Tokenização imobiliária e o impacto da blockchain na atividade notarial e registral

A partir da Teoria Tridimensional, idealizada por Miguel Reale, o Direito pode ser entendido como fato, valor e norma. Exige-se do Direito uma evolução em consonância com a realidade social. O Direito não pode ser estático, ensimesmado, estagnado. É imprescindível que o Direito seja dinâmico e acompanhe, necessariamente, as mudanças sociais.

O mundo globalizado trouxe numerosos avanços à sociedade, nas mais diversas áreas e ciências, e o Direito não poderia ficar aquém desse progresso pois, como ciência social, está intrinsecamente ligado às relações humanas e aos conflitos dela decorrentes. No mesmo grau de avanços, essa universalização trouxe problemas a serem superados e desafios a serem enfrentados.

Neste mês, o mercado de criptomoedas ultrapassou os US$ 3 trilhões, aproximadamente R$ 16,5 trilhões, com os principais ativos demonstrando fôlego para multiplicarem-se muito mais.¹ Já existem mais de 5 mil moedas gerando valor no Blockchain² e a tendência é que a multiplicação e os investimentos sigam aumentando exponencialmente.

Esta realidade tem sido desafiadora para a ciência jurídica: o inesgotável desenvolvimento tecnológico e a célere evolução de ferramentas que criam negócios e meios de construir riquezas desafiam o legislador e o Poder Judiciário a criarem leis, ou interpretar os avanços à luz das normas existentes. O Direito, conservador que é, sempre está atrasado.

Apesar desse cenário, destaca-se uma recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. O Provimento 38/21³da Corregedoria-Geral da Justiça se atreveu a regulamentar a lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis por tokens, e o seu respectivo registro imobiliário. Um feito extraordinário que merece atenção e replicação, mas, para tanto, é imperioso compreender o que vem a ser tokens, smart contracts e blockchain, e os impactos dessas tecnologias na ciência jurídica, especialmente no campo notarial e registral.

Blockchain, smart contracts e tokens

Os contratos inteligentes, ou smart contracts, são programas de computador ou protocolos de transações que visam a executar automaticamente, controlar ou documentar legalmente atos ou ações relevantes no escopo de um contrato, tudo no âmbito da blockchain.⁴

Como programas que são, com consequências jurídicas, os contratos inteligentes necessitam que as regras constantes no seu código respeitem as leis vigentes. A blockchain é uma rede distribuída e, não havendo um ente ou servidor central, não se submete à qualquer soberania estatal. Semelhante ao ocorrido com o advento da internet, alguns usuários podem imaginar, devido às características, que se trata de um espaço sem limites. Essa visão ingênua deve ser afastada, como sugere o serviço de pesquisa do Parlamento Europeu:

“A more realistic interpretation of smart contracts would position them within the wider legal system. Just as with paper contracts, additional requirements can be imposed, and clauses may be nullified or reinterpreted on the basis of the intention of the parties and wider law. The law of the land always sits above the 'law' inscribed in the code, even where legal proceedings and enforcement may prove difficult. As such, while most discussions of smart contracts recognise that they will provide efficiency gains in several areas, they are not expected to replace either traditional contract law or traditional contract lawyers.”⁵

Os contratos inteligentes possibilitam a disrupção de certas cadeias produtivas. Como exemplo, mais premente, podem ser citadas as operações financeiras, cujos agentes tradicionais, bancos e financeiras, lidam com as Defis ¸ acrônimo para decentralized finance, que oferecem produtos que vão de empréstimos à investimentos com resultados e performances altas e taxas menores, sem burocracias.

Algumas profissões, entre elas a notarial e registral, podem ser extintas com o uso massivo dos contratos inteligentes. Chris Snook, da revista Inc., aposta que a blockchain vai matar estas profissões:

“Blockchain's distributor ledger technology is the latest and greatest form of this solution and as such is removing layers of "red tape" and friction. It also removes the need for the businesses that have provided services related to verification and certification of goods, guarantees, and registration/recording of the transaction into a public record.

