Extratos, títulos e outras notícias - Pequenas digressões acerca da reforma da LRP (lei 14.382/22)

As recentes reformas legais, promovidas pela lei 14.382/2022, nos convocam a novas reflexões sobre o impacto que suas disposições terão no dia a dia dos cartórios de registros de imóveis brasileiros. Aparentemente, há uma lenta, sutil, porém inexorável, mudança de paradigmas – não só do ponto de vista do direito formal (registral), mas do próprio direito material, ou seja, na constituição, modificação e extinção de direitos reais.

Não é recente este movimento disruptivo. Basta que se pense na constituição do direito real de propriedade fiduciária que ocorre à margem do Registro de Imóveis pela via das cessões de direitos registradas em entidades para-registrais (§§ 1º e 2º do art. 22 da lei 10.931/2004). Além disso, espocam "entidades registradoras", cuja natureza privada pouco a pouco assimila aspectos jurídicos de "publicidade e eficácia perante terceiros" (art. 26 da lei 12.810/2013), atributos reconhecidamente próprios dos sistemas de registros públicos, criados, fiscalizados e regulados pelo Poder Público.

A lei 14.382/2022 reformou a Lei de Registros Públicos – um respeitável monumento legislativo – subvertendo alguns princípios do tradicional sistema de registro de direitos, inclinando-o a uma nova ambiência digital: o registro de mera notícia (Notice)¹.

A teoria do título e modo, que nos vem desde as Ordenações, acolhida pela codificação civil sucessiva, de certo modo pode se ver progressivamente abalada com a possível adoção de uma nova configuração haurida de experiências alienígenas – como o sistema de Notice que parece ter inspirado parte dos protagonistas das últimas reformas legislativas, senão vejamos, in verbis: "O extrato (notice) eletrônico, enviado pelo credor, dispensa a apresentação do contrato para requerimento de registro de garantias sobre bens móveis", dirá o governo, flertando com o admirável mundo novo do registro líquido norte-americano².

É certo que o Sr. Ministro e sua equipe, na mensagem de encaminhamento da MP 1.085/2021 ao Congresso Nacional, se referiram a garantias móveis. Entretanto, o extrato, tal e como consagrado no art. 6º da Lei 14.382/2022, veicula tantos garantias sobre bens móveis quanto imóveis (RTD e RI).

A intenção candidamente confessada é a assimilação do sistema propalado pela UNCITRAL - United Nations Commission on International Trade Law, trasladando seus princípios para o ambiente brasileiro. Um simples vislumbre nos revela o sentido das mudanças que despontam no horizonte de possibilidades.

O registro recomendado pela UNCITRAL baseia-se no conceito de registro de mera notícia (notice registration) em que se suprime a qualificação registral e a atuação notarial na confecção dos títulos. O registro se realiza mediante a apresentação de um simples aviso que fornece detalhes básicos sobre o direito de garantia a que se refere: "(a) a identidade das partes; (b) descrição dos ativos garantidos; e (c) dependendo da política de cada Estado, do valor da dívida garantida e prazos"³.

A ideia básica é a radical simplificação do processo de registro, transmutando sua natureza jurídica (registro de direitos), convertendo o ofício predial em mero hub administrativo "algoritimizável" (registro de mera notícia ou de meros extratos):

"[...] em um registro baseado em mera notícia, não há necessidade de verificação oficial ou escrutínio da documentação de segurança subjacente. Esse sistema registral também não exige a qualificação registral acerca do conteúdo do aviso registrado ['extrato', na dicção da reforma].

Valorizar a qualificação como pré-requisito para o registro seria prejudicial ao tipo de processo de registro rápido e barato necessário para promover o crédito garantido. A ideia básica é permitir o registro sem outras formalidades (como declarações autenticadas e notarização de títulos e documentos), desde que as taxas de registro exigidas sejam pagas e os campos de informações obrigatórios sejam preenchidos"⁴.

