O protagonismo dos cartórios extrajudiciais para a efetividade da execução de garantia fiduciária de bem imóvel prevista na lei 9.514/97

Introdução

Neste ano, a lei 9.514/97, que introduziu no ordenamento jurídico o procedimento da execução extrajudicial de créditos imobiliários garantidos por alienação fiduciária, completou vinte cinco anos de vigência.

Como se extrai do enunciado do art. 22 da lei 9.514/97, o instituto da alienação fiduciária é definido como “o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

O interessante conceito de propriedade fiduciária não era novidade no Brasil¹, contudo, por motivo da grave crise do mercado imobiliário da década de 80, que duramente impactou o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), foi somente com a Lei nº 9514/97 que o instituto fora introduzido às operações de crédito imobiliário.  

Nesse sentido, o cenário econômico nacional e a alienação fiduciária – ao criarem eficiente sistema de recuperação de crédito – permitiram, em conjunto, um boom no mercado imobiliário brasileiro, barateando o custo de crédito para milhares de famílias que buscam o dito “sonho brasileiro da casa própria”, tal como pretendido pelos idealizadores da lei 9.514/97².

Em retrospecto, embora não previsto pelos idealizadores do texto legislativo, pode-se apontar que o procedimento extrajudicial de créditos imobiliários da lei em questão também contribuiu para não agravar as mazelas decorrentes do fenômeno da hiperjudicialização, representado pelos mais de 70 milhões de processos em tramitação no Brasil³. Ganharam os devedores, credores, o Poder Judiciário e a sociedade brasileira.

Não causa surpresa, portanto, dados no sentido de que atualmente mais de 90% das operações de garantia de créditos imobiliários são realizadas por meio de alienação fiduciária. Em comparação, os números apontam que atualmente somente 6% das operações de crédito utilizam-se do instituto da hipoteca⁴. A discrepância entre esses dados permite concluir que se mostraram acertados os prognósticos dos idealizadores da lei 9.514/97.

Há que se reconhecer, contudo, que a aceitação do procedimento extrajudicial de alienação fiduciária de bem imóvel não foi simples. Como ocorre no Brasil com textos legislativos que introduzem medidas de desjudicialização, o procedimento da execução extrajudicial de créditos imobiliários fora recepcionado à época com críticas e desconfiança por parte da comunidade jurídica⁵. Além disso, há os que clamam por suscitar inconstitucionalidade total ou parcial da iniciativa, o que persiste até os dias atuais⁶.

Deve-se também conceder que a lei 9.514/97, que fora objeto de seguidas alterações desde sua promulgação, necessita de reformas em importantes pontos, como nos relativos aos procedimentos de atos executivos. Conforme amplamente noticiado pela imprensa especializada, esses e outros pontos são objeto de debates no âmbito do Congresso Nacional, por meio do PL 4.188/2021 (recentemente aprovado com alterações pela Câmara dos Deputados), inciativa legislativa também conhecida como o "Marco Legal das Garantias", cujos tópicos ali tratados, por fugirem do limitado escopo deste texto, não serão aqui examinados.

Ainda assim, neste quase um quarto de século de vigência da virtuosa lei, que revolucionou o sistema de garantia imobiliária, a despeito da existência de pontos a serem reparados, é indiscutível a efetividade⁷ e os benefícios da lei até este momento.

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1 CHALUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária de bens imóveis. 20 anos de vigência. Editora Thomson Reuters. Rio de Janeiro. 2018, p. 2.