This means that all of the associated jobs (accountants, title representatives, lawyers, and other office administration workers) and businesses that have traditionally serviced these needs are going the way of the horse and buggy.”⁶

Urge ressaltar que o valor legal dos contratos inteligentes depende do reconhecimento social, de sua aceitação pelos órgãos jurisdicionais e, finalmente, pela lei. Afinal, o Direito é lerdo. Contudo, a partir do momento que relações sociais se instauram e, decorrentes delas surgem desdobramentos que precisam ser sanados pela ordem jurídica, o reconhecimento legal e a regulação se impõem. Considerar que as instituições notariais e registrais, que operaram com eficiência, irão de um momento para o outro deixar de serem necessárias, ainda que sob confronto disruptivo, decorre de simplificação.

A blockchain tem sido utilizada em plataformas imobiliárias para contratos e registros em países que não contam com serviços eficientemente estruturados, como Honduras, Gana e Geórgia, esta última se desligando do jugo russo e necessitando refundar-se como nação.⁷

Apesar de suas dimensões continentais, o Brasil possui um serviço notarial e registral eficaz e submetido a controle estatal, havendo intensa fiscalização das atividades sob sua competência. Diante disso, é mais provável que os operadores do serviço façam uso do blockchain para aperfeiçoar as suas operações, obtendo as vantagens do ledger descentralizado, do que, em certo momento, venha a surgir uma plataforma que produzirá os milhões de escrituras e registros feitos anualmente com plena eficácia legal.

A criação de direitos ou créditos no meio digital, através da blockchain, tem sido conhecida como tokenização. Token é a representação de ativo digital. Oriunda da língua inglesa, token, numa tradução livre, significaria “cupom digital”. Em outras palavras, um voucher, um título, uma cédula. Para a International Organization of Securities Commissions -  IOSCO, a tokenização é “o processo de representar digitalmente um ativo ou propriedade de um ativo”⁸.

Para Max BijkerkLast, a tokenização de ativos imobiliários envolve a vinculação das cédulas (tokens) com o bem imóvel.⁹ Já Mitchley, traz a definição da tokenização de valores imobiliários:

“The concept of tokenization of real estate assets involves creating a virtual token that represents ownership of a particular type of asset. Similar to the recent digital craze with non-fungible tokens (NFTs), but with a physical asset tying the token to its value instead.

Tokens can represent real estate related ownership in several ways due to their enhanced flexibility in use. A token becomes a record that has legal meaning and hence an economic value. In addition to representing ownership of an asset, tokens can also represent an equity interest in a legal entity that controls the asset, an interest in a debt secured by the asset, a right to share in the revenue or profits generated by the asset, or any other variation as determined by the issuer of the tokens.”¹⁰

Sob a perspectiva da legislação pátria, os tokens, ou cédulas, dessa natureza seriam espécies ou as próprias cédulas de crédito imobiliário (CCI) previstas na lei 10.931/04. Neste caso, a sua emissão exigiria instrumento público ou particular e custódia em instituição credenciada pelo Banco Central.

Ademais, é possível tokenizar ativos imobiliários no Brasil constituindo um Fundo de investimento imobiliário, previsto na lei 8.668/93. Neste contexto, o fundo deveria ser constituído em obediência à Instrução Normativa 472 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM)¹¹, o qual seria por ela autorizado e fiscalizado.

As vantagens da tokenização imobiliária são inegáveis: possibilitam o fracionamento do valor patrimonial permitindo ao investidor um baixo valor de entrada, permitem a diversificação dos ativos, pois um token pode estar vinculado a diversos imóveis (residenciais, comerciais, industriais, etc). Outras vantagens são a liquidez imediata (em segundos) e a eficiência de custos decorrente da automação e dispensa de intermediários.

É importante que a CVM e o Banco Central regulamentem a tokenização de ativos imobiliários. O mercado imobiliário global é imenso, tem valor estimado em US$ 280 trilhões, talvez o maior existente. A tokenização dará acesso, fluidez, liquidez e amplo acesso a pequenos investidores a este mercado, atualmente restrito aos grandes negociantes.¹²

Primeiro caso de uso: netspaces

A escritura pública que motivou o estudo da CGJ do Rio Grande do Sul a editar o Provimento nº 38/2021 é a permuta de um imóvel¹³ por um token¹⁴ criado através de smart contract na rede principal do Ethereum (main network), a qual foi lavrada em 18 de maio de 2021.