A lenta transformação do registro brasileiro tende a suprimir a atividade jurídica do Oficial Registrador. Já não será necessário conhecimento técnico especializado, eis que a atividade jurídica (due diligence) será realizada por outros profissionais quando da originação dos contratos. A prestação de segurança jurídico-preventiva, de caráter oficial e estatal, cede passo ao aconselhamento jurídico privado, com recurso ao Judiciário em caso de conflitos e litígios.

Esta espécie de qualificação light acha-se consagrada na lei com a inacreditável delimitação de atuação do registrador imobiliário nos termos dos incisos do § 2º do art. 6º da lei sancionada.

A base legal busca consumar a supressão das atividades jurídicas do registrador, substituindo-as pela simplificação que tende à "algoritimização" (automação) das inscrições feitas com base em diretivas computacionais (XML – extratos). O registro pouco a pouco se desnatura. O fundamento mediato desta reforma não se acha no direito brasileiro, mas na documentação da UNCITRAL e na experiência alienígena.

A "qualificação" registral, cuja expressão não figurava até hoje no corpo legal, agora faz seu début na LRP, porém esvaziada de conteúdo jurídico (letra "a", inc. I, § 1º, art. 6º)⁵.

A lei 14.382/2022 não é clara. A busca de eficiência se fez com o sacrifício de fundamentos jurídicos tradicionais, o que torna todo o conjunto ambíguo, inseguro, e suas disposições plurívocas, pois se acham enxertadas de modo artificial no âmbito da ordem legal que se filia a outro sistema (Civil Law).

O art. 6º, por exemplo, dispõe que os registradores, "quando cabível, receberão dos interessados, por meio do Serp, os extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos". Mais adiante dirá, no inciso I do § 1º, que o Oficial "qualificará o título pelos elementos, pelas cláusulas e pelas condições constantes do extrato eletrônico". Em seguida, no § 2º do art. 6º, o exegeta lê que nos casos de extratos, proceder-se-á à "subsunção do objeto e das partes aos dados constantes do título apresentado", a confirmar que o título deverá sempre ser apresentado.

Temos, então, o seguinte: a própria lei distingue título e extrato (inc. I do § 1º do art. 6º); o extrato será a guia do título somente quando cabível. (Na hipótese de não ser cabível, o que se registra? O título, ora bolas!). Além disso, o mesmo dispositivo reza que o registro e a averbação terão como pressupostos "fatos, atos e negócios jurídicos", vale dizer: títulos (art. 167 da LRP) devidamente instrumentalizados (art. 221 da LRP). Por fim, o Oficial qualificará o título em seus aspectos formais e materiais (não o extrato, que contém apenas certos dados estruturados veiculados por meios eletrônicos e processados num hub pseudo-registral).

Afinal, será o título, em sentido material, devidamente instrumentalizado (sentido formal), que será o objeto de inscrição?  

Entenda-se o que se consagrou no inc. II do § 1º do art. 6º da norma – "o requerente poderá, a seu critério, solicitar o arquivamento da íntegra do instrumento contratual que deu origem ao extrato eletrônico relativo a bens móveis". Como é praxe nos cartórios há muitas décadas, o registro efetivamente se faz pelo título, devolvendo-se-o ao interessado após a prática do ato. Entretanto, pode o interessado solicitar o registro integral (hoje arquivamento em meio eletrônico – art. 194 da LRP), "sem prejuízo do ato praticado no Livro nº 2" (inc. VII do art. 178 da mesma LRP). Ou seja, apesar da prática do ato ser feito a partir de dados decalcados do extrato, este se apoia no contrato que poderá remanescer arquivado nos repositórios eletrônicos, tal e como previsto no inc. VII do art. 178 c.c. art. 194 da LRP⁶.

Em síntese, estamos diante de duas figuras distintas – título e extrato, com os pés fincados em duas canoas. Vamos nos deter numa pequena abordagem "ontológica"⁷ e analisar cada expressão técnica que ocorre no texto. Separadas, veremos que são como as flores de plástico num exuberante jardim tropical.

Afinal, o que são "extratos"?

