Vitor Frederico Kümpel e Giselle de Menezes Viana
I) Introdução
A Medida Provisória 897, de 1º de outubro de 2019, instituiu o Fundo de Aval Fraterno e, dentre outras providências, dispôs sobre o patrimônio de afetação de propriedades rurais e instituiu a Cédula Imobiliária Rural.
No que diz respeito ao patrimônio de afetação – ao qual a MP 897/2019 dedicou todo o seu Capítulo II (arts. 6º ao 13) – ficou estabelecido que o proprietário de imóvel rural, pessoa natural ou jurídica, poderá submeter seu imóvel rural ou fração dele a este regime1. Ou seja, ao proprietário fica reconhecido o direito de constituir a sua propriedade ou parte dela como patrimônio de afetação.
Esse patrimônio de afetação poderá ser vinculado à chamada Cédula Imobiliária Rural (CIR), disciplinada no Capítulo III da MP 897/2019 (arts. 14 a 25).
No presente artigo, serão analisados os principais aspectos desses novos institutos, como eles se associam a outras figuras jurídicas já existentes e como se relacionam entre si na sistemática inaugurada pela MP 897/2019.
II) Teoria da Afetação2
A teoria da afetação diz respeito à possibilidade de segregação patrimonial ou qualificação de determinado acervo patrimonial por meio da imposição de encargos que vinculam os bens englobados a uma finalidade específica. De acordo com essa teoria, admite-se a existência de múltiplas massas patrimoniais sob titularidade de um mesmo sujeito, constituídas com o fim de proteger um bem socialmente relevante ou viabilizar a exploração determinada econômica3.
A afetação, nesse sentido, significa "prender ou ligar um patrimônio a um empreendimento, a uma obrigação, a um compromisso, não se liberando enquanto perdura a relação criada entre aquele que se obriga e os credores da obrigação"4. Assim, ela não retira o bem do patrimônio do titular, mas apenas o mantém apartado5, de modo que não se comunique com o restante do patrimônio.
Vale dizer, não há uma quebra na titularidade da propriedade, que permanece em nome daquele em cujo nome está registrada6. Isto porque na afetação não há a saída daquela parcela de bens e direitos do patrimônio geral, mas apenas a sua indisponibilidade, tornando nula eventual alienação e assegurando ao beneficiário o direito de sequela, em caso de transferência total ou parcial do bem para patrimônio alheio7.
O patrimônio de afetação, em suma, pode ser definido como um regime especial da propriedade, sendo considerado uma garantia em favor dos credores, especialmente dos adquirentes8. Sob esse viés, pode-se afirmar que tem natureza jurídica de garantia real9.
Sob outro viés, partindo da definição jurídica de patrimônio, tem-se que o patrimônio de afetação constitui uma universalidade de direitos e obrigações, vinculada ao cumprimento de uma finalidade específica, para a qual reveste-se de autonomia funcional. É, assim, uma massa de bens que constitui, no bojo de um patrimônio geral, uma universalidade de direito, dotada de autonomia funcional10.
De toda forma, importa ressaltar que o traço característico do patrimônio de afetação – e o que permite que cumpra sua finalidade social e econômica – é a incomunicabilidade. Por meio desta, os bens afetados ficam a salvo dos eventuais efeitos negativos de negócios estranhos ao objeto da afetação11.
III) Regime de afetação da MP nº 897/2019
Optando o proprietário do imóvel rural por adotar o regime de afetação da MP nº 897/2019, o terreno, as acessões e as benfeitorias fixadas no imóvel constituirão patrimônio de afetação, destinado a prestar garantias em operações de crédito contratadas pelo proprietário junto a instituições financeiras12.
Esse patrimônio de afetação, então, poderá ser vinculado a uma ou mais Cédulas Imobiliárias Rurais, hipótese na qual os bens e os direitos dele integrantes não se comunicarão com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do proprietário ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos. Ressalte-se, ainda, que essa incomunicabilidade é limitada às garantias vinculadas à Cédula Imobiliária Rural13.
Percebe-se que conceito dado pela MP 897/2019 ao patrimônio de afetação é o mesmo empregado pela lei 4.591/1964, para o patrimônio de afetação da incorporação imobiliária. Com efeito, ao submeter a incorporação imobiliária ao regime da afetação, o acervo patrimonial que a compõe (o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação) fica apartado do patrimônio geral do incorporador, assumindo como destinação exclusiva a construção do empreendimento e entrega das unidades aos adquirentes14. A grande diferença em relação ao patrimônio de afetação da MP nº 897/2019 é, naturalmente, a destinação, sendo o último destinado a prestar garantias em operações de crédito junto a instituições financeiras.
