A adjudicação compulsória no Direito Brasileiro é um instituto de direito processual civil que tem como fito a aplicação da matéria regulada no art. 1.418 do Código Civil Brasileiro que dispões que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Trata-se, portanto, de procedimento que deve ter como autor o compromissário comprador, ou ao cessionário dos direitos à aquisição, anunciada em face do titular do domínio do imóvel, que prometeu vender o bem imóvel, entretanto não outorgou a escritura definitiva, buscando, então, o suprimento dessa ação do promitente vendedor.
Com a edição da lei federal 14.382 de 27 de junho de 2022, tornou possível o suprimento de vontade do titular do domínio pela via extrajudicial, o que antes somente era possível com a provocação do judiciário. Dita lei incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (lei 6.015/73), autorizando seu processamento diretamente junto ao Registro Imobiliário da situação do imóvel, nos mesmos moldes da usucapião extrajudicial.
Quando da conversão da MP 1.081 na lei 14.382, o presidente vetou o inciso III do art. 216-B da LRP, excluindo a necessidade da lavratura de ata notarial lavrada por tabelião de notas para o ingresso e processamento da adjudicação junto ao cartório de registro de imóveis competentes.
No dia 22 de dezembro de 2022, o Congresso Nacional rejeitou dois vetos presidenciais referentes a lei que cria o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), para dela ficar constando o texto inicial aprovado pela casa na MP 1085, determina a partir de então a lavratura de ata notarial quando da adjudicação de imóvel objeto de promessa de venda ou cessão, onde deverão constar dados de identificação do imóvel e do comprador e prova do pagamento, dispensando, ainda a comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor quando do deferimento da adjudicação compulsória.
Sendo assim, a redação do art. 216-B da lei 6.015/73 (LRP) passa a ter a seguinte redação:
"Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, instruindo o pedido com os seguintes documentos:
I. instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso.
II. prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de quinze dias, contados da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do Registro de Imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do Registro de Títulos e Documentos.
III. ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade. (grifei)
IV. certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente demonstrando a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de venda do imóvel objeto da adjudicação.
V. comprovante de pagamento do respectivo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI.
VI. Procuração com poderes específicos.
§ 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.
§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º, o oficial do Registro de Imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou do instrumento que comprove a sucessão.
Necessário esclarecer que o art. 1.225 do Código Civil Brasileiro, em seu inciso VII prevê que em havendo promessa de compra e venda celebrada por instrumento público ou particular registrada no cartório de registro de imóveis, nasce o direito real à aquisição do imóvel, podendo o promitente comprador, exigir a outorga da escritura definitiva, ou adjudicar o bem para si.
O Superior Tribunal de Justiça, em tese sumular (Súmula 239), definiu que não é obrigatório o registro no cartório de registro de imóveis para que haja o direito à adjudicação compulsória.
Desta forma, para o processamento da adjudicação compulsória cartorial se faz necessário:
I. manifestação de vontade;
II. instrumento escrito, público ou particular, independente da denominação dada ao instrumento, desde que verificadas as características da promessa de compra;
III. inexistência de cláusula contratual de arrependimento;
IV. comprovação da quitação da dívida assumida.
A ata notarial mencionada prevista no inciso III do art. 216-B da LRP, deverá ser lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel compromissado ou a maior parte dele. Se dispensadas as diligências do notário, a competência territorial acaba podendo os requerentes optarem por qualquer tabelião de notas (art. 8° LNR).