Desde logo, é preciso destacar: os extratos não são meras "notícias", uma ideia fora do lugar e que desponta como corpus alienus, inoculado pelo nascente sistema de Notice Registration.

Além disso, tenho plena consciência de que o extrato tratado na lei 14.382/2022 não guarda mais do mera similaridade com os conhecidos extratos registrais do século XIX. As analogias aqui desenvolvidas têm como pano de fundo a ideia, que me assalta ao ler a peça legislativa, de que os fatos da história se apresentam pela "primeira vez como tragédia, a segunda como farsa"⁸.

Em relação aos extratos – velhos conhecidos de alguns registradores –, alguém terá reparado que o artigo 193 da LRP sobrevive incólume às reformas até os dias de hoje? Por que não foi revogado? Já tive ocasião de criticar esse arcaísmo legislativo no pequeno artigo, ao qual encaminho o leitor interessado⁹.

Os extratos nos acompanham desde o nascedouro do regime hipotecário brasileiro. Vamos a eles num passeio de arqueologia registral.

Diz a atual LRP: "Art. 193 O registro será feito pela simples exibição do título, sem dependência de extratos".

Os extratos inspiraram-se no regime hipotecário francês, estreando em nosso sistema pela via do § 2º do art. 53 do Decreto 3.453/1865, disposição que seria reproduzida posteriormente no art. 52 do decreto 370/1890¹⁰. Diz AFFONSO GAMA que na França,

"a inscripção se faz sem o titulo, mas á vista dos extractos (borderaux), que são as fontes exclusivas da inscripção: e desde que o extracto é tomado por base legal da inscripção, é mistér exigir dois de egual teor, um para o official e o outro destinado á parte para que cada um possa resalvar a sua responsabilidade.

No systema patrio, ao contrario, os extractos não sendo a fonte legal e unica das inscripções e tendo o official de conferil-os com os titulos, segue-se que, augmentam a sua tarefa, sem trazer a minima vantagem ao acto do registro"¹¹.

O nosso LAFAYETTE foi mais incisivo e não hesitaria em qualificar os extratos no sistema registral brasileiro uma "perfeita inutilidade":

"No sistema da legislação francesa, os extratos (bordereau) são uma necessidade; no sistema de nossa lei uma perfeita inutilidade. Em França o extrato foi estabelecido para poupar trabalho ao conservador (oficial do registro) e subtraí-lo a uma responsabilidade além dos seus meios. O conservador não examina o título da hipoteca, não confere com ele o extrato, mas toma o extrato como a fonte da inscrição, e tão-somente por ele faz a inscrição. E desde que o extrato é tomado como a base legal da inscrição, era mister exigir dois do mesmo teor – um para o conservador, outro para a parte, para que cada um pudesse ressalvar a sua responsabilidade. Assim se o erro ou omissão acontecida na inscrição é do extrato, cessa a responsabilidade do conservador e ele defende-se com a cópia que retém em seu poder; se porém o erro ou omissão não estão no extrato, mas somente na inscrição, a responsabilidade é do conservador e a parte tem a prova no extrato que se lhe restituiu"¹².

A crítica era majoritária na doutrina. LACERDA DE ALMEIDA dirá que os extratos são "uma adaptação servil e inútil do sistema de registro francês". E continua: o "extracto é, como o nome o diz, um resumo em separado das forças do título, contendo as declarações que devem constar da inscripção"¹³.

Retenha-se a ideia de que o extrato é um "resumo separado das forças do título". De fato, assim como se dá no modelo mal ajambrado de hoje, no regime hipotecário do século XIX "a escritura ministra as declarações exigidas para a inscrição, e esta se fará à vista dos extratos, donde decorrem as condições da hipoteca registrável: valor da dívida, individuação do imóvel ou imóveis"¹⁴.

Os extratos – tanto ontem, como hoje – são o transunto do título, ou "como se diz em linguagem forense, contém as forças, do título, são oferecidos em duplicata e devem ser assinados pela parte requerente ou por seu procurador", como diz o mesmo LACERDA DE ALMEIDA¹⁵. O resumo não se dissociava do próprio título.