IV) A Cédula Imobiliária Rural - CIR
No que diz respeito à Cédula Imobiliária Rural - CIR, a MP 897/2019 a conceitua como um título de crédito nominativo, transferível e de livre negociação, representativo de15:
a) promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de crédito, de qualquer modalidade, contratada com instituição financeira; e
b) obrigação de entregar, em favor do credor, bem imóvel rural ou fração deste vinculado ao patrimônio de afetação, e que seja garantia da operação de crédito de acima mencionada, nas hipóteses em que não houver o pagamento da operação de crédito.
A CIR, assim definida, é título executivo extrajudicial e representa dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível correspondente ao valor nela indicado ou ao saldo devedor da operação de crédito que representa16.
A legitimidade para emissão da CIR tem como pressuposto a constituição do patrimônio de afetação. Disso decorre que essa emissão é balizada pelos limites da garantia representada pelo imóvel afetado ou fração deste, como a própria MP nº 897/2019 esclarece17. Por outro lado, nada impede que a CIR seja garantida por apenas parte do patrimônio afetado, desde que devidamente identificada18.
V) Limites objetivos
A MP 897/2019 previu alguns limites objetivos à possibilidade de constituição de patrimônio de afetação sobre imóveis rurais. Assim, tal regime não poderá incidir sobre19:
c) imóvel já gravado por ônus real (como hipoteca, alienação fiduciária etc.);
d) imóvel em cuja matrícula tenha sido registrada ou averbada qualquer uma das informações arroladas no art. 54 da lei 13.097/201520;
e) a pequena propriedade rural21;
f) área de tamanho inferior ao módulo rural ou à fração mínima de parcelamento, o que for menor22;
g) o bem de família.
VI) Efeitos
Embora a constituição do patrimônio de afetação não altere a titularidade do imóvel, impõe restrições à sua disponibilidade pelo proprietário. Primeiramente, não poderá constituir sobre o ele nenhuma garantia real, com exceção da própria CIR23. Além disso, não poderá alienar o imóvel, seja por compra e venda, doação, ou qualquer outro ato translativo por iniciativa do proprietário24.
O patrimônio de afetação vinculado à CIR (apenas na medida dessa vinculação) torna-se impenhorável, não se sujeitando a constrição judicial25. Ainda, tem-se que não poderá ser utilizado para realizar ou garantir o cumprimento de qualquer outra obrigação assumida pelo proprietário estranha àquela a qual vinculada a Cédula Imobiliária Rural26.
A MP 897/2019 prossegue afirmando que o patrimônio de afetação (ou a fração dele) vinculado a Cédula Imobiliária Rural, não será atingido pelos efeitos da decretação de falência, insolvência civil ou recuperação judicial do proprietário de imóvel rural27, nem integrará a massa concursal28.
Por fim, ressalva que esses atributos do patrimônio de afetação não se aplicam às obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais do proprietário rural29.
No que diz respeito ao proprietário, a constituição do patrimônio de afetação não apenas implica limitações (como as acima tratadas) mas também gera deveres. Com efeito, ficará obrigado a30:
a) promover os atos necessários à administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive por meio da adoção de medidas judiciais; e
b) manter-se adimplente com as obrigações tributárias e os encargos fiscais, previdenciários e trabalhistas de sua responsabilidade, incluída a remuneração dos trabalhadores rurais.
VII) Natureza do ato registral
Questão delicada diz respeito à forma de constituição desse patrimônio de afetação. Segundo a MP 897/2019, será constituído "por solicitação do proprietário por meio de inscrição no registro de imóveis"31. Sucede que o termo "inscrição" não esclarece o ato registral que deverá ser praticado, haja vista abranger, em tese, tanto o registro em sentido estrito, quanto a averbação.
Embora a MP 897/2019 não tenha especificado a natureza dessa inscrição, o mais correto é entender que o ato praticável é a averbação. Em primeiro lugar, porque o rol de atos sujeitos a registro em sentido estrito (art. 167, I, da LRP) é taxativo ou numerus clausus, e não foi ampliado pela MP 897/2019 para acomodar o patrimônio de afetação de imóvel rural.
