A arrematação judicial, entendida igualmente como leilão ou praça, tem ascendido enormemente nas searas forenses, assim como no mercado imobiliário. Conceituada satisfatoriamente, porém não exclusiva, é a arrematação judicial ou leilão ou praça, o ato de transferência dos bens penhorados, em que um leiloeiro (também chamado de pregoeiro em nossa seara forense) apregoa e um licitante (arrematante) os adquire, pelo maior lance. Trata-se de verdadeira expropriação judicial involuntária, presenciando-se a fase derradeira da execução forçada, onde ocorre a conversão dos bens penhorados em dinheiro, para satisfação de um crédito. Em Roma, o ato se realizava em plena praça pública, que segundo os melhores comentos, afixava-se uma “lança” no chão.
Nas expoentes palavras do mestre Araken de Assis, "cada coisa deve ser apregoada três vezes, em voz alta e distinta, com breve intervalo. Feito por um dos presentes o lanço, o porteiro – atualmente leiloeiro público – repete-o três vezes. Se outro licitante oferecer quantia maior, o lanço inutilizará o anterior e o porteiro – leiloeiro público – vai sempre repetindo os lanços sucessivos três vezes em voz alta até que ninguém dê mais". Daí, prevalecerá o maior e derradeiro lanço ofertado, em público, ao leiloeiro.
Não há que se confundir a arrematação judicial com a venda e compra. Os diplomas legais – materiais e adjetivos - norteiam a natureza e os pressupostos essenciais que os separam. A transferência que há no primeiro, por efeito da participação do terceiro licitante (ou arrematante) que teve seu lance acatado, não há que confundir com a promessa de transferência do bem, existente na segunda, por manifesto ajuste bilateral de vontades, em razão dos interesses que a lei define.
O nosso CPC estabelece, em seu artigo 686, inciso IV, que a arrematação realizar-se-á através da modalidade de praça ou leilão. Os aspectos são pacíficos. Quando a penhora, ou constrição, como queiram alguns assim definir, recair sobre bem imóvel, estaremos diante da alienação em praça. Porém, tratando-se de alienação de bem móvel, teremos assim, o leilão. Deveras, praça e leilão, apresentam-se como espécies do gênero arrematação. Destaca ainda o mesmo comando legal que a praça realizar-se-á on–line em plataformas homologadas pelo TJ e sempre na presença e assinatura de um leiloeiro oficial.
A arrematação judicial, sendo o caso de leilão ou praça, é antecedido legalmente de uma publicação de edital – esse com prazo mínimo de 5 dias – em observâncias aos artigos 686 e 687 do CPC, com divulgação pelo menos uma vez em jornal de ampla divulgação. Não raro teremos a dispensa de aludido edital, quando os bens penhorados não excederem o valor correspondente a vinte vezes o salário mínimo, conforme o artigo 275 do CPC, não podendo, no caso, ocorrer a arrematação por preço inferior ao da avaliação.
Não podemos olvidar, ainda, que o edital deverá conter a descrição do bem com seu respectivo valor (que em avaliação lhe foi atribuído) e localização; o dia, hora e local designado para a praça ou leilão; comunicação de que se o bem não alcançar valor superior ao da avaliação, ocorrerá novo ato, em dia e hora desde logo designados entre os dez e os vinte dias seguintes, a sua alienação pelo menor lanço, além de outros requisitos não menos importantes. A exigência de tais requisitos atende à necessidade de divulgar todos os elementos imprescindíveis que possam influir no animus de terceiros, aguçando o interesse na aquisição que a alienação enseja. Esses aspectos são primordiais, que omitidos, resultará verdadeira nulidade da arrematação, quando evidenciado prejuízo. A divulgação do referido édito deverá ocorrer em jornal de ampla circulação local, com prioridade para o noticiário destinado aos negócios imobiliários que, além disso, obliquamente, temos que outras formas de divulgações possam ser promovidas, a fim de obter-se pleno sucesso na alienação. Comumente, observamos em cadernos publicitários, largamente conhecidos, as divulgações de leilões e praças. Indubitavelmente, se fazem necessárias tais divulgações extras editais, sem as quais, certamente, ocorreria o insucesso na alienação, bem como às tutelas processuais. O que se persegue, entretanto, é o resultado-fim, que é a alienação do bem, convertendo-se o bem em dinheiro, proporcionando o Estado garantia a satisfativa tutela jurisdicional.