Foi somente com o advento do Código Civil de 1916 que a exigência de apresentação dos extratos foi definitivamente abandonada (art. 838), fato que motivou o legislador a consagrar no art. 202 do Decreto 18.542/1928 o seguinte: "o registro será feito pela simples exibição do título, sem dependência de extratos. (Cod. Civ., art. 838.)”. Esta mesma disposição alcançaria o art. 210 do Decreto 4.857/1939 até se revelar como um cristal na cápsula do tempo incrustrada no vigente artigo 193 da Lei de Registros Públicos.

Abandonada no início do século XX, a ideia básica de registração por meio de extratos retornaria ao sistema registral no âmbito do SFH - Sistema Financeiro da Habitação, especificamente com a redação dada aos artigos 60 e 61 da lei 4.380/1964, chamados, então, de resumo do contrato.

Buscava-se àquela altura simplificar as escrituras públicas para efeito do posterior registro (inc. III do art. 60). Assim, as escrituras deveriam "consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas" (art. 61) vinculando as partes contratantes ao contrato que seria transcrito, "verbum ad verbum, no respectivo Cartório ou Ofício, mencionando inclusive o número do Livro e das folhas do competente registro" (§2º do art. 61).

Encaminhava-se a registro unicamente um resumo do contrato, cujo padrão ficava arquivado e vinculava inteiramente as partes. Ao final, os mutuários, "ao receberem os respectivos traslados de escritura", ser-lhes-ia "obrigatoriamente entregue cópia, impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato padrão constante das cláusulas, termos e condições" (§ 3º do art. 61 da dita lei 4.380/1964).

Note-se que estávamos em face de contratos-padrão, com cláusulas pré-estabelecidas, espécie de dirigismo estatal na contratação privada, a exemplo do que ocorria com os parcelamentos do solo urbano desde os idos do advento do Decreto-Lei 58/1937 (inc. III do art. 1º c.c. §2º do art. 18), disposição que seria posteriormente reproduzida na lei 6.766/1979 (inc. VI do art. 18 c.c. art. 27 da lei 6.766/1979) e nas incorporações imobiliárias (art. 67 da lei 4.591). No âmbito do crédito rural, o contrato estereotipado era igualmente previsto – § 1º do art. 83 da lei 4.504/1964; art. 43 c.c. letra "b", parágrafo único do decreto 59.428/1966, que previa o "modelo de contrato-padrão de colonização e de compromisso de compra e venda de lotes na forma indicada nas instruções vigentes".

Ao dispor a lei que o Oficial fará a qualificação do título pelos elementos, cláusulas e condições constantes do extrato eletrônico (letra "a", inc. I do art. 6º da lei), leva o exegeta a concluir que a regra reata vínculos com as disposições do art. 61 da vetusta lei 4.380/1964, diploma que se acha inteiramente em vigor e que deve iluminar o microssistema de extratos agora recriado.

Habemus legem

Embora a admissão e utilização dos extratos tenham sido sancionadas pelas corregedorias estaduais¹⁶ (o próprio CNJ cogitou fazê-lo¹⁷), é preciso relevar um fato decisivo: habemus legem! Os atos normativos baixados anteriormente ficam revogados em face da nova lei. É na lei – não em provimentos – que deveremos nos basear agora para recepcionar os títulos em meios eletrônicos.

Retomando a exegese do art. 6º da lei 14.382/2022, a oração – "quando cabível" – permite que se discriminem as hipóteses em que o extratos serão admitidos.

Parece livre de dúvidas que serão admitidos apenas os contratos produzidos no âmbito do SFH pelas entidades que o integram, nos termos dos incisos do art. 8º da lei 4.380, de 21 de agosto 1964:

I – pelos bancos múltiplos;

II – pelos bancos comerciais;

III – pelas caixas econômicas;

IV – pelas sociedades de crédito imobiliário;

V – pelas associações de poupança e empréstimo;

VI – pelas companhias hipotecárias;

VII – pelos órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas;

VIII – pelas fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta Lei;

IX – pelas caixas militares;

X – pelas entidades abertas de previdência complementar;

XI – pelas companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e

XII – por outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.

