O setor imobiliário, conhecido por seu caráter eminentemente conservador, está se reinventado: na era da transformação digital, o segmento tem buscado acompanhar o progresso tecnológico, abraçando tecnologias disruptivas e iniciativas de cunho inovador. Nessa esteira, uma das principais tendências que tem impulsionado essa transformação é o uso da tecnologia blockchain e dos tokens imobiliários.
Neste artigo, sem pretensão de exaurir o tema, exploraremos cinco tipos distintos de tokens imobiliários que estão revolucionando a forma como compramos, vendemos, financiamos e rastreamos projetos imobiliários. Essas soluções inovadoras têm o potencial de democratizar o acesso ao mercado imobiliário, aumentar a transparência e simplificar processos, abrindo novas perspectivas para investidores, proprietários e demais agentes do setor.
1. Financiamento Imobiliário Baseado em NFTs
O financiamento imobiliário utilizando tokens não-fungíveis (NFTs) está ganhando destaque no mercado. Empresas como a Netspace tem liderado essa iniciativa, viabilizando a utilização dos NFTs dos imóveis como garantia para concessão de empréstimos a partir da digitalização de propriedades.
No modelo idealizado pela Netspace, é criado um "vínculo bidirecional entre o token e o imóvel", pelo qual o token traz informações sobre a matrícula do imóvel em Registro Geral de Imóveis (RGI) e a matrícula contém a descrição dos dados do token. Na prática, o arranjo jurídico consiste na lavratura de uma escritura pública de contrato de permuta entre Netspace e a pessoa que solicitou a digitalização da propriedade, sendo tal escritura posteriormente registrada no RGI; a propriedade digital do imóvel é então registrada por uma transação em blockchain pela Netspace, tornando o permutante no proprietário digital em sua plataforma.
Como consequência desse modelo de negócio, por meio do provimento 38/2021, a Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul regulamentou a lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos, e o respectivo registro imobiliário pelos Serviços Notariais e de Registro do estado.
Ao utilizar NFTs de imóveis como garantia, o processo de aprovação de crédito se torna mais rápido e eficiente, com taxas e custos de transação reduzidos, tornando-o mais acessível para pessoas que, de outra forma, teriam dificuldade em obter crédito, especialmente trabalhadores autônomos.
2. Rastreabilidade de Construções por meio da Tecnologia Blockchain
A startup Prodomos apresentou uma solução inovadora de rastreabilidade para o setor imobiliário, baseada na tecnologia blockchain: a empresa lançou sua primeira coleção de NFTs possibilitando o acompanhamento minucioso de todas as etapas de desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Essa abordagem traz transparência e imutabilidade aos processos de construção, permitindo que os agentes tenham controle detalhado sobre custos, serviços e indivíduos envolvidos em cada obra.
Ao utilizar a imutabilidade e a transparência da blockchain para registrar informações relevantes em cada etapa de construção, os compradores de imóveis têm acesso a dados confiáveis sobre a qualidade da construção e a utilização adequada dos recursos, o que pode aumentar a confiança dos investidores e a valorização dos empreendimentos.
Do ponto de vista legal, é importante destacar que o uso dessa ferramenta permite (i) maior conformidade regulatória, garantindo a observância de leis e regulamentos, (ii) viabiliza uma auditoria mais precisa e eficiente, que se mostra essencial nos longos e detalhados processos de incorporação imobiliária, incluindo aqui as obrigações relacionadas ao patrimônio de afetação, e, por fim, (iii) tais registros também servem à apuração de fatos e circunstâncias, e consequente responsabilização das partes envolvidas por eventuais falhas e/ou omissões.
3. Cashback Tokens para Benefícios em Imóveis
A inovação também chegou ao mercado imobiliário por intermédio do desenvolvimento de "cashback tokens" por empresas como Vitacon, Housi e Insignia. Esses tokens são classificados como criptoativos do tipo utility token e proporcionam benefícios aos proprietários de imóveis. Os detentores desses tokens recebem uma carteira digital na plataforma da Insignia, por exemplo, onde mensalmente é depositado um valor referente a um percentual das vendas do minimercado (varejo) localizado no empreendimento. Esse cashback pode ser utilizado para abater parcial ou integralmente as despesas condominiais, tornando a vida dos proprietários mais conveniente e econômica.
Essa abordagem inovadora cria um sistema de incentivo para os proprietários, fomentando a permanência e a satisfação dos moradores em um empreendimento. Além disso, atrai novos compradores interessados em receber esses benefícios exclusivos, o que pode impulsionar as vendas e o valor dos imóveis.
4. Permuta com Fornecedores e Captação de Recursos
Outra aplicação dos tokens lastreados em ativos imobiliários é facilitar a permuta com fornecedores e otimizar a captação de recursos pelas incorporadoras. Esse modelo visa desburocratizar o acesso ao crédito, ao mesmo tempo em que torna a negociação com fornecedores mais eficiente e atraente.
Com a utilização de tokens imobiliários como forma de pagamento pelos serviços ou insumos da obra, as incorporadoras podem contratar com fornecedores sem a necessidade de captação de recursos, de forma mais ágil e diversificada, reduzindo a dependência de empréstimos tradicionais.
5. Token para o Mercado Imobiliário como Acesso ao Ecossistema
O token RIB, idealizado pela plataforma Ribus, oferece uma forma inovadora de acesso ao ecossistema da cadeia imobiliária. Similar ao conceito de Ether (ETH) no Ethereum. Trata-se de um coin token, em que a moeda presente tão somente no mercado imobiliário é utilizada como pagamento na contratação de serviços e insumos. O token RIB, por exemplo, é utilizado por prestadores de serviços como construtores, arquitetos, engenheiros e corretores, que o recebem como remuneração pelo trabalho prestado. Esses profissionais, detentores dos coin tokens imobiliários recebidos, utilizam-no para adquirir produtos e serviços dentro da plataforma, mantendo o ambiente do setor, podendo ainda convertê-lo em outras moedas digitais ou moeda corrente.
Conclusão
Os tokens imobiliários já são o presente, não mais um futuro distante, e estão redefinindo a indústria imobiliária, introduzindo soluções inovadoras que abrangem desde o financiamento até a rastreabilidade de construções. Através do uso da tecnologia blockchain, essas soluções proporcionam maior transparência, agilidade e acessibilidade ao mercado imobiliário, abrindo novas possibilidades para investidores, incorporadoras, fornecedores e adquirentes. O futuro do setor imobiliário será marcado pela adoção crescente dessas tecnologias, que têm o potencial de otimizar processos, aumentar a confiança e democratizar o acesso ao mercado imobiliário. Resta agora, e isso é fundamental para a propagação desse novo caminho, a regulação dos tokens imobiliários pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), a fim de garantir a necessário segurança jurídica para seu pleno desenvolvimento.