Thais Oliveira de Moraes Pimentel
Vantagens da alienação fiduciária de bem imóvel em relação à hipoteca, como forma de garantia
Nos dias de hoje, é cada vez mais comum a utilização da alienação fiduciária de bens imóveis como alternativa para garantir créditos, em substituição à hipoteca sobre bens imóveis, clássica garantia de direito real, proveniente de desdobramentos de institutos jurídicos originariamente concebidos à época da formação do Direito Romano.
Isso vem ocorrendo em função da demanda por uma modalidade de garantia menos burocrática, que possa viabilizar a recomposição do capital em prazos compatíveis com a atual dinâmica dos negócios.
Neste aspecto, a lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, ao instituir a alienação fiduciária de bens imóveis, veio preencher uma lacuna importante existente no sistema de garantias do ordenamento jurídico brasileiro.
Apesar de o referido texto legal dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, o instituto da alienação fiduciária não é privativo dos bancos ou instituições financeiras, podendo ser livremente utilizado por pessoas físicas ou jurídicas, para garantir qualquer tipo de negócio jurídico. Esta modalidade tem sido muito utilizada até mesmo no mercado automobilístico.
Trata-se de espécie de negócio em que se utiliza a transmissão da propriedade do bem para fins de garantia.
Neste cenário, o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um bem imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia, ficando o credor com a propriedade deste imóvel até que seja satisfeita a obrigação. Em razão da constituição da propriedade, o credor fiduciário passa a ter a posse indireta do bem, enquanto que o devedor fiduciante permanece com a posse direta, na qualidade de depositário.
Na hipoteca, por outro lado, não há transferência de propriedade ao credor. Por meio desta modalidade, o devedor retém o bem, apenas gravando-o para garantia de uma obrigação, permanecendo, portanto, com o direito de aliená-lo a terceiros ou mesmo ofertá-lo como garantia ao pagamento de outra dívida sua ou de terceiros. Vale ressalvar que o credor não perde a garantia, caso o bem seja alienado.
Dessa forma, enquanto que a hipoteca é um direito real em coisa alheia, a propriedade fiduciária é um direito real em coisa própria.
Quanto ao vencimento dessas garantias, a hipoteca convencional, por exemplo, pode ter seu prazo prorrogado por até 30 (trinta) anos, diferentemente da alienação fiduciária, que é uma garantia transitória, com caráter resolúvel, visto que a propriedade do bem está vinculada ao pagamento da dívida.
Na modalidade de alienação fiduciária, com o pagamento da dívida a fidúcia é revogada, revertendo-se em definitivo a propriedade ao devedor, enquanto que o não pagamento consolida a propriedade plena em nome do credor fiduciário.
Outra diferença importante a ser notada entre a hipoteca e a alienação fiduciária se refere à forma de execução da garantia.
Para se executar a garantia hipotecária é necessário ajuizar uma demanda judicial para apurar o saldo devedor. Somente após a apuração desse saldo, o que, aliás, pode demorar anos, é que o imóvel hipotecado será alienado em hasta pública. Com a arrematação do bem, o novo adquirente ou o agente financeiro tem ainda que promover a desocupação do imóvel também por vias judiciais.
Já na alienação fiduciária a satisfação do crédito, em caso de inadimplemento, pode ser obtida por via extrajudicial, sendo, portanto, uma execução muito mais simples e célere. O credor nesta modalidade, diversamente do credor hipotecário, não é preterido pelos créditos trabalhistas e tributários, tendo em vista a consolidação da propriedade que já estava devidamente registrada em seu nome.
Uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, este deverá promover a venda do imóvel em leilão público, sendo-lhe assegurado requerer a reintegração de sua posse, o que confere a desocupação do imóvel num prazo muito mais curto em relação à hipoteca.
Outra vantagem da alienação fiduciária é apresentada em caso de insolvência do devedor, tendo em vista que nesta modalidade, o bem dado em garantia deixou de compor o patrimônio do devedor. Dessa forma, mesmo nesta hipótese, o bem será executado sem concorrência com os demais credores.
Na hipoteca, por outro lado, tendo em vista que o bem gravado em garantia não foi excluído do patrimônio do devedor, em caso de insolvência deste, o bem será arrecadado, tornando-se mais um obstáculo ao credor na recuperação de seu crédito.
Diante das diversas vantagens destacadas do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel em relação à hipoteca, é de se concluir que a alienação se demonstra a forma de garantia mais segura e célere para a satisfação do crédito.
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* Thais Oliveira de Moraes Pimentel é advogada da banca De Vivo, Whitaker, Castro e Gonçalves Advogados
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