Afora esta hipótese, os demais instrumentos particulares, inclusive os firmados sob a égide do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, são exceptuados da regra, a teor do inciso I do art. 39 da lei 9.514/1997, que reza: "não se aplicam [ao SFI] as disposições da lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH".

Corrobora esta interpretação a conjugação do inc. II do art. 221 da LRP (note-se o âmbito da incidência: SFH) com o disposto no art. 38 da mesma lei 9.514/1997, que dispõe que os atos e contratos referidos na dita lei "poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública". Ou seja: o fato de os contratos do SFI poderem ser celebrados por instrumentos particulares não significa que as regras da Lei 4.380/1964 possam ser aplicadas neste microssistema quando é a própria lei especial que expressamente veda tal extensão.

Tudo isto se aplica, naturalmente, e como consectário lógico, aos extratos ou resumos (notícia) que destes instrumentos sejam decalcados.

Conclui-se que tanto a escritura pública, quanto todos os demais instrumentos particulares (SFI, promessas de compra e venda e cessões etc.), títulos administrativos e judiciais não ingressam no registro de imóveis por extrato, sendo necessária a apresentação dos títulos próprios, com todas as formalidades legais.

A reforçar esta ideia, a lei confiou à Corregedoria Nacional de Justiça a definição da estrutura do extrato eletrônico e os "tipos de documentos que poderão ser recepcionados dessa forma" (inc. VIII do art. 7º). Neste âmbito judicial, os aspectos jurídicos serão certamente relevados e guiarão a regulamentação que se espera seja saneadora de tantas imperfeições.

O que são títulos? O que são instrumentos?

O nosso sistema de direito civil se filia ao sistema romano do título e modo. Por tal sistema, não basta a existência do título – “ato jurídico pelo qual uma pessoa manifesta validamente a vontade de adquirir um bem. É preciso que esse ato jurídico se complete pela observância de uma forma, a que a lei atribui a virtude de transferir o domínio da coisa: traditionibus et usucapionibus dominia rerum, non nudis pactis transferuntur”, diz ORLANDO GOMES. E segue:

"[...] assim, como exigiam um modo para que a propriedade fosse adquirida, os romanos estabeleceram que não bastava a tradição para transferir o domínio, sendo necessário que fosse precedida de uma justa causa. [...] Assim, título e modo eram necessários à aquisição da propriedade"¹⁸.

MÓNICA JARDIM pontifica que em sistemas como o nosso (título e modo) a "aquisição, modificação ou extinção de direitos reais depende de um título – fundamento jurídico ou causa que justifica a mutação jurídico-real, e de um modo - acto pelo qual se realiza efectivamente a aquisição, modificação ou extinção do direito real, acto através do qual se executa o prévio acordo de vontades"¹⁹. Além disso, como lembra de modo oportuno, a transmissão de um direito real, fundada no título, depende da validade do negócio jurídico que lhe dá suporte (causa effectus remota).

A indispensabilidade de um título (formal e material, como se verá à frente) para a consumação do direito pelo sua conjugação com o modus (causa efficiens proxima) parece mesmo incontornável.

Retomando, o título em sentido material (titulus adquirendi) é a justa causa de aquisição, indispensável por representar a relação jurídica basal, o negócio causal, fonte obrigacional da aquisição, reclamando, entretanto, o modo (modus acquisicionis) para consagração do direito real e sua plena eficácia.

Já aludimos acima aos fatos, atos e negócios jurídicos inscritíveis (art. 6º). Esta lei se aplica justamente ao registro "de atos e negócios jurídicos, de que trata a lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973" (art. 1º), isto é, de títulos materiais previstos no seu artigo 167 e legislação esparsa, que devem ser devidamente instrumentalizados (título formal – art. 221 da LRP).