A queda da competência territorial do notário não se demonstra como melhor solução, vez que a diligência inspecional poderá dar mais certeza ao registrador imobiliário para a lavratura do registro da transmissão da propriedade. Preenchidos os requisitos de manifestação de vontade e os previstos no art. 216-B da LRP, passamos à construção da ata notarial para a adjudicação compulsória:
ATA NOTARIAL PARA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Aos ___________ (___) dias do mês de ______ (___) do ano de dois mil e vinte e _________(202_), eu, Douglas Gavazzi, substituto legal do 2° Tabelião de Notas de São Paulo, Capital, assento no livro notarial a presente ATA NOTARIAL, nos termos do artigo 216-B, inciso III, da Lei de Registros Públicos, cuja diligência se deu às ___h___m (__________) do dia ___/___/202__, na forma a seguir:
REQUERENTES | COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES (art. 319, II CPC)
FULANO DE TAL, nacionalidade, profissão, portador da cédula de identidade RG nº _______ -SSP/SP, inscrito no CPF nº __________ e sua esposa, FULANA DE TAL, nacionalidade, profissão, portadora da cédula de identidade RG nº _______ -SSP/SP, inscrita no CPF nº __________, casados pelo regime da _________ aos ___/__/___ conforme certidão de casamento matrícula n° _____________ do RCPN de _________; residentes e domiciliados na ________________, cidade, estado, CEP:_______.
ADVOGADO(A) (art. 216-B, VI LRP)
FULANO DE TAL, nacionalidade, portador da cédula de identidade RG nº _______ -SSP/SP, inscrito no CPF nº __________ , inscrito no Ordem do Advogados do Brasil – Secção __________ sob n° ____________; residente e domiciliado em ________________, com escritório profissional na ____________, cidade, estado, CEP:_______.
COMPROMISSO | ESPECIALIDADE SUBJETIVA
Aos _____________, _________________ (especialidade subjetiva) formalizaram com _______________ (prováveis cedentes) “Contrato Particular de COMPRA e VENDA do seguinte imóvel: DESCRIÇÃO DO IMÓVEL, objeto da matrícula ____________ ou transcrição _________ do ____ Oficial de Registro de Imóveis de ____________, constando nela que os titulares do domínio adquiriram dito imóvel através da _______________, registrada sob n° ______________. Descrever cláusulas contratuais ou inserir fotos do mesmo.
CESSÃO DOS DIREITOS CONTRATUAIS (se houver)
Aos _____________, os requerentes formalizaram com os cedentes _______________ “Contrato Particular de Promessa de Cessão” dos direitos destes últimos referentes ao imóvel descrito na clausula anterior, objeto da matrícula ____________ ou transcrição _________ do ____ Oficial de Registro de Imóveis de ____________. O cessionário, nesse caso, se sub-roga nos direitos do cedente, a teor do disposto no art. 349 do Código Civil, vez que, tendo o cessionário sucedido na relação contratual, o mesmo passa a desfrutar da mesma condição do cedente, dispondo de direito próprio contra o promitente vendedor. Então, considerando que os REQUERENTES, ao quitarem o preço da venda pelo imóvel objeto desta ata notarial passam a deter todas as ações relativas ao imóvel, sub-rogam-se nos direitos do bem, possuem legitimidade para buscar direito que se constrói por este instrumento de constatação, cabendo-lhes ter a escritura definitiva do imóvel outorgado.
DISPONIBILIDADE | ESPECIALIDADE OBJETIVA
O imóvel sobre o qual se pretende a transmissão do domínio por adjudicação está matriculado (ou transcrito) sob n° ______________ no __° Oficial de Registro de Imóveis de ______________, com a seguinte descrição: _____________________. Está cadastrado junto à Prefeitura Municipal de ______________ através do cadastro n° _____________, com o valor venal atual de R$___________ (_____________).
VALOR E PROVA DE QUITAÇÃO
Tendo sido ajustado o valor de R$__________ ou ________ (valor da época) para a efetivação da cessão dos direitos mencionada no item anterior, os REQUERENTES, arcaram integralmente com o preço combinado, sendo certa a inexistência de débitos tributários a incidir sobre o imóvel, conforme se comprova da certidão negativa de débitos abaixo consignada. Apesar de cumprida integralmente a avença, conforme se comprova dos recibos apresentados a este notário, cuja veracidade se atesta, os REQUERENTES tentaram obter reiterada e amigavelmente, com os titulares de domínio e seus herdeiros a outorga da competente escritura definitiva de compra e venda, a fim de que o referido negócio se aperfeiçoe unicamente para fins de registro.
AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO
O artigo 1.417 do Código civil Brasileiro regra que mediante promessa de compra e venda, em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Verifica-se dos instrumentos apresentados a este tabelião, que ambos foram firmados com clausula de IRRETRATABILIDADE e de IRREVOGABILIDADE, podendo, ainda, atestar a ausência de clausula de ARREPENDIMENTO, neste caso não incidente as prescrições e regras contidas no art. 420 do Código Civil Brasileiro e nem mesmo do art. 49 do Código de Defesa do Consumidor no que aplicável aos contratos imobiliários nos termos da jurisprudência vigente.
INADIMPLEMENTO DOS TITULARES DO DOMÍNIO
Verificada a quitação e com base nos documentos apresentados a este notário, (comprovantes de depósitos, notas promissórias, e-mails, mensagens de WhatsApp, redes sociais) e não tendo obtido êxito algum na busca da solução amigável do caso, os REQUERENTES se servem do procedimento da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL prevista no art. 216-B da Lei de Registros Públicos a qual se processará junto ao ____ Oficial de Registro de Imóveis de ____________.
DILIGÊNCIA INSPECIONAL
No dia _________, a pedido do REQUERENTE, providenciei diligência no imóvel objeto do pedido de adjudicação compulsória, às _____h ________min, onde o REQUERENTE me atendeu, franqueando meu ingresso no imóvel, sendo possível a captura das fotos abaixo, as quais o fiz através do meu aparelho celular.
FOTOS.
RATIFICAÇÕES TESTEMUNHAIS (se for o caso)
Na mesma data da diligência, tive a oportunidade de conversar com o confortante do lado direito (prédio n° ____) Sr. _________________, o qual me relatou que conhece o REQUERENTE desde ___________, podendo atestar que o mesmo ali reside e/ou é tido como proprietário do bem, sem conhecimento de qualquer forma de esbulho. Também conversei com o confortante do lado esquerdo (prédio n° _____), Sr. _________________, o qual me relatou que conhece o REQUERENTE desde ___________, podendo atestar que o mesmo ali reside e/ou é tido como proprietário do bem, sem conhecimento de qualquer forma de esbulho. E por fim, o confrontante dos fundos (prédio n° _____), o qual me relatou que conhece o REQUERENTE desde ___________, podendo atestar que o mesmo ali reside e/ou é tido como proprietário do bem, sem conhecimento de qualquer forma de esbulho.
DIREITO DO REQUERENTE | FUNDAMENTOS LEGAIS
O compromisso, como contrato preliminar, engloba relações jurídicas diversas, geradoras de obrigações e direitos recíprocos entre os contratantes. Nesse negócio jurídico o promitente comprador tem a obrigação de pagar quantia certa (em dinheiro – art. 481 CC o que foi feito conforme se prova nas clausulas anteriores), enquanto o promissário vendedor tem obrigações de diferentes naturezas: a) a primeira consistente em dar a posse do imóvel (obrigação de dar) o que foi feito, estando o REQUERENTE na posse do bem imóvel desde _______________; e b) a segunda, consistente em outorgar a escritura definitiva, após o pagamento do preço (obrigação de fazer infungível), motivo pelo qual se aparelha a presente adjudicação. Assim sendo, a pretensão do REQUERENTE encontra amparo jurídico nos seguintes diplomas legais: decreto-lei 58/67, artigos 15 e 16; Código Civil, artigos 1.417 e 1418; e Código de Processo Civil, artigos 466-A, 466-B e 466-C. O Decreto-Lei nº 58/67 nos seus artigos 15 e 16 regra que os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. Entretanto, recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, o que agora, diante do que autoriza a Lei Federal 14.382/22 requer-se processamento pela via administrativa. Referidos contratos (processa e cessão) não se encontram registrados junto ao registro de imóveis competente, entretanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 239), definiu que não é obrigatório o registro no cartório de registro de imóveis para que haja o direito à adjudicação compulsória.
