Comumente, o empreendedor, ao iniciar o processo de aquisição de uma gleba, restringe sua análise jurídica, em síntese, à situação de regularidade do imóvel e dos seus débitos vinculados, bem como de seu proprietário, e, posteriormente, analisa as questões urbanísticas. As restrições previstas nas normas ambientais, nesse momento, não são consideradas. Ou seja, a segurança jurídica e a viabilidade empresarial do processo de compra de uma porção de terra se sustentam na análise documental a respeito da propriedade do bem somada à análise de débitos civis e tributários, culminando numa análise das leis de uso e ocupação do solo, do plano diretor e dos demais instrumentos de planejamento territorial.
Em regra, somente após a anuência do projeto pelo município, quando se encontra apto a requerer o licenciamento ambiental, o empreendimento passa a sofrer adequações decorrentes das restrições legais de caráter ambiental, retardando, por consequência, o conhecimento prévio sobre o real potencial construtivo da porção de terra adquirida. Desse modo, somente após a aquisição do imóvel, a aprovação do projeto junto ao município e o pedido de licenciamento ambiental, o empreendedor toma ciência dos gravames ambientais impostos ao empreendimento.
Trata-se de um risco desmedido a que se encontra submetido o adquirente, na medida em que o potencial construtivo do empreendimento, que já sofre restrições de ordem urbanística, poderá ser submetido a novas limitações ambientais.
Para tanto, os grandes empreendedores, no intuito de realizar um planejamento adequado do empreendimento, vêm se utilizando do EVA, no afã de previamente conhecer as limitações normativas ambientais impostas à propriedade e ao seu entorno, buscar uma alternativa locacional mais adequada e ainda adquirir subsídios para a análise do Valor Geral de Venda – VGV, do negócio.
Nesse ínterim, vários são os impactos decorrentes das normas ambientais sobre um empreendimento, sendo estes, portanto, o objeto de análise do EVA. O novo Código Florestal brasileiro – lei Federal 12.727/12, por exemplo, considerou como critério de reflorestamento nas margens dos cursos de água, o tamanho da propriedade, ficando, dessa forma, as grandes propriedades com uma maior responsabilidade ambiental. Em se tratando de propriedade rural, o artigo 12 da lei supracitada, manteve a obrigação de manutenção da área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal.
Ademais, a legislação brasileira instituiu ainda o Sistema Nacional de Unidades de Conservação — lei Federal 9.985/00 — que regulamenta os usos em áreas localizadas em Unidades de Conservação ou no seu entorno, criando restrições que afetam sobremaneira o adquirente de uma gleba localizada na região.
Importante ressaltar, também, que a competência concorrente para legislar em matéria ambiental atribuída pela Constituição da República concedeu a prerrogativa a estados e municípios para editarem suas normas ambientais, sempre de forma mais restritiva e favorável ao meio ambiente, outorgando, dessa forma, ainda mais obrigações ambientais ao empreendedor, reforçando cada vez mais a necessidade do EVA.
Assim, antes de realizar o negócio jurídico, é de suma importância que o pretenso comprador observe se, na alternativa locacional proposta para o empreendimento e o seu entorno, existem restrições legais de ordem ambiental a exemplo de fauna ameaçada de extinção, passivos ambientais e cursos de água.
Tais análises são primordiais para a constatação do potencial construtivo do terreno, uma vez que criam restrições que podem inclusive inviabilizar o projeto proposto para a localidade.
Dessa forma, a incorporação do EVA à fase de planejamento de um processo de aquisição de grandes áreas e de viabilização de empreendimentos poderá representar um diferencial significativo para minimizar os riscos de insucesso do negócio, dotando o empreendedor dos conhecimentos necessários à tomada de decisão.
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* Tiago Andrade Lima é advogado do escritório Queiroz Cavalcanti Advocacia
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