No Direito Civil, adquire-se a propriedade por um título hábil (art. 1.245, caput), o que ocorre igualmente em relação aos direitos reais:

"Art. 1.227 Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247)"

No caso da alienação fiduciária é o art. 23 que reza que a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui “mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”.

Já título em sentido formal é o "documento que exterioriza um ato ou contrato em cuja virtude se adquire, modifica ou extingue um direito"²⁰. SERPA LOPES dirá que título "é assim um instrumento portador de efeito jurídico próprio"²¹.

Nosso sistema reclama uma forma especial – seja a substancial (forma dat esse rei), seja a privada parelhada com pré-requisitos (prova pré-constituída).

O título aquisitivo deve sempre ser formalizado e instrumentalizado. O instrumento é o meio utilizado para representação e formalização da manifestação de vontade²².

Os instrumentos formais ostentam "força orgânica, quer sejam considerados da substância do ato [escrituras públicas], quer sejam considerados prova pré-constituída, visto que, por si mesmos, são motores de ação", como observou de modo claro e preciso JOÃO MENDES DE ALMEIDA JR., que acrescenta:

"O primeiro traslado de uma Escritura pública, por exemplo, é um instrumento, ao passo que a certidão dessa escritura é um simples documento; a letra de cambio, a nota promissória, as obrigações escritas e assignadas pela parte e subscritas por duas testemunhas, são instrumentos, — ao passo que uma carta apenas assinada pela parte é um simples documento"²³.

Instrumento, pois, "é a forma especial, dotada de força orgânica para realizar ou tornar exequível um ato jurídico; documento é a forma escrita apenas dotada de relativa força probante, contribuindo para a verificação dos fatos"²⁴.

Em síntese, documento é gênero, título é espécie; o primeiro representa prova meramente casual; o segundo dá existência ao ato (forma dat esse rei) ou conforma a prova pré-constituída²⁵. Já extrato é mero documento.

O leitor paciente que chegou até aqui poderá perguntar-se: afinal, o extrato pode ser considerado um instrumento hábil e ingressar no sistema e produzir todos os seus efeitos jurídicos? Será ele mero documento, não um verdadeiro instrumento (título formal)?

É preciso observar que o extrato não está previsto no elenco (taxativo = "somente") dos títulos admitidos a registro, consoante art. 221 da LRP que reza que "somente são admitidos a registro":

a) escrituras públicas;

b) escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao SFH;

c) atos autênticos de países estrangeiros;

d) cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo;

e) contratos ou termos administrativos relativos a programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social

Precisamos ser realistas. Retomo aqui as conclusões já insinuadas anteriormente: o extrato pode ser considerado um transunto do título formal, resumo aparelhado com as forças do título, mas não é independente do título, não existe sem o suporte que lhe dá origem e o projeta nas plataformas eletrônicas. Tanto o instrumento público (requisito formal ad substantiam – art. 108 do CC e art. 406 do CPC) como o particular (com determinados requisitos formais legalmente obrigatórios – art. 221 do CC e art. inc. II do art. 221 da LRP) são os títulos propriamente ditos. “Quando cabível”, o extrato será apenas um epifenômeno, produto acidental e acessório do título em sentido formal próprio.

Como se vê a reforma é regressiva e reacionária. Com esta iniciativa, a eficiência, eficácia e economicidade, buscadas de modo tão improvisado, foram empanadas pela propaganda e por certa afoiteza ao propalar grandes virtudes reformistas que o jurista não divisa²⁶. A iniciativa resvalou em princípios jurídicos consolidados há décadas, verdadeiras balizas da ordem jurídica-privada do Direito Brasileiro.

O sistema inaugurado pela lei 14.382/2022 parece repristinar o velho sistema dos borderaux franceses, abandonados já na origem, com o agravante de que o simulacro registral reconforma o emblemático registro de direitos transformando-o em mero birô de arquivo (registro de documentos), mantido e atualizado a partir de indicações veiculadas por meios eletrônicos (notice).

