Introdução*
Um assunto tão discutido, e ainda estranhamente incompreendido. Há décadas o Poder Judiciário vem sendo chamado a enfrentar o tema da extinção da promessa de compra e venda em incorporações imobiliárias a fim de decidir sobre seu cabimento e consequências daí advindas.
Estando o incorporador em dia com suas obrigações, o adquirente pode desistir da unidade que prometeu comprar, resilindo unilateralmente o contrato? Resilir, rescindir, resolver, distratar: há um ou mais termos corretos a empregar em cada caso? Extinto o contrato, o incorporador deve devolver o que o adquirente pagou? Quanto? Quando? Com juros a partir de que momento?
Em 2015, a crise do mercado imobiliário e a explosão de ações judiciais envolvendo as incorporações já haviam se instalado. O índice de quebras contratuais, amigáveis e litigiosas, superava espantosos 40%: de cada 100 imóveis negociados, mais de quarenta, por distintas razões, eram devolvidos às incorporadoras. "Devolvido" é força de expressão, pois na grande maioria dos casos a obra ainda estava em andamento.
Entre erros e acertos, bombordos e estibordos, a jurisprudência caminhou ao longo dos anos até chegar, em agosto do mesmo calendário de 2015, à Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ)1. De acordo com a Súmula, na hipótese de inadimplemento da incorporadora o consumidor teria direito a recuperar tudo o que pagou, mas somente um pedaço se ele é quem deu causa à resolução. De um jeito ou de outro, o reembolso das quantias deveria ser imediato, sendo inválida a disposição contratual que abusadamente previsse seu parcelamento ou postergação.
Como o tempo passava e a Súmula 543 cumpria limitadamente seu papel de uniformizar a jurisprudência e aumentar a segurança jurídica, no apagar das luzes de 2018 chegou, sob aplausos e vaias, a lei 13.786, de 28 de dezembro, justamente para regular o desfazimento e outros aspectos de contratos de alienação de imóveis celebrados não apenas no regime da incorporação imobiliária, mas também no bojo de loteamentos.
O que mudou, e a partir de que momento, com a chegada da novel legislação? Qual é, ou deveria ser, se é que houve algum, o seu impacto sobre a Súmula 543 do STJ? O enunciado merece revisão? Em que medida? Este artigo tem precisamente o objetivo de responder a tais perguntas.
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André Abelha é mestre em Direito Civil pela UERJ. Fundador, VP e Diretor Administrativo do IBRADIM. Presidente da Comissão Nacional de Direito Notarial e Registral da OAB. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Program on Negotiation and Leadership (Harvard University). Professor de cursos de Pós-Graduação em Direito Imobiliário e Direito Civil (PUC-Rio, UERJ, EMERJ, ESA-PGE/RJ, Instituto Nêmesis, Damásio, ILMM e CERS). Coordenador da coluna Migalhas Edilícias. Membro do Conselho Técnico da Federação Internacional Imobiliária/RJ. Autor e coautor de livros e artigos em Direito Imobiliário. Sócio de Wald, Antunes, Vita, Longo e Blattner Advogados.
Olivar Vitale é advogado, fundador e presidente do IBRADIM, Membro do Conselho de Gestão da Secretaria da Habitação do Estado de São Paulo, Conselheiro Jurídico do Secovi-SP e do Sinduscon-SP, Diretor da MDDI (Mesa de Debates de Direito Imobiliário), Membro do Conselho Deliberativo do Instituto Brasileiro de Direito da Construção – IBDiC, Professor e Coordenador da UniSecovi, da ESPM-SP, da Especialização/MBA da POLI-USP, Professor da Escola Paulista de Direito – EPD, da Faculdade Baiana de Direito e de outras entidades de ensino, Sócio Fundador do VBD Advogados.
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*Agradecemos a Juliana Velloso e Marilia Nascimento, fundamentais na desafiadora tarefa de pesquisa, sem a qual teria sido impossível escrever este artigo.
1 Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).