Como requisito indispensável ao propósito do leilão ou praça, tem-se que o devedor deverá ser intimado pessoalmente do ato expropriatório, por mandado, carta com A R., ou outro meio idôneo, do dia, hora e local da alienação judicial. É o que destaca o § 5º do artigo 687 do CPC. E, veja-se, mister frisar que o nosso Código de Ritos Civil, preteritamente, refletia que o devedor fica ciente do leilão ou praça através do edital. Assim não é mais. O nosso Codex atual determina a intimação pessoal do devedor, sem o que, tornar-se-á nulo o ato. No sentido de anular-se a arrematação por falta de ciência dada, por mandado, ao executado, manifestou-se a 4ª Câmara do 1º tribunal de Alçada Civil, em 24/09/1975 (RT, vol. 486, p. 111).
É sabença que, assim legalmente exigida, a intimação de eventuais credores hipotecários, pignoratícios ou anticrético, o usufrutuário e o senhorio direto, que não sejam de qualquer modo partes na execução (arts. 698 e 619 CPC – v. CC. 826, 2ª parte).
A ciência do leilão, pelo devedor, via mandado, com acerto tem cunho acautelatório. Por lógico, destina-se essa instrumentalidade processual, a permitir-lhe as providências de estilo que entenda cabíveis às ressalvas de seus direitos. Se a ciência não ocorrer, os atos não se realizarão, suspendendo-os. Discorrem alguns mestres processualistas que a realização intimatória deva preceder à publicação dos éditos, evitando-se que haja qualquer dispêndio destes, em razão dos demasiados custos. Entretanto, com vênia a esse posicionamento, que não predomina, vemos a sua desnecessidade.
À luz do que determina o artigo 690 do CPC, a venda far-se-á com dinheiro à vista, ou a prazo de três dias, mediante caução idônea. Pois bem. Ao que tudo indica, buscou nosso legislador o entendimento pacífico que a transferência coativa dos bens constritos deveria ocorrer contra dinheiro à vista, em moeda corrente de nossa Federação. Contudo, temos que o licitante – arrematante – possa efetuar tal pagamento via cheque, ainda que não seja sinônimo textual e literal de moeda. Embora não em moeda, o cheque traduz direito ao saldo suficiente e presumidamente existente, a honrar o pagamento a que se compromete o arrematante. À vista, significa contra a assinatura do auto de arrematação, momento que se aperfeiçoa aquele ato, 24 horas depois de realizado, na permissibilidade do artigo 693 do CPC. Aludido Codex, atualmente, admite a arrematação à prazo, como dispõe o artigo 700. Entretanto, para o caso de arrematação à vista, optou pelo estilo do código pretérito de 1939, que o pagamento se fez contra a assinatura do auto de arrematação, ou o arrematante há de prestar caução idônea, real ou fidejussória.
Da realização do leilão ou praça, surge a remuneração, em caso de venda, da comissão do leiloeiro. Esse recebe todo o respaldo do seu Estatuto próprio (Dec. 21.981, de 19/10/32; lei 4.021, de 10/12/61). Efetuado o leilão ou praça, cabe-lhe receber sua comissão – 5% sobre o preço alcançado - nos limites da lei ou do que tenha sido arbitrado judicialmente. Temos que merecido o leiloeiro, quanto ao percentual razoável, mesmo que havendo interrupção em seus labores, haja vista que uma vez iniciados os expedientes necessários para realização do ato, efetuou diversos procedimentos atinentes. Certo então, seu pró-labore parcial, concedido em razão da suspensão do leilão ou praça, antes do seu encerramento (artigo 188 do Código Comercial).
Pelo legislador, determinou que a escolha do leiloeiro público ficasse incumbida ao credor, na permissibilidade do artigo 706 do CPC. Por certo, se na comarca não houver leiloeiro, determinará o juiz sua substituição por um serventuário ad hoc. Não vemos como prudente, até porque avança os limites do nosso Diploma Processual Civil, a escolha do leiloeiro pelo juiz, ultrapassando a faculdade do credor. Como bem discorrem as melhores doutrinas, o artigo 706 em comento consagra um direito do credor. O aparelho judiciário não pode desmerecê-lo, promovendo a escolha. Caso o credor não exerça o seu direito, na escolha do leiloeiro, deverá ser intimado para tanto, sob pena de extinção do processo (art.267, III, e § 1º).
Tratando-se de arrematação, não poderíamos deixar de abordar a figura do preço vil, matéria de complexidades nas arrematações. O artigo 692 do CPC afirma que não será aceito lanço que, em segunda praça ou leilão, ofereça preço vil. A terminologia vil tem seu significado, ao menos, como o de pouco valor; ou que se compra com preço baixo. Tão somente. Ficou daí, ao rico e sábio entendimento daquele que preside o feito judicial, o magistrado, em apreciar e interpretar o sentido de preço vil.