Os registradores têm consciência desta viragem paradigmática?

Analisando o conjunto da obra, vê-se que é imperfeita. O fato é que se não se promove um descolamento tão radical de um sistema multissecular sem grandes traumas, confusões, equívocos.

O novo Registro de Imóveis brasileiro, com o norte esboçado nas iniciativas pioneiras do CNJ desde o início da década de 2010, pode vir a sofrer um desvio sistemático avassalador pelo impacto da onda privatística que é impulsionada e bancada pelo capital financeiro, sempre escudado por seus fiéis representes da área econômica, financeira e jurídica.

Eis que desponta, ainda de modo difuso e disfuncional, uma nova figura institucional. Ao abandonar os modelos que nos vinculam aos sistemas tradicionais da Civil Law, desvela-se a torção tendente a orientar o velho e bom Registro de Imóveis brasileiro rumo ao admirável mundo novo do Notice Registration, vinculado a matrizes alheias à nossa tradição jurídica. É o Eldorado Registral, como jocosamente me referi a esse enguiço legislativo²⁷.

Não tardará e logo vamos verificar que o registro feito por mero extrato (notice) revelar-se-á dispendioso, pois já não estará na dependência de um prévio exame de legalidade e juridicidade dos títulos apresentados a registro, o que envolve grandes responsabilidades (justificando, portanto, os emolumentos hoje cobrados); não representará uma atividade de um jurista (registrador), já percebida como "detrimentosa" (inimical²⁸) para a celeridade das transações imobiliárias em infovias digitais inscritas em registros líquidos e instantâneos.

A prevalecer este entendimento minimalista, tudo poderá ser feito de modo automatizado, com escassa intervenção humana, trasladando-se a chamada “qualificação jurídica” a outros profissionais do direito, que hão de proceder à due diligence, precificando a taxa de judicialização de conflitos e litígios, agregando instrumentos atuariais para prevenirem-se de intercorrências danosas.

Ao final e ao cabo, substituiremos a segurança jurídica, por segurança econômica e tecnológica, com um novo balanceamento dos custos envolvidos no processo registral.

Conclusão

Já não é possível concluir nada de muito proveitoso desta mixórdia legal. A reforma é de tal modo imperita que não é possível assentar sobre suas bases algo muito sólido. Por outro lado, não se concebe retroceder. Não é possível fraudar a imensa expectativa criada na sociedade pela propaganda massivamente veiculada²⁹.  

Caro leitor, sei que me pergunta: o que se pode fazer?

AFRÂNIO DE CARVALHO registrou que o advento da lei 6.015/1973 reincidiu num erro censurável: "como Lei é demasiada e como Regulamento é insuficiente"³⁰. Pois bem. A reforma da LRP representou uma vaza diluvial em que todas as peças se movimentaram no tabuleiro e será necessário que as águas baixem para que a Corregedoria Nacional de Justiça possa nos doar um verdadeiro Código de Registro Predial, colmatando uma sentida deficiência do sistema registral brasileiro, agravada com o advento da Lei 14.382/2022.

O que é bem certo nisto tudo é que mudam os atores, mas as necessidades remanescem.

Gostaria de terminar este pequeno artigo com as palavras finais com as quais encerrei minha palestra de abertura em Cuiabá, Mato Grosso, no encontro do IRIB: Se este é o caminho escolhido pelos meus pares para aperfeiçoar o Registro de Imóveis brasileiro, o que se pode fazer? "Não queira este velho oficial paralisar as ondas do mar, nem o sentido dos ventos" – disse³¹.

Ainda assim, malgrado o mal presságio e as nuvens plúmbeas que se formam no horizonte, é preciso navegar e vencer as ondas procelosas deste mundo incerto e incógnito. Hic sunt leones!

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1 Indico uma fonte precisa onde esta modalidade de registro acha-se bem descrita e especificada e suas finalidades estabelecidas. UNCITRAL Legislative Guide on Secured Transactions Terminology and recommendations. Vienna: UN, 2009, p. 25: IV. The registry system.