As partes envolvidas, como transmitente a 66 Gestão Patrimonial Ltda. e adquirente a empresa Netspaces Propriedades Digitais Ltda., ambas sediadas no mesmo endereço comercial,  atribuíram ao token o valor de R$ 2.776,08 (dois mil setecentos e setenta e seis e oito centavos).

Insta salientar que o imóvel foi adquirido pela empresa Netspaces, naquele mês, pela quantia de R$110.000,00 (cento e dez mil reais), tendo sido considerado este valor  para fins fiscais, conforme se depreende da matrícula. Uma imagem do registro deste negócio integrou o Processo SEI/TJRS – 3245601, que deu origem ao provimento:

 

O modelo de tokenização imobiliária proposto pela empresa Netspaces, permutante no ato originário do processo, é o seguinte: 1) O proprietário acessa o site da empresa e solicita a digitalização do imóvel de sua propriedade; 2) O proprietário e a empresa assinam uma escritura de permuta, pela qual a empresa recebe a propriedade do imóvel que se transformará em propriedade digital; 3) Neste ato, o proprietário paga o ITBI devido ao município e os custos da escritura; 4) A seguir, o proprietário paga também os custos do registro da escritura no cartório de imóveis. Feito o registro, a mencionada empresa adquire a propriedade efetiva do imóvel; 5) Uma vez “digitalizado” o imóvel, a empresa registra a transação e a propriedade digital na blockchain em nome do antigo proprietário, o qual terá apenas a propriedade digital, representada por um token.

Como aduz o artigo 9º do Regulamento da Propriedade Digital elaborado pela mencionada empresa, “o nascimento da propriedade digital pressupõe [...] a propriedade plena e irrestrita da entidade netspaces sobre o bem imóvel sujeito ao regime da propriedade digital”.¹⁵ Nesse sentido, é cristalino que o imóvel tokenizado passa a integrar o acervo patrimonial da pessoa jurídica em tela.

Ainda de acordo com o modelo proposto, após a “digitalização da propriedade”, o dono do imóvel digital e, por conseguinte, detentor do token que representa essa sua qualidade no ambiente virtual, pode aliená-lo a terceiros, desde que as transações sejam realizadas dentro da plataforma da netspaces, conforme artigos 33 e 34 do regulamento supracitado.

Além disso, remanesce ao proprietário digital uma relação possessória sobre a propriedade real, regida pelas disposições do Código Civil. Logo, “o direito de usar o imóvel em propriedade digital poderá ser exercido pelo proprietário digital ou, de acordo com a sua vontade, por terceiros, a título gratuito ou oneroso”¹⁶.

Não obstante, “a faculdade de fruir do imóvel em propriedade digital pertence ao proprietário digital, o qual poderá transferi-lo em caráter não definitivo a quem queira, a título gratuito ou oneroso”. Nestes moldes, os frutos do bem imóvel são devidos ao proprietário digital na proporção que titularidade que detenha sobre ele.

 Provimento 38/21 da CGJ do Rio Grande do Sul

O provimento gaúcho regula a lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis representados digitalmente por tokens. Trata-se da primeira norma a prever criptoativos no âmbito notarial e registral. Em seus quatro artigos, o referido instrumento:

?      Informa que as partes envolvidas reconhecem o conteúdo econômico dos tokens, indicando o seu valor;

?     Ressalta que os tokens ou criptoativos não representam direitos sobre o imóvel permutado;

?     Exige “razoável equivalência econômica” de valor nos criptoativos e no imóvel envolvidos na permuta;

?     Exige que os tokens ou criptoativos não contenham endereço que indiquem que o seu conteúdo se refere aos direitos de propriedade sobre o imóvel permutado;

?     Exige que todos os atos com criptoativos sejam comunicados ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF, como prevê o Prov. 88/19 do Conselho Nacional de Justiça.