Em segundo lugar, por um motivo de ordem material: a constituição desse patrimônio de afetação não importa mutação júri-real. Apenas haverá a transmutação da propriedade em caso de inadimplemento, ocasião em que o imóvel será levado a leilão, como se verá adiante.
Lembrando que o registro em sentido estrito é o ato que constitui, modifica ou declara determinada posição jurídico-real na matrícula, conferindo-lhe eficácia e publicidade erga omnes32. Tal assentamento reserva-se, em regra, a atos de oneração ou constituição de direitos reais, abarcando, por extensão, outros atos de natureza diversa, desde que respaldados em expressa previsão legal33.
Além disso, é possível traçar uma analogia com o patrimônio de afetação da incorporação imobiliária, que ingressa no registro de imóveis por ato de averbação34.
Observe-se que, apesar das aproximações entre os institutos, neste aspecto o patrimônio de afetação difere da alienação fiduciária. Com efeito, conforme o art. 22 da lei 9.514/1997, a alienação fiduciária importa na transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor, com o escopo de garantia. Daí ser efetivada por ato de registro em sentido estrito35.
Pode-se afirmar, inclusive, que o regime estabelecido pela MP 897/2019 foi uma evolução em relação àquele da lei 9.514/1997, que também é um regime de afetação. Neste, é primeiro efetuado o registro da alienação fiduciária, depois a averbação da consolidação da propriedade ao credor, em caso de inadimplemento e, finalmente, os registros das eventuais arrematações. Já pelo regime da MP 897/2019, o patrimônio afetado continua na titularidade do devedor, embora vinculado à dívida garantida pela CIR.
VIII) Procedimento registral
A constituição do patrimônio de afetação sobre o imóvel rural dependerá de rogação pelo proprietário, que deverá instruir sua solicitação com os documentos elencados no art. 11 da MP 897/2019. O pedido, juntamente com os documentos vinculados, serão então protocolados e autuados pelo oficial de registro de imóveis36.
Qualificado negativamente o pedido – ou seja, caso o registrador o considere em desacordo com o disposto na MP 897/2019 – o interessado fará jus ao prazo de 30 dias, contado da data da decisão, para promover as correções necessárias, sob pena de indeferimento da solicitação37. Em todo caso, o interessado poderá solicitar a reconsideração da decisão do oficial de registro de imóveis38.
IX) Consequências do inadimplemento
A MP 897/2019 dispõe que, uma vez vencida a CIR, e não tendo sido liquidado o crédito por ela representado, poderá o credor exercer de imediato, no cartório de registro de imóveis correspondente, o direito à transferência, para sua titularidade, do registro da propriedade da área rural que constitui o patrimônio de afetação ou de sua parte vinculado à Cédula39.
Como mencionado, é possível que o proprietário constitua o patrimônio de afetação sobre uma parte do imóvel rural (desde que observado o módulo rural ou a FMP, já que essa área poderá ser futuramente alienada em caso de inadimplemento da CIR). Também é possível que, uma vez constituído o patrimônio de afetação sobre a totalidade ou parte do imóvel rural, o proprietário vincula apenas uma parte desse patrimônio à CIR. Em ambos os casos, verificado o inadimplemento da CIR, será necessário o desmembramento do imóvel, para permitir a abertura de matrícula e alteração da titularidade apenas da fração efetivamente afetada e vinculada à Cédula40.
Embora haja a transmutação imediata da propriedade afetada e vinculada à CIR para o credor, este fica obrigado a promover leilão público para a alienação do imóvel, a exemplo do que ocorre na alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia. Aliás, a MP nº 897/2019 inclusive prevê a aplicação subsidiária do procedimento dos art. 26 e art. 27 da lei 9.514/199741.
Não obstante, a MP nº 897/2019 traz uma peculiaridade em relação ao procedimento da lei 9.514/1997. Com efeito, dispõe que se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, somado ao das despesas, dos prêmios de seguro e dos encargos legais, incluídos os tributos, o credor poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito42. Assim, não se aplica a regra do art. 27, § 5º, da lei 9.514/1997, segundo o qual, nessa hipótese, considerar-se-á extinta a dívida.
Em todo caso, ressalte-se que nessa situação o credor não terá direito de retenção ou indenização sobre o imóvel alienado.
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1 Art. 6º, caput, da MP 897/2019.
