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Cartórios, virtualização e questões imobiliárias: MP 1.085/2021 – Parte II

Cartórios, virtualização e questões imobiliárias: MP 1.085/2021 – Parte II.

5/1/2022

Na semana passada, publicamos a primeira parte do presente artigo. Hoje seguiremos para a segunda e última parte.

3. Alterações em outras leis e sugestões de mudanças 

A MP nº 1.085/2021 é muito vasta e complexa.

Em razão das limitações próprias da presente coluna, publicamos artigo de mais de 70 páginas esmiuçando-a e sugerindo cerca de 40 ajustes a serem feitos. O título do artigo é "Análise detalhada da Medida Provisória nº 1.085/2021 e sugestões de ajustes: cartório eletrônico e ajustes em negócios imobiliários". Ele foi publicado no site do professor Flávio Tartuce e no site do perfil Direito Civil Brasileiro, mantido pelo professor Rodrigo Toscano.

Reportamo-nos àquele artigo para acesso ao inteiro teor do conteúdo.

4. Sugestão adicional: cessão fiduciária de direito creditório 

Além das sugestões feitas no artigo supracitado, acrescemos outra.

A cessão fiduciária de direito creditório é muito usual na prática. Serve como garantia em inúmeros negócios.

Distingue-se da alienação fiduciária em garantia apenas por conta do objeto: nesta última, o objeto é coisa corpórea; na cessão fiduciária, o objeto é coisa incorpórea.

Entendemos que a cessão fiduciária de crédito não depende de previsão legal específica. Há, porém, leis específicas que disciplinam, ainda que forma lacônica, algumas espécies de cessões fiduciárias de direito creditório. São exemplos: (1) cessão fiduciária de direitos creditórios relativos a contratos de alienação de imóvel (art. 17 da lei 9.514/97); (2) cessão fiduciária de quota de fundo de investimento em garantia de dívida de locação urbana (art. 88, §§ 6º e 7º, lei 11.196/2005 e art. 37, IV, da lei 8.245/91); (3) cessão fiduciária de direito sobre coisas móveis e de títulos de crédito (art. 66-B, § 3º, lei 4.278/1965); e (4) da cessão fiduciária de direitos creditórios do agronegócio em favor dos adquirentes de títulos de crédito do agronegócio, como o Certificado de Direitos Creditórios do Agronegócio (CDCA), Letra de Crédito do Agronegócio (LCA) e Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRA) (art. 41, lei 11.076/2004).

O problema é que paira controvérsias sobre a necessidade ou não de registro da cessão fiduciária de direito creditório no Cartório de Títulos e Documentos. O STJ entendeu pela desnecessidade após grande controvérsia (STJ, REsp 1629470/MS, 2ª Seção, Rel. ministra Maria Isabel Gallotti, DJe 17/12/2021). Nessa linha, para evitar maiores discussões, convém ajustar o art. 66-B da lei 4.278, de 14 de julho de 1965, para colocar textualmente esse entendimento.

Além disso, é forçoso deixar claro três outras questões.

A primeira é a de que a cessão fiduciária de direito de crédito pode ser feita em favor de qualquer pessoa, e não apenas de instituição financeira. Atualmente, como a matéria está disciplinada na Lei de Mercado de Capitais (lei 4.278, de 1965), a controvérsia é latente.

A segunda questão a esclarecer é que qualquer direito de crédito pode ser objeto de cessão fiduciária. Atualmente o art. 66-B, § 3º, da lei 4.278, de 1965, apenas menciona "direitos sobre coisas móveis" e "títulos de crédito".

A terceira questão é que créditos decorrentes de negócios imobiliários não lançados na matrícula de imóvel podem ser cedidos fiduciariamente sem necessidade de registro. É o caso, por exemplo, da cessão fiduciária de créditos provenientes da locação de um imóvel. A locação de imóvel não é registrável no Cartório de Imóveis. O que se registra é apenas a cláusula de vigência da locação ou o direito de preferência, e não a locação em si. Por isso, a cessão fiduciária do direito aos aluguéis não depende de prévio lançamento no fólio real.

