Recentemente, escrevemos sobre a incorporação de casas isoladas ou geminadas à luz da nova redação do art. 68 da Lei de Incorporação Imobiliária dada pela lei 14.382/20221. Na ocasião, tratou-se dos aspectos gerais desta nova forma de incorporação imobiliária que tem como objetivo o desenvolvimento de bairros planejados sem que seja constituído o condomínio edilício.
Passadas algumas semanas, tem-se a notícia do Primeiro Registro de Incorporação Imobiliária de Casas Isoladas do Brasil2! Esse é um marco relevantíssimo para um novo capítulo no direito imobiliário brasileiro. A um só tempo, o art. 68, reformulado pela lei14.382/2022, ganha vida e traz segurança jurídica aos incorporadores, adquirentes e registradores.
O R.4 da Matrícula 107.550 do Registro de Imóveis da Comarca de Tatuí de São Paulo dá conta da incorporação de 450 unidades isoladas com destinação residencial. O projeto imobiliário Nova Tatuí Mais é fruto da nova redação do art. 68 da lei 4.591/64.
O empreendimento imobiliário é da Pacaembu Construtora S.A, que celebrou seus 30 anos de história dedicados a projetos imobiliários de interesse social no Estado de São Paulo e que com este projeto dá o primeiro passo para incorporação de casas isoladas.
Já no objeto da incorporação fica evidenciado que não haverá condomínio edilício. Afinal, a regra legal tratada pelo art. 68 dispõe justamente sobre o desenvolvimento imobiliário de unidades isoladas ou geminadas, sem a relação condominial. Em atenção ao §1º do art. 68, o conjunto imobiliário não tem área comum, sendo que todas as áreas de lazer e vias públicas estão conectadas com a cidade, permanecendo sob os cuidados da administração pública municipal.
O empreendimento Nova Tatuí Mais está enquadrado como programa de interesse social, no âmbito do Programa do Governo Federal Casa Verde e Amarela, atual programa habitacional sucessor do Programa Minha Casa Minha Vida.
Essa incorporação foi originária de um loteamento recentemente registrado, denominado Tatuí Caguassú. O registro do loteamento consta do R.3 da matrícula n. 107.550. Portanto, a realização desta incorporação apenas foi possível como decorrência da edição da Lei n. 14.382/2022, o que revela a importância desta modificação legislativa para o planejamento empresarial e desenvolvimento imobiliário nacional.
O Oficial de Registro de Imóveis procedeu com a análise cuidadosa dos requisitos estabelecidos pelo legislador no âmbito do art. 68, a fim de que todas as informações e documentos exigidos constassem no Memorial de Incorporação, com a clareza e objetividade necessárias ao registro e bom desenvolvimento do empreendimento. A esse respeito, veja-se a descrição da metragem de cada lote e a área de construção da casa, bem como as informações relacionadas ao Quadro NBR 12.271.
É relevante destacar que a incorporadora, embora dispensada da apresentação da declaração que fixa o prazo de carência ou denúncia (art. 32, alínea "n"), apresentou voluntariamente a referida declaração quando do registro do Memorial de Incorporação. Esta conduta revela a prudência da incorporadora, sendo certo que a possibilidade de ser apresentada a declaração de carência também foi reconhecida como legítima pela 1ª Jornada de Direito Notarial e Registral3.
Em linha com o parágrafo 3º do art. 68, a incorporadora sujeitou a incorporação ao patrimônio de afetação, conforme Av. n. 5 da matrícula n. 107.550. A averbação do patrimônio de afetação traz segurança aos adquirentes e ao incorporador, além de permitir a utilização do Regime Especial de Tributação – RET pela incorporadora. Com isso, o incorporador ganha eficiência tributária, na medida em que a totalidade de suas receitas estarão sujeitas à uma alíquota unificada de 4%, compreendendo os impostos e contribuições federais IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
A notícia do primeiro registro de incorporação imobiliária de casas isoladas é muito significativa para o setor da construção civil. Eis que agora a lei toma o seu espaço na vida prática de inúmeros incorporadores Brasil afora. Esses empreendedores poderão planejar suas atividades com mais um novo modelo de negócio imobiliário. Essa mudança propiciada pelo art. 68 traz versatilidade, segurança e clareza quanto às regras legais da incorporação de casas.
A prateleira de opções dos desenvolvedores imobiliários ganha mais uma ferramenta. Ao lado da incorporação imobiliária tradicional, que originará o condomínio edilício, loteamento urbano, desmembramento, condomínio de lotes etc. tem-se, agora, a figura da incorporação de casas.
Assim, entendemos que o desenvolvimento imobiliário de bairros planejados viverá um novo capítulo na história do direito imobiliário brasileiro. Esse é apenas o primeiro de inúmeros empreendimentos que serão objeto de registro.
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1 Link para acesso ao texto: A nova incorporação de casas isoladas ou geminadas.
2 Essa é a primeira incorporação que se teve notícia nas pesquisas realizadas com outros registradores de imóveis e com a colaboração de associações do setor.
3 Enunciado da 1ª Jornada de Direito Notarial e Registral. n. 6007: "Na incorporação imobiliária prevista no art. 68 da lei 4.591/64, a dispensa do prazo de carência é faculdade do incorporador, que poderá fixá-lo a fim de exercer eventual direito de denúncia".