelamento do solo”, tratando dos loteamentos urbanos (esclarecemos que o loteamento só é possível em áreas urbanas, portanto, não se aplica a áreas rurais), prevê que o parcelamento do solo poderá ser feito mediante “loteamento” ou “desmembramento” – artigo 2º, lei 6.766/79. Assim, temos a definição de LOTEAMENTO, como sendo a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Por outro lado, considera-se DEMENBRAMENTO, a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Mais de fato o mais importante nisso tudo é ter em vista que tanto o “loteamento” como o “desmembramento”, acabam por aproveitar ou abrir ruas, avenidas e sistema vário, logo áreas públicas, que não são suscetíveis de apropriação particular, já que a circulação pelas mesmas é permitida a qualquer pessoa, justamente por se tratar de bens públicos.
Conclusão
Assim, diante de tudo quanto se abordou nesse texto, temos que a nossa legislação em vigor não permite a transformação de um bolsão residencial ou de um loteamento em condomínio, restando, por outro lado, ilegal a cobrança de taxa condominial por tais imóveis.
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*José Carlos de Jesus Gonçalves é advogado da banca Duarte e Tonetti Advogados Associados.