Ante o exposto, sugerimos esta emenda:

Acrescente-se, onde couber, o seguinte artigo à Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, as seguintes alíneas:

"Art. 66-B.  ........................................

.............................................................

§ 7º A cessão fiduciária de direito de direitos sobre coisas móveis pode ser oferecida a qualquer sujeito de direito, mesmo não integrante do Mercado Financeiro ou de Capitais.

§ 8º Para efeitos dos §§ 3º e 7º deste artigo, inclui-se, como direitos sobre coisa móveis, o direito em receber dinheiro por força de qualquer ato jurídico, inclusive os envolvendo os créditos relativos a aluguéis de imóveis ou outros negócios jurídicos imobiliários não registrados nem averbados no Cartório de Imóveis." (NR)

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Coordenação

Carlos E. Elias de Oliveira é membro da Comissão de Reforma do Código Civil (Senado Federal, 2023/2024). Pós-Doutorando em Direito Civil pela Universidade de São Paulo (USP). Doutor, mestre e bacharel em Direito pela Universidade de Brasília (UnB). 1º lugar em Direito no vestibular 1º/2002 da UnB. Ex-advogado da AGU. Ex-assessor de ministro STJ. Professor de Direito Civil e de Direito Notarial e Registral. Consultor Legislativo do Senado Federal em Direito Civil, Processo Civil e Direito Agrário (único aprovado no concurso de 2012). Advogado, parecerista e árbitro. Instagram: @profcarloselias e @direitoprivadoestrangeiro.

Flauzilino Araújo dos Santos, 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de SP e presidente do Operador do Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico (ONR). Diretor de Tecnologia do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil - IRIB. Licenciado em Estudos Sociais, bacharelado em Direito e em Teologia e mestrado em Direito Civil. Autor de livros e de artigos de Direito publicados em revistas especializadas. Integra, atualmente, a Comissão de Concurso Público para outorga de Delegações de Notas e de Registro do Estado de Alagoas, realizado pelo CNJ.

Hercules Alexandre da Costa Benício, doutor e mestre em Direito pela Universidade de Brasília. É tabelião titular do Cartório do 1º Ofício do Núcleo Bandeirante/DF; presidente do Colégio Notarial do Brasil - Seção do Distrito Federal e acadêmico ocupante da Cadeira nº 12 da Academia Notarial Brasileira. Foi Procurador da Fazenda Nacional com atuação no Distrito Federal.

Ivan Jacopetti do Lago, diretor de Relações Internacionais e Coordenador Editorial do IRIB. Bacharel, mestre e doutor em Direito Civil pela Faculdade de Direito da USP. Pós-graduado pelo CeNOR - Centro de Estudos Notariais e Registrais da Universidade de Coimbra e pela Universidade Autónoma de Madri (Cadri 2015). 4º Oficial de Registro de Imóveis de SP.

Izaías G. Ferro Júnior é oficial de Registro de Imóveis, Civil das Pessoas Naturais e Jurídicas e de Títulos e Documentos da Comarca de Pirapozinho/SP. Mestre em Direito pela EPD - Escola Paulista de Direito. Doutorando em Direito pela Faculdade Autônoma de Direito de São Paulo - FADISP. Professor de graduação e pós-graduação em Direito Civil e Registral em diversas universidades e cursos preparatórios.

Sérgio Jacomino é presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) nos anos 2002/2004, 2005/2006, 2017/2018 e 2019/2020. Doutor em Direito Civil pela UNESP (2005) e especialista em Direito Registral Imobiliário pela Universidade de Córdoba, Espanha. Membro honorário do CeNoR - Centro de Estudos Notariais e Registais da Universidade de Coimbra e Quinto Oficial de Registro de Imóveis da cidade de SP.