Sem qualquer vacilo de entendimento, preço vil, com acerto, estará atrelado ao comando do mercado, conforme a natureza do bem. Ainda que o bem esteja sob o pálio da avaliação do expert judicial, melhor resposta, serão os lances obtidos durante a realização do ato. O critério existente por algumas esteiras jurídicas é que preço vil seja o inferior a 60% da avaliação bem. Porém é vacilante tal conceito. Não o vemos como salutar. Entende-se que não se pode alcançar um conceito de preço vil, destinado a todos os casos. Devem ser aferidas, para preço vil, as circunstâncias do caso. Temos que independentemente da avaliação do bem, regulada à época do leilão ou praça, um dos parâmetros a ser tomado deva ser os resultados obtidos durante o ato, pois esses nada mais são que as respostas do mercado. Não é vil o preço se, em quatro praças, não se obteve lanço superior e os devedores não procuraram remir a execução (JTA 105/70, maioria).
Corroborando os comentos alhures, vejamos o caso de um determinado bem, que submetido ao comando de um leilão por mais de três vezes, de forma exaustiva e excessivos custos, sem que haja licitantes ou que o preço alcançado não seja compatível com a avaliação. Às evidências que a praticidade do caso deva conduzir pela alienação a quem mais oferecer, sob pena de notória locupletação por parte do devedor, prejudicando o credor, além de sobrecarregar o Judiciário com longas demandas.
Não raro, ocorre por extrema necessidade, e aproveitamento dos procedimentos empreendidos pelo leiloeiro, como agente auxiliar da Justiça que é, a realização do leilão de forma condicional.
Esse expediente visa evitar maiores prejuízos às partes e ao juízo. É sabença que cumpre às partes (normalmente aquele que deu causa ao processo), assumir as despesas do processo. A condicionalidade do leilão faz que sejam evitadas repetidas diligências para a realização dos leilões. Essa praxe tornou-se usual em nossos tribunais, sendo inclusive conhecida em nossa seara processual, com vistas ao artigo 1.677 do CC. Embora não previsto na lei processual, o leilão condicional é praticado em virtude de praxe forense, segundo o prudente arbítrio do juiz (Ac. unân. da 5ª Câm. do 1º TA-RJ., de 12/09/77, no agr. 17.656, rel. juiz Sérgio Mariano; Arqs. Do TA-RJ, vol. 17, p.89).
A ocorrência oral no leilão ou praça se reduz a escrito, no auto de leilão, que é lavrado 24 horas depois do ato. Torna-se perfeita, acabada e irretratável, e terá eficácia, o leilão ou praça, com a assinatura do auto, pelo juiz, escrivão, leiloeiro e arrematante. No intervalo de 24 horas, que mediar entre a arrematação e assinatura do respectivo auto, cabe à remição, integral ou parcial dos bens constritos. Não há que se confundir com a remição da execução, anterior à arrematação ou adjudicação.
O respectivo instrumento – auto de leilão – não pode ser confeccionado antes de seu esgotamento. No seu intervalo, poderá o executado remir a execução e os legitimados realizar a recuperação do bem.
O auto de leilão caracteriza-se como documento hábil a retratar o ocorrido no leilão. Assim, desconsidera-se qualquer outro documento que tenha por destino sua substituição. A transferência dos bens forma-se com sua assinatura, tornando-se irretratável. Por isso, segundo Amílcar de Castro, ao arrematante assiste o direito de se arrepender, no curso do prazo do artigo 693, in fine. Não é unânime.
Dos procedimentos existentes quanto ao ato aquisitivo no leilão, surge a Carta de Arrematação, que é o documento hábil para regulamentar o arrematante como novo titular do bem arrematado. Necessário que aludida Carta de Arrematação seja levada a registro, pois é daí que ocorre sua transmissão. Sinteticamente, o auto de leilão tem natureza de título preliminar de aquisição, o que origina através de formações de peças documentais o título hábil, que é a Carta de Arrematação. Às evidências, tratando-se de Carta de Arrematação, a aquisição somente poderia ser de bem imóvel, que o seu domínio se dá mediante a transcrição. Melhor dizendo, deve o arrematante submeter a sua Carta de Arrematação, a registro, no álbum imobiliário competente (RGI), evitando-se sequelas futuras (lei 6.015/73). Em se tratando de bens móveis, urge esclarecer que a aquisição definitiva ocorre com a tradição (art. 620, 1ª parte do CC). Desnecessário, a lavratura de Escritura de Compra e Venda, pois a Carta de Arrematação é o instrumento competente e hábil, que a supre.
O registro da Carta de Arrematação é ônus do arrematante, que, assim, após sua competente expedição, finda os labores do juízo. Com seu registro, como alhures comentado, advém a imissão na posse. O arrematante não tem que propor qualquer medida judicial para receber tal beneplácito. Basta requerer ao juiz a entrega do bem (seja bem móvel ou imóvel), por requerimento nos próprios autos do procedimento expropriatório. Entendemos desnecessário o aforamento de qualquer ação, para obter a tutela satisfativa de imissão na posse, quando deveras, cabe ao Estado-Juiz, no exercício do ato expropriatório, promover a imissão na posse, ao arrematante. No tocante a esse entendimento, que é majoritário, temos ainda que trata-se de verdadeiro princípio de economia processual, não sendo crível que tivesse o arrematante ser submetido às delongas judicias para obter tal beneplácito.