PROCURAÇÃO
Os requerentes outorgam ao advogado(a) ________________, qualificado acima, todos os poderes para a regularização do imóvel em tela, podendo retificar ou aditar a presente ata notarial, dar ingresso junto ao registro imobiliário, assinar os requerimentos necessários, alegar, atestar, requerer, conferindo-lhe os poderes da cláusula "ad judicia" e "ad extra", podendo representá-lo(s) em juízo para suscitar dúvida ou em caso de conversão deste procedimento em processo judicial, outorgando-lhe ainda poderes especiais para receber citação, de concordar, acordar, confessar, discordar, desistir, executar e fazer cumprir as exigências registrais afim de possibilitar a consecução da adjudicação do bem.
CONVERSÃO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EM USUCAPIÃO
A critério do Registrador Imobiliário, caso entenda que os documentos instruíram o pedido de ADJUDICAÇÃO compulsória são insuficientes para a continuidade do pedido na forma do instituto de escolha das partes, requerem o aproveitamento da presente ata notarial ao processamento da Usucapião Extrajudicial, esclarecendo o tempo da posse: (art. 4º, I, “b” Prov. 65/CNJ) _____________; que o atingimento (art. 4º, I, “e” Prov. 65/CNJ) se dá exclusivamente sobre o imóvel da matrícula n°______________ o que dispensa a elaboração de memorial descritivo e de planta ou levantamento planialtimétrico; a atribuição de valor (art. 4º, I, “f” Prov. 65/CNJ) para efeito de usucapião bem como para a cobrança de emolumentos notariais e registrais de R$_____________; e a modalidade do instituto (art. 4º, I, “d” Prov. 65/CNJ) que o advogado, presente à lavratura, entende que examinado o tempo e o tipo da posse do requerente alinhavado aos elementos extrínsecos à posse, a presente prescrição aquisitiva preenche os requisitos e se insere na hipótese de usucapião ___________, nos termos do artigo _______, do Código Civil Brasileiro, do que concorda o requerente, visto possuir, justo título, ter a posse, acrescida dos seus antecedentes, há mais de _____ anos.
DOCUMENTOS APRESENTADOS
Os requerentes apresentaram os seguintes documentos: a) contrato de compromisso de venda e compra de _____________; b) contrato de cessão de direitos de _____________; c) comprovantes de quitação do preço; d) certidão negativa de tributos municipais; e) certidão negativa de feitos ajuizados em nome dos titulares do domínio (analogia ao art. 4º, IV, “f” Prov. 65/CNJ) _______________; f) certidão negativa de feitos ajuizados em nome dos requerentes _______; g) certidão da matrícula do imóvel sob n° ________ do ___° Oficial de Registro de Imóveis de ______.
CONSULTA À CENTRAL DE INDISPONIBILIDADE DE BENS
Conforme determina o art. 14, do Provimento nº 39/2014, do Conselho Nacional de Justiça – Corregedoria Nacional de Justiça, datado de 25 de Julho de 2014, foram, na presente data, realizadas buscas na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB, não sendo encontrado qualquer apontamento de Indisponibilidade de Bens em nome dos requerentes e dos titulares do domínio, de acordo com Relatório de Consulta de Indisponibilidade emitido às ______, do dia ________ – Códigos HASH: ___).
DECLARAÇÕES DOS REQUERENTES | COMPROMISSÁRIOS
Os requerentes declaram sob as penas da lei: 1) que todas as declarações prestadas nesta ata notarial são verdadeiras, responsabilizando-se civil e criminalmente pelas mesmas. 2) que por mim, tabelião substituto tomaram ciência de que omitir, em documento público ou particular, declaração que dele deva constar, ou ainda, inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante constitui crime formal de falsidade ideológica tendo como sujeito o Estado, que busca a proteção da fé pública dos órgãos auxiliares da Justiça, sendo assim, objeto de ação penal pública incondicionada e independe de qualquer representação formal; 3) que aceitam e concordam com todos os termos e constatações feitas nesta ata.
CIENTIFICAÇÃO
Os REQUERENTES foram cientificados que esta ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA para regular processamento perante o ____° Oficial de Registro de Imóveis de _____________.