A primeira dúvida decorrente do provimento diz respeito ao trato exclusivo do negócio permuta. Notários e registradores poderão intervir em outras operações além desta? É possível uma compra e venda, um usufruto ou uma dação em pagamento?

Todos os atos passíveis de negócios ou mais especialmente, de registro, como previsto pela lei 6.015/73, art. 167, inciso I, podem pretender seu abrigo nas escrituras públicas e registros. Impensável que a cada novo ato seria necessária nova consulta à CGJ, novo estudo e novo provimento. O ato emitido chancela ao Direito notarial e registral a possibilidade de recepcionar os negócios lícitos que envolvam criptoativos.

O segundo dispositivo, que veda que os criptoativos representem direitos sobre o imóvel permutado, impede que o token criado mantenha relação com o imóvel. Tal vedação é excessiva, na medida em que pode culminar na inviabilização de inúmeros projetos dotados de lisura e, a título de exemplo, suponha-se que determinado negócio entabulado na blockchain, por meio de smart contracts, pretenda ter como garantia um bem imóvel, representando-o na rede através de um token. Não havendo óbice legal e tratando-se de negócio idôneo, à luz da autonomia privada, tal ato deve ser materializado pelos notários e registradores, dando-lhe forma legal.

Enfim, é prematuro impedir o livre comércio, a criatividade e o desenvolvimento de novos modelos negociais, pressupondo que o direito imobiliário é sacrossanto. Por outro lado, como destacado anteriormente, é imprescindível que se atenda à legislação pátria se os tokens vão representar uma fração do imóvel (Leis 8.668/93 ou 10.931/2004).

O parecerista da CGJ salientou que a propriedade digital não tem caráter de direito real. Neste sentido, a relação estabelecida pelas partes através da tokenização se restringiria apenas ao campo obrigacional. Em nosso direito, a propriedade nasce com o registro no ofício imobiliário (CC, art. 1.245). A outra propriedade, a tokenizada, por sua vez, nasce com o registro em blockchain e não é levada ao ofício imobiliário. A operação, portanto, duplica um bem único: existe um imóvel físico e passa a existir também um imóvel digital.

A tokenização prevista neste caso concreto não se vincula ao bem imóvel originário, ou seja, a cédula criada (token) não corresponde ao imóvel ou a uma fração dele. Apesar do intento empresarial “de tornar a propriedade digital reflexo da propriedade”¹⁷ real,  a partir do Provimento emanado pela CGJ, instituiu-se uma coexistência dissociada das propriedades digital e real.

Esse descompasso suscita várias indagações relativas à possibilidade de constrição do bem imóvel. Poderia a propriedade real ser atingida por débitos do proprietário digital? Relembrando: para todos os fins jurídicos, enquanto digitalizado o imóvel, a propriedade real permanece em nome da empresa.

Apesar da decisão da CGJ ter entendido que não há vínculo entre a propriedade digital e a propriedade real, é crucial reconhecer que o proprietário digital possui, no modelo em tela, direitos de usar e fruir do bem imóvel. Nesta senda, poderá por exemplo, perceber mensalmente aluguéis.

Partindo dessas premissas, é desarrazoado cogitar que eventual credor de um proprietário digital, conhecedor desta condição, esteja impedido de perseguir o auferimento dos valores obtidos pelo devedor, em virtude da tokenização imobiliária, para saldar o débito existente. Admitir que os frutos da propriedade tokenizada não possam ser objeto de penhora por credores do proprietário digital significa estabelecer sobre o imóvel um manto de proteção à margem da lei, premiando devedores que visem blindar seu patrimônio das dívidas por eles contraídas e frustrando execuções.

Com a finalidade de sanar eventual tentativa de ocultação de bens, deve a empresa que objetiva desenvolver essa atividade empresarial criar mecanismo, junto aos órgãos públicos, que forneça consulta dos proprietários digitais, conferindo a transparência e a publicidade que a espécie exige. Talvez este aspecto mereça uma futura regulação legal ou normativa.