2 V. F. Kümpel – C. M. Ferrari, Tratado Notarial e Registral: Registro de Imóveis, v. 5, t. 2, São Paulo, YK Editora, 2019 [no prelo].
3 M. N. Chalhub, Da Incorporação Imobiliária, Rio de Janeiro, Renovar, 2003, p. 79.
4 A. Rizzardo, Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária, 5ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 2017, p. 360.
5 M. N. Chalhub, Da Incorporação Imobiliária, Rio de Janeiro, Renovar, 2003, p. 79.
6 A. Rizzardo, Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária, 5ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 2017, p. 361.
7 Mauro Antônio Rocha, O Regime da Afetação Patrimonial na Incorporação Imobiliária. Acesso em 5/6/2019.
8 A. Rizzardo, Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária, 5ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 2017, p. 360.
9 Flauzilino Araújo dos Santos, Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis – teoria e prática, São Paulo, Mirante, 2012, p. 274.
10 M. N. Chalhub, Da Incorporação Imobiliária, Rio de Janeiro, Renovar, 2003, pp. 83-84.
11 M. N. Chalhub, A promessa de compra e venda no contexto da incorporação imobiliária e os efeitos do desfazimento do contrato, in Revista de Direito Civil Contemporâneo, 7 (2016), pp. 147-183.
12 Art. 6º, parágrafo único, da MP 897/2019.
13 Art. 9º, caput, da MP 897/2019.
14 Art. 31-A, caput, da lei 4.591/1964.
15 Art. 14 da MP 897/2019.
16 Art. 18, caput, da MP 897/2019.
17 Art. 15, caput, da MP 897/2019.
18 Art. 15, parágrafo único, da MP 897/2019.
19 Art. 7º da MP 897/2019.
20 O art. 54 da lei 13.097/2015 considera eficazes, em relação a atos jurídicos precedentes, os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis, caso não tenham sido registradas ou averbadas, na matrícula do imóvel, as citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, averbação premonitória, constrição judicial (penhora, arresto, sequestro), restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, indisponibilidade de bens ou de outros ônus quando previstos em lei, e decisão judicial de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência.
21 O art. 5º, caput, inciso XXVI, da Constituição Federal dispõe que "a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família, não será objeto de penhora para pagamento de débitos decorrentes de sua atividade produtiva, dispondo a lei sobre os meios de financiar o seu desenvolvimento". O conceito de pequena propriedade rural foi dada pela Lei 8.626/1993, que a define como o imóvel rural de área até quatro módulos fiscais, respeitada a fração mínima de parcelamento (art. 4º, II, "a").
22 A MP 897/2019 remete ao art. 8º da lei 5.868/1972, cujo caput dispõe: "Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área".
23 Art. 9º, § 1º, da MP 897/2019.
24 Art. 9º, § 2º, da MP 897/2019.
25 Art. 9º, § 3º, II, da MP 897/2019.
26 Art. 9º, § 3º, I, da MP 897/2019.
27 Art. 9º, § 4º, I, da MP 897/2019.
28 Art. 9º, § 4º, II, da MP 897/2019.
29 Art. 9º, § 5, da MP 897/2019.
30 Art. 13 da MP 897/2019.
31 Art. 8º da MP 897/2019.
32 Nas palavras de Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1997, p. 236: "(...) o registro não é o desaguadouro comum de todos e quaisquer títulos, senão apenas daqueles que confiram posição jurídico-real, como os constantes da enumeração da nova Lei do Registro (art. 167)".
33 V. F. Kümpel – C. M. Ferrari, Tratado Notarial e Registral: Registro de Imóveis, v. 5, t. 1, São Paulo, YK Editora, 2019 [no prelo].
34 Segundo o art. 31-B, caput, da lei 4.591/1964, "Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno".
35 Dispõe o art. 23, caput, da lei 9.514/1997 que "Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título". Ainda, a referida lei acresceu o item "35" ao art. 167, I, da LRP, incluindo a alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel no rol de atos sujeitos a registro em sentido estrito.
36 Art. 10 da MP 897/2019.
37 Art. 12, caput, da MP 897/2019.
38 Art. 12, parágrafo único, da MP 897/2019.
39 Art. 24, caput, da MP 897/2019.
40 Art. 24, § 1º, da MP 897/2019.
41 Art. 24, § 2º, da MP 897/2019.
42 Art. 24, § 3º, da MP 897/2019.