O 13º Aluguel é abusivo?

O 13º aluguel é um valor que pode ser cobrado pelo locador (proprietário do imóvel) do locatário todo o mês de dezembro de cada ano, por força de cláusula inserida no negócio de aluguel, principalmente nos contratos de locação comerciais, com pouca representatividade nos contratos residenciais.

Para muitos, o 13º aluguel é desconhecido, mas para outros essa conta é alta e sempre repudiada por aqueles que são obrigados, por contrato, a pagarem o referido valor. Mas a pergunta que se faz é o porquê do valor ser questionado pelo locatário descontente se ele foi perfeitamente aceito quando negociado o contrato de locação e de forma consensual? O locador (proprietário do imóvel) age com abusividade ao cobrar o 13º aluguel no mês de dezembro de cada ano?

À relação de aluguel não é aplicado o CDC, não tendo que se falar em contrato de adesão e nem em declaração de nulidade de cláusula do negócio ao argumento de ser abusiva, justamente pela inaplicabilidade desse diploma (nesse sentido: 5ª turma do STJ, Resp. 689266/SC, j. em 6.10.2005) . A locação imobiliária é regulada pela lei do inquilinato (lei 8.245/91), que admite apenas a aplicação subsidiária do CC e do CPC (art. 79 da lei 8.245/91).

Por outro lado, a forma de estipular a cobrança de valores a título de contraprestação pelo uso e gozo da coisa por determinado período (contrato de locação) vem prevista no art. 17 da lei 8.245/91¹. O dispositivo legal dispõe que as partes são livres para contratar o valor do aluguel, dispondo a lei que não poderá ser ele fixado em moeda estrangeira ou vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo.

Ou seja, a lei do inquilinato nada mais fez do que reconhecer a liberdade de contratar disposta no CC em seu art. 421. Respeitadas as normas gerais dos contratos previstas no art. 425 do CC, as partes são livres, portanto, para estipular os ajustes que forem adequados para os negócios jurídicos, especialmente as relações de locação que ora são comentadas, sempre lembrando que os art. 1.134 e 1.372 do CC atribuem força de lei aos contratos (deve ser cumprido o que neles foi entabulado entre as partes contratantes).

O 13º aluguel é fixado por contrato. As partes anuem com a cláusula que o prevê e, como o contrato de locação não é de adesão, não se pode partir do princípio de que a estipulação contratual seja abusiva. Se as partes contratantes concordaram com o valor que ali foi inserido, que, frise-se, é a base de qualquer negócio de aluguel, não nos parece razoável concluir que o pagamento do 13º aluguel prejudica a continuidade do exercício da atividade do locatário.

Com base nas disposições que existem no ordenamento jurídico atual, não há como dizer que o 13º aluguel é abusivo ou ilegal. O locador e o locatário, desde que obedecidas as regras gerais dos contratos, podem livremente acertar qualquer valor a título de contraprestação (art. 17 da lei 8.245/91). Não existe limitação de quantidade de parcelas para qualquer negócio jurídico desta natureza.

O doutrinador Silvio de Salvo Venosa (in "Lei do Inquilinato Comentada", São Paulo, Editora Atlas, 2010, p. 102) entende que "o aluguel inicial é de livre fixação pelas partes". Da mesma forma, Gildo do Santos (in "Locação e Despejo". São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2012, p. 150) expõe que "a fixação do aluguel, no momento de contratar a locação, baseia-se no princípio da autonomia da vontade". Ou seja, a melhor doutrina tem posicionamento no sentido de que as partes contratantes, locador e locatário, é que decidem o valor e a periodicidade do aluguel.

Há, porém, inúmeros projetos de lei em trâmite na Câmara e no Senado Federal, todos pendentes de aprovação, acerca desta matéria. Vale mencionar o PL 289/07, que tramita no Senado, e o PL 4447/12, que tramita na Câmara dos Deputados, tendo os dois o mesmo objetivo de inserir o §2º ao art. 17 da lei do inquilinato para proibir a cobrança anual de mais que 12 prestações de aluguel, nos contratos de locação de imóveis urbanos.

A lei do inquilinato, sabemos, sempre prestigiou o locatário. A publicação da lei 12.112/09 trouxe mudanças consideráveis visando o reequilíbrio da relação entre locador e locatário, já que este último possuía maior proteção do Estado, o que causava enorme insegurança e impedia a chegada de novos investidores para o setor imobiliário, o qual movimenta de forma considerável a economia.

Pensemos que a aprovação de lei que impeça a cobrança do 13º aluguel, que é um ajuste firmado entre as partes em contrato e ali inserido por liberalidade das partes, e sempre obedecendo os princípios gerais dos contratos e a boa-fé objetiva, é um retrocesso, pois o legislador está novamente legislando em prol do locatário e comparando-o a um consumidor, o que é um erro.

Para a melhor jurisprudência não é diferente. O Tribunal de São Paulo, por exemplo, tem se posicionado no sentido de que "como a locação atípica em shopping center trabalha em sistema de parceria, sendo a administração responsável pela promoção e divulgação do espaço a fim de atrair consumidores, o que beneficia a todos os lojistas, razoável também se afigura o pagamento do 13º aluguel no mês de dezembro, em virtude das festas natalinas, que, como é cediço, incrementam as vendas de forma extraordinária, nada de ilegal existindo nessa cobrança (33ª Câmara de Direito Privado, Apelação 0016977-10.2004.8.26.0008. J. em 19.3.2012)".

Há, porém, algumas decisões judiciais que contemplam a revisão da cláusula contratual que prevê o pagamento do 13º aluguel. Prestigiam a restabelecimento do equilíbrio contratual ao argumento de abusividade da referida cláusula, como é o caso da 12ª câmara Cível do TJ/PR (Recurso de Apelação 7560825, j. em 22.6.2011). Porém, são decisões isoladas, uma vez que o contrato de locação não é de adesão e o aluguel é livremente pactuado.

Talvez o legislador, com a aprovação da lei, esteja dando um tiro no pé, uma vez que o locador, sentindo-se prejudicado pela impossibilidade de cobrar o 13º aluguel, que é uma prática corriqueira nos contratos comerciais - principalmente aqueles situados em galerias comerciais e/ou shoppings centers -, pode vir a embutir o valor do 13º aluguel nas prestações mensais sem que o novo empreendedor (locatário) - para o qual a situação será válida se o projeto de lei vier a ser aprovada -, sinta no bolso de uma forma direta.

Portanto, entendemos que a inserção de dispositivo na lei do inquilinato que proíba a cobrança de mais de 12 prestações mensais de aluguel viola o princípio do livre direito de contratar, bem como o princípio da livre iniciativa, representando um interferência desnecessária na estipulação contratual das partes.

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* Ezequiel Frandoloso é advogado do escritório Trigueiro Fontes Advogados.