Hodiernamente empresas que exploram o ramo de intermediação de compra e venda de criptoativos e fornecem o serviço de custódia deles, denominadas exchanges, são rotineiramente instadas pelo Poder Judiciário a informar se eventual indivíduo possui cadastro em sua plataforma e, em caso positivo, de quanto o seu saldo conforme a cotação diária dos ativos que detém na carteira virtual. As exchanges, ainda, têm deveres de informação e reporte perante à Receita Federal e ao COAF (Conselho de Controle de Atividades Financeiras, visando à prevenção de crimes de lavagem de dinheiro e outros ilícitos.

De forma análoga, uma vez suscitadas, as empresas que desejam explorar a tokenização imobiliária devem colaborar com o poder público para que as transações realizadas por meio da plataforma disponibilizada no mercado brasileiro não almejem a ocultação patrimonial, a fraude à credores ou à execução, ou a prática de ilícitos.

Por isso, a exigência de que os tokens criados não guardem relação com o bem imóvel subjacente talvez não seja a melhor alternativa, pois pode dificultar a vinculação dos direitos e obrigações. Vedou-se que o token tenha como nome o endereço do imóvel, prejulgando o conhecimento que as partes devem ter ao fazer o negócio. Pode ser importante para eventuais modelos negociais, que inevitável e futuramente surgirão no blockchain, que se faça a correlação com o bem imóvel subjacente à tokenização. Assim, a norma pode causar empecilho ao desenvolvimento do mercado e, por consequência, ao desenvolvimento econômico do Rio Grande do Sul.

Acerca dos efeitos da tokenização no registro imobiliário, o oficial responsável pelo registro pioneiro, proferiu opinião no sentido de que é necessário ter cautela para evitar a ocultação de patrimônio:¹⁸:

“Deverá ser pensada uma regulação de modo a que as contratações no ambiente digital não sejam fonte de insegurança jurídica, ou de estímulo à ocultação de patrimônio fruto de atividade irregular. Hoje, o cerco está se fechando. Há poucos ambientes para que as situações ocultas e clandestinas possam prosperar. Sem uma regulação, creio, estar-se-á fomentando tais situações. Deverá ser criada, creio eu, neste momento inicial, uma ferramenta visando a estabelecer uma interconexão entre a realidade digital com o sistema de proteção da propriedade imobiliária formal. Para o ambiente da tecnologia isso é medida simples de se implementar, e isso poderá contribuir para que ambas as realidades conversem, fomentando novos negócios num ambiente seguro, e não o contrário.”

A terceira exigência da Corregedoria, qual seja, a razoável equivalência econômica do bem imóvel com os ativos permutados, não era exatamente o caso posto em exame. Trocou-se um bem imóvel de avaliado em 110 mil reais por um token, cujo valor atribuído pelas partes era R$2.776,08 (dois mil setecentos e setenta e seis reais e oito centavos). A diferença é de 50 vezes e a CGJ do RS orienta o notário e registrador gaúcho a exigirem, a partir de agora, uma equivalência razoável. Este precedente não poderá se repetir.¹⁹

Nesta linha, o provimento do RS  obrigou a informação de todos os negócios ao COAF, pressupondo a má-fé dos operadores de criptoativos ou negócios via blockchain. A disposição é prudencial, mas parece estar em desacordo com a própria norma fundamentadora, o Provimento 88/19 do CNJ. Segundo o artigo 19, a Corregedoria Nacional de Justiça é o órgão competente para indicar as hipóteses de operações suspeitas e de comunicação necessária.²⁰ Parece-nos conveniente uma revisão futura desta obrigatoriedade, mas, seguimos o pensamento do registrador: é indispensável o controle das operações para a profilaxia do mercado imobiliário e para combate à lavagem de dinheiro, corrupção e terrorismo.