Podemos aqui registrar que, para a expedição da Carta de Arrematação, necessários sejas observados alguns requisitos básicos e indispensáveis, como descrição do imóvel, prova das quitações dos impostos, o auto de arrematação, título executivo, características do arrematante, assim como assinatura do respectivo documento.
Mesmo após a realização do leilão com sua respectiva assinatura do auto, ressalvam-se possibilidades diversas no desfazimento do leilão ou praça. Inúmeros vícios podem surgir, o que culminará com a nulidade do ato. Os desfazimentos podem ocorrer tanto por questões materiais quanto processuais. O vício existente no edital é caso de nulidade do ato e, consequentemente, seu desfazimento. Outro aspecto fundado é a incapacidade do licitante. Não olvidemos ainda que, se o preço não for pago, ou a caução deixar de ser prestada, nas permissibilidades legais, acarretará o desfazimento.
Caso o arrematante, no tríduo legal (três dias) seguintes à aceitação do lanço, provar que o edital omitira a existência de ônus real, ocorrerá o desfazimento do leilão ou praça.
"Tem o licitante pretensão no desfazimento, nesse caso, porque na pendência de direito real de garantia, pagou pelo bem livre e o receberá gravado, cabendo-lhe satisfazer o credor privilegiado para desonerá-lo, e, ante direito real de gozo, o gravame diminui o valor da coisa". Os artigos 698 e 699, o artigo 694, § único, IV, determinam casos de ruptura do negócio havido.
A legitimidade para se proceder ao desfazimento dependerá de cada caso surgido. Os remédios jurídicos de embargos à arrematação, ou à adjudicação, ação ordinária autônoma (anulatória), singelo petitório (petitio simplex) nos próprios autos detentor do feito, poderão operar o desfazimento. Concluiu a 3ª Turma do STJ: "quando não for mais possível a anulação dentro dos próprios autos da execução, a parte interessada terá de propor ação anulatória (ordinária) pelas vias próprias".
O desfazimento de arrematação, nos casos do artigo 694 do CPC, não depende de processo especial e poderá ser promovido mediante simples petição do interessado, nos próprios autos da execução. Se, porém, já se tenha verificado a expedição da carta de arrematação e sua transcrição no Registro Imobiliário, a pretensão só poderia ser examinada em ação própria (Ac. Unân. da 8ª Câm. Do 1º TA Civ.-SP, de 31-3-81, na apel. 277.794, rel. juiz Negreiros Penteado; Adcoas, 1981, nº 80.253).
Assim, sem prejuízos de outros comentários, ao arrematante, caberá o reembolso do preço e das demais despesas realizadas, com seus acréscimos legais, caso ocorra o desfazimento do ato judicial. Caso o credor tenha, por algum procedimento, levantada a importância, poderá ser demandado. Caso contrário, será o Estado que assumirá. É certo que, sendo motivado pelo credor, o desfazimento, este deverá arcar com os prejuízos perante o credor ou devedor. Segundo o artigo 695, § 3º, do CPC, "o credor poderá cobrar ao arrematante e ao seu fiador o preço da arrematação e a multa, valendo a decisão como título executivo". Esta execução se realizará nos mesmos autos. Ainda que o credor opine pelo retorno dos bens à leilão ou praça, a multa continua exigível, sendo definitiva, em razão de que nada compreende o sucesso do novo ato, permanecendo a multa como símbolo indenizatório pela irregularidade cometida.
Não é só. Além da aplicabilidade da multa, na permissibilidade do artigo 695, § 3º do CPC, este comando legal restringe ao arrematante e do fiador inadimplentes o direito a lanço em novos leilão e praça. Porém, nada impede sua presença.
Portanto, vício de nulidade não será primordialmente o que envolva a arrematação, mas de qualquer ato processual ou do processo, que anteceda a arrematação. Caso a arrematação seja promovida em processo nulo por inexistência ou precariedade de citação, nula será a arrematação.
Largo é o debate, acerca das possibilidades de desfazimento da arrematação, devendo sempre o arrematante exercer uma fiscalização rígida ao processo, evitando-se percalços ou prejuízos.
A exposição singela, aqui reunida em poucas linhas, contém repertórios de alguns dos nossos doutrinadores e mestres do direito, podendo-se por isso, sem qualquer receio, afirmar que prestará inestimável ajuda a muitos, especialmente aos profissionais em formação, não se encerrando por essas.
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*Luciano Bagarollo é consultor jurídico da Mundo dos Leilões.