REQUERIMENTOS
Requerem e autorizam o Senhor Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de ___________, a prática de todos os atos registrais em sentido amplo, nos termos do artigo 216-B, da Lei Federal nº 6.015/73, autorizando, desde já, em caso de impossibilidade de cumprimento de exigências formuladas pelo Oficial, a suscitação de dúvida prevista no art. 198 da referida lei registral.
IMPOSTO DE TRANSMISSÃO
O imposto de transmissão de bens imóveis deverá ser recolhido pelos REQUERENTES junto ao registrador imobiliário competente, após a confirmação da transmissão da propriedade (derivada) conforme jurisprudência atual do Supremo Tribunal Federal (STF) reafirmada nos autos do recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, com repercussão geral (Tema 1124) de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só é devido a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro no cartório de Registro de Imóveis.
ATESTADO E ENCERRAMENTO
Da análise de toda a documentação apresentada e fatos constatados é possível atestar que o requerente porta documentos necessários ao processamento da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, permanecendo ainda, na posse pacífica do imóvel objeto, portando-se como se dono fosse ficando, portanto, demonstrada a origem, a natureza e o direito. De tudo dou fé.
Com a lavratura da ata notarial, o advogado contratado pelos compromissários compradores deverá instruir requerimento junto ao registro de imóveis da situação ou circunscrição competente, contendo a descrição dos fatos e do direito. É fato que requerimento poderá ser instruído com mais de uma ata notarial, por ata notarial complementar ou por escrituras declaratórias lavradas pelo mesmo ou por diversos notários, ainda que de diferentes municípios, as quais descreverão suas constatações.
Uma vez instruído o pedido, os titulares do domínio serão notificados pelo oficial de registro de imóveis ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos para que manifestem consentimento no prazo de quinze dias, considerando-se sua inércia como concordância. O Conselho Nacional de Justiça não se posicionou por alguma normatização sobre o procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial (assim como fez com a usucapião), entretanto, imagina-se que se infrutíferas as notificações dos titulares do domínio ou estando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes (à exemplo da usucapião), em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância, sendo possível a publicação do edital em meio eletrônico, pelo próprio Sistema Eletrônico de Registros Públicos - SERP.
A adjudicação compulsória se mostra como forma de aquisição derivada da propriedade. Assim, ocorre quando a transmissão é feita de um proprietário a outro, por ato inter vivos ou causa mortis. A coisa chega ao adquirente com as mesmas características anteriores, não se extingue o ônus, como por exemplo, servidão, hipoteca, penhora, arresto, usufruto, reversão, entre outros.
Com isso, a indisponibilidade dos titulares do domínio impede o ingresso da adjudicação junto ao fólio real, sendo que os requerentes deverão servir-se das vias jurisdicionais próprias para o levantamento da constrição.
A rejeição do pedido extrajudicial da adjudicação compulsória não impede o ajuizamento de ação no foro competente. A repulsão do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente perante o próprio oficial de registro de imóveis, que deverá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição, sempre cabendo a suscitação da dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.
Diferentemente da usucapião extrajudicial (modo de aquisição originário), o registro da adjudicação não implica na abertura de nova matrícula e deverá ser feito na sequencia prevista pela própria lei de registros públicos.
Convém salientar que a ata notarial de adjudicação compulsória e o registro submetem-se aos emolumentos previstos nos atos com valor econômico tendo como base o valor venal (ou de mercado) do imóvel à época da lavratura do ato, sendo que diligências, notificações e atos preparatórios e instrutórios para a lavratura da ata notarial, certidões, buscas, averbações, notificações e editais relacionados ao processamento do pedido da adjudicação compulsória serão considerados atos autônomos para efeito de cobrança de emolumentos.
A sociedade habituada a converter seus conflitos aos tribunais em busca da prestação jurisdicional, por acreditar que o Poder Judiciário é a melhor fonte de acesso à Justiça, se recruta ao fenômeno da desjudicialização com essência nas serventias notariais e de registro, como um relevante instrumento capaz de proporcionar a mesma (ou melhor) tutela dos direitos pretendidos.