Resumo
1. Para produção de efeitos entre as partes, a resolução do contrato pela ocorrência do evento resolutivo independe de pronunciamento judicial, seja no caso de cláusula resolutiva expressa, seja na hipótese de cláusula resolutiva implícita.
2. No caso de cláusula resolutiva expressa, a resolução dá-se na data da ocorrência do evento resolutivo. Em regra, o envio de notificação é conveniente, mas não obrigatório. Quando, porém, se tratar de condição resolutiva expressa consistente no inadimplemento do preço, entendemos que, salvo prova de manifesta inutilidade do programa contratual, há obrigatoriedade em a parte lesada notificar a outra a fim de lhe permitir purgar a mora e de deixar claro o desinteresse na conservação do contrato.
3. Em se tratando de cláusula resolutiva tácita, a resolução dá-se na data da notificação inequívoca da outra parte. Essa notificação pode ser judicial (por meio da interpelação judicial ou por uma citação em uma ação) ou extrajudicial (por intermédio de uma notificação via Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou mesmo por uma postagem com Aviso de Recebimento).
4. Perante terceiros – como o Cartório de Imóveis, um banco etc. –, há necessidade de o fato resolutivo ser certificado por uma via legalmente ungida com a tinta da fé pública caso não haja nenhum documento consensualmente assinado por ambas as partes. As duas principais vias são a decisão judicial e a ata notarial de que trata o art. 7º-A, I e § 2º, da Lei nº 8.935/1994. Mas pode haver outras, como: (a) o procedimento de cancelamento extrajudicial do registro da promessa de compra e venda na forma do art. 251-A da LRP; e (b) certidão do Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais comprovando a ocorrência da morte, se esta for o evento resolutivo.
1 Introdução
No caso de haver justa causa, qual é a forma adequada para romper um contrato?
É sobre esse tema que nos debruçaremos, defendendo que, atualmente, o melhor entendimento é por uma corrente extrajudicialização.
E, nesse ponto, agradecemos ao amigo Professor Rodrigo Toscano de Brito, um dos mais brilhantes estudiosos do tema, pelas conversas que nos ajudaram a amadurecer nossa posição.
Também registramos que o tema assume importância elevada após a recente autorização para a lavratura de atas notariais que atestem o implemento de condições e outros elementos de negócios jurídicos (art. 7º-A, I e § 2º, da Lei nº 8.935/1935, acrescido pela recente Lei das Garantias1).
Pensemos em um exemplo corriqueiro. Suponha que o amigo leitor tenha contratado uma empresa de consultoria de casamento. A empresa, nos dez meses antecedentes ao casamento, deveria auxiliá-lo na preparação nupcial, fazendo cotações de serviços, comparecendo às reuniões, respondendo a dúvidas etc. Em contrapartida, o amigo leitor se obrigou a pagar dez prestações mensais em dinheiro. Foi pactuada uma multa de 20% (vinte por cento) do valor total do contrato no caso de resolução contratual por culpa de qualquer das partes.
Se a empresa incorrer em inadimplência, faltando às reuniões e deixando de fazer as cotações, indago: o que o amigo leitor poderá fazer?
De um lado, o amigo leitor poderá reter as prestações mensais enquanto a empresa não voltar a cumprir a sua prestação. Trata-se do uso da exceptio non adimpleti contractus (art. 476, Código Civil – CC). Nesse caso, o vínculo contratual persistirá, ainda que em crise.
- Confira aqui a íntegra da coluna.