I. Noções gerais do georreferenciamento e histórico normativo
Um dos maiores problemas efetivos na definição de direitos reais sobre terrenos (especialmente os rurais) é a descrição perimetral da área no Cartório de Imóveis.
Por conta das limitações da própria topografia no passado, essa descrição era feita com certa imprecisão, levando em conta marcos precários e a linguagem pouco técnica.
Aliás, as próprias medidas eram imprecisas. É icônica, por exemplo, a imprecisão com a qual, por exemplo, se media uma légua no passado:
“O medidor enchia seu cachimbo, acendia-o e montava no cavalo, deixando que o animal marchasse ao passo; quando o cachimbo se apagava, acabado o fumo, marcava uma légua”
Fonte: Um sertanejo e o sertão, p. 167, cit. por José Antonio da Costa Porto, Sistema Sesmarial no Brasil. Brasília: UnB, 1978, p. 761.
A propósito, citamos um exemplo de uma descrição precária constante da matrícula de imóvel objeto de um processo judicial2:
“Uma propriedade rural denominada Fazenda Ribeirão de São Pedro e Ribeirão Claro, situado no município de São Pedro do Turvo, desta Comarca, com 152,00 alqueires paulistas iguais a 367,84 ha, mais ou menos, contendo benfeitorias, confrontando com Alfredo Tavantes, Guerino Maitan, Ribeirão Claro, Ribeirão São Pedro, Zeferino José de Andrade e Vicente de Andrade, Recadastrada no Incra sob nº 628.123.000.884 – área total 367,8, módulo 64,4, nº de módulos 5,71 e fração mínima de parcelamento 25,0.”
Note como é absolutamente imprecisa a descrição dessa área. É inviável, com base nessa descrição, desenhar, no mapa, o perímetro correspondente ao supracitado imóvel rural.
A evolução das técnicas de topografia chegou ao georreferenciamento. Trata-se de técnica capaz de dar as coordenadas geográficas de um imóvel com altíssimo grau precisão, levando em conta o Sistema Geodésico Brasileiro3.
Na prática, essa descrição georrefenciada utiliza uma linguagem ininteligível ao leigo por conta de sua tecnicidade, mas permite ao técnico desenhar, no mapa, a poligonal pertinente.
Eduardo Augusto, um dos registradores brasileiros mais brilhantes na matéria, alertava o seguinte acerca da necessidade de a matrícula conter uma descrição poligonal precisa:
A leitura da descrição tabular permite que qualquer agrimensor ou matemático consiga efetuar exatamente o mesmo desenho do imóvel, sem nunca tê-lo visto em mapas, fotos e sem conhecer sua real localização.4
No plano normativo, a lei 10.257, de 28 de agosto de 2001, é o principal marco do georreferenciamento no âmbito do Cartório de Imóveis, especificamente para imóveis rurais.
A referida norma, entre outras disposições, passou a exigir que, dentro de um prazo a ser fixado pelo Poder Executivo, a descrição dos imóveis rurais nas matrículas fosse feita com base na técnica do georreferenciamento, com base no Sistema Geodésico Brasileiro. Fê-lo por meio do art. 176, §§ 3º e 4º, da Lei de Registros Públicos – LRP (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973)5.
Na próxima Coluna, prosseguiremos tratando do tema.
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1 Fonte: https://mundogeoconnect.com/2011/arquivos/palestras/roberto_tadeu_teixeira-retificacao_irib_incra.pdf.
2 Disponível: https://portaldori.com.br/2022/10/28/registro-de-imoveis-negativa-de-averbacao-de-georreferenciamento-precariedade-da-descricao-tabular-insercao-de-coordenadas-georreferenciadas-que-depende-de-previa-retific/. Publicado: 28 de outubro de 2022.
3 Para aprofundamento, ver: https://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3138/tde-08112005-081539/publico/Cap_3-SGB.pdf.
4 Disponível em: https://mundogeoconnect.com/2011/arquivos/palestras/roberto_tadeu_teixeira-retificacao_irib_incra.pdf.
5 Veja os referidos dispositivos (que ainda hoje estão em vigor):
"Art. 176. ............................................
§ 1o ....................................................
..........................................................
II - .....................................................
.......................................................
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
(...)
§ 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.
§ 4º A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo."(NR)