Um dos méritos do parecer da CGJ gaúcha é admitir que a lei não impede a utilização de criptoativos como meio de pagamento em negócios formalizados por escritura pública e levados ao registro de imóveis, contrariando o Comunicado CG 51/2018, da CGJ de São Paulo, que veda o recebimento de criptoativos em pagamento de emolumentos notariais ou registrais. Neste diapasão, Lamana argumenta que:

“Não vemos problema no fato de a permuta ter como contrapartida tokens ou criptoativos. Como já se disse acima, os criptoativos são hoje fatos da vida econômica e, com ou sem lastro "oficial", eles têm valor de mercado. Não há, por óbvio, qualquer empecilho para que alguém compre validamente criptoativos (isto é, "troque" moeda corrente oficial por valores equivalentes em criptomoeda, por exemplo) e, ao contrário, isso ocorre cotidianamente no mundo todo sem representar nenhuma novidade. Deste modo, o criptoativo é um bem de valor transacionável, e pode efetivamente ser incluído em uma permuta por qualquer outro objeto lícito, como um bem imóvel.”

É relevante salientar que a Secretaria Especial de Desburocratização, Gestão e Governo Digital, por meio do Ofício Circular SEI 4081/20²¹, autorizou as Juntas Comerciais a aceitarem criptoativos para a integralização do capital social de empresas. Tal ato foi emitido em 1º de dezembro de 2020 e derivou de uma consulta formulada pela JUCESP ao Ministério da Economia.

Blockchain e a atividade notarial e registral

A tecnologia blockchain promoveu transformações em diversos segmentos. Intuitivamente, o primeiro setor impactado com as mudanças foi o financeiro, dada a dinâmica que os criptoativos estabeleceram no mercado. Não demorou muito para que esse livro-razão virtual e distribuído fosse adotado como solução em cadeia de suprimentos (supply chain) e logística.²²

No decorrer do tempo a tokenização se tornou um fenômeno: “tokenizing everything”. De créditos de carbono a clubes do futebol, quase todos os ativos estão sendo alvo de tokenização pelos seus donos, emergindo diariamente novos casos de uso e aplicações. Claramente o setor imobiliário não ficaria alheio à transição.

Convictamente, a ciência jurídica deverá abrigar a evolução que se institui, cabendo aos seus operadores compreender as tecnologias, estudando os casos de uso, avaliando as implicações e buscando soluções. Sob este prisma, o Direito deve ter como fim colimado  o estímulo e o crescimento dos profissionais que desbravam e aceitam os desafios impostos no ambiente virtual.

É possível que esta evolução envolva também mudanças no Direito notarial e registral. Preliminarmente, será que teremos escrituras e registros inteligentes?

Parece-nos provável que sim. As finalidades da atividade notarial e registral são a publicidade, a autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos.²³ A adoção de ferramentas como códigos prévios que executam comandos tendentes à execução de uma tarefa simplifica a obtenção desses fins. A executividade das escrituras públicas seria amplificada com a adoção da blockchain.

Há, porém, o temor de que a máquina e seus programas dispensem notários e registradores de suas atividades, haja vista que, dentre as vantagens da blockchain, estão a automação de processos, a eliminação de intermediários, a redução de custos e o acesso e rastreabilidade.²⁴

Pode ser, sim, o fim da necessidade de notários e registradores. Por outro lado, pode ser também que estes profissionais façam uso da tecnologia e agreguem valor às incipientes cadeias de produção com uso da ferramenta. Enquanto houver necessidade do poder estatal, agregando fé pública a certos negócios, haverá demanda por profissionais que representem o Estado e aportem a fé publicidade exigida pela lei a certos negócios e situações. Aqui, no físico, e lá, no digital.

No que tange a tokenização imobiliária algumas balizas devem ser sedimentadas com o propósito de evitar o desenvolvimento de um ambiente propício para ocultação patrimonial e ilícitos, fato que desvirtuaria os anseios e potencialidades que a blockchain proporciona. Noutra ótica, as normas e regulações, em nome da segurança jurídica, devem se afastar de regras tendentes a engessar que projetos se desenvolvam no ambiente nacional, ceifando o poder propulsor da tecnologia.

Acolher a blockchain é estar aberto à disrupção. O modelo idealizado pela netspaces é inovador e demarca uma ruptura com todas as concepções tradicionais de propriedade, exigindo profundas reflexões e ponderações pelos estudiosos da área jurídica. Fato é, que a construção de um formato de tokenização imobiliária eficiente, disruptivo, seguro e hígido requer das partes envolvidas, profissionais e órgãos públicos um trabalho conjunto com vias de congregar o real e o virtual.