A recém-publicada2 lei 17.202, de 16 de outubro de 2019 do município de São Paulo trouxe substanciais alterações no processo de regularização de imóveis tal como vinha sendo tratado nas leis municipais anteriores.
Em primeiro lugar, vale lembrar que a referida Lei agora em análise surge da previsão que o Pano Diretor Estratégico 20143 de São Paulo faz no artigo 367, quando determina que poderá ser elaborada uma Lei específica para regularização de edificações, a qual definirá normas e procedimentos especiais, condicionada, quando necessário, à realização de obras para garantir estabilidade física, salubridade e segurança de uso.
Não obstante, a lei 17.202, trazer diversas novidades e atualizações, dentre elas, novos procedimentos eletrônicos conforme as caraterísticas do imóvel, o presente artigo pretende tratar tão somente dos aspectos mais relevantes até que o decreto regulamentar seja publicado no peremptório prazo de sessenta dias.
Feito esse importante registro, prosseguimos.
1. Do âmbito de aplicação
Inicialmente, temos um limite temporal, já que somente poderão ser regularizadas edificações concluídas até 31 de julho de 20144.A própria lei explica, no artigo 1º§1º, que se entende por concluída aquela edificação com paredes erguidas e a cobertura executada nessa data.
Prossegue, exigindo que as edificações tenham condições de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade.
Contudo, em algumas situações caso as edificações não cumpram essas condições a Prefeitura poderá aceitar propostas de obras de adequação para garanti-las e enquadrá-las na legislação específica e caso sejam aceitas, o prazo máximo será de 180 dias prorrogáveis por igual período.
Finalmente, se pede, que abriguem usos permitidos na zona de uso pela legislação de uso e ocupação do solo até 31 de julho de 2014, podendo abranger aqueles usos não conformes, mas permitidos à época de instalação.
2.- Dos impedimentos
Em algumas situações, ainda estando dentro do âmbito de aplicação, existirão impedimentos para não conceder a tão almejada regularização, como no caso de edificações que estejam ou avancem sobre logradouros, ou terrenos públicos sem permissão, ou objeto de Operação Interligada, Operações Urbanas ou Operações Urbanas Consorciadas.
Também ficam impedidas as edificações em faixa não edificáveis de represas, lagos, lagoas, córregos, fundos de vale, faixas de escoamento de águas pluviais, galerias, canalizações e linhas de transmissão de energia de alta tensão ou atingidas por melhoramento viário previsto em lei5.
Por último, estariam igualmente impedidas aquelas edificações que não atendam às restrições contratuais de loteamentos aprovados pela prefeitura6.
Acerta a nova lei restringindo as hipóteses de impedimento e excluindo outras que constavam na lei de 2003, tais como: vãos de iluminação, ventilação ou insolação, assim como imóveis localizados em rua sem saída7.
3.- Das anuências
Edificações tombadas ou localizadas no perímetro, ou raio envoltório do bem tombado; em áreas de proteção de mananciais, ambientais ou de preservação permanente (APP) precisarão também de anuência ou autorização do órgão competente para prosseguir com o procedimento de regularização.
Da mesma forma, necessitarão da aquiescência do órgão competente aquelas edificações que abriguem usos especiais e incômodos8; que precisem consulta obrigatória ao serviço regional de proteção ao vôo; consideradas polo gerador de tráfego; e aquelas sujeitas a licenciamento ambiental.
Ademais, as edificações situadas em vilas e destinadas a uso diverso do residencial deverão apresentar a anuência da totalidade dos proprietários dos imóveis integrantes da vila.
4.-Dos procedimentos de regularização
Aqui a nova lei traz muitas novidades com três novos procedimentos eletrônicos conforme as características do imóvel, portanto teremos um procedimento automático, um declaratório e outro comum.
a) Procedimento automático
Estamos diante de uma verdadeira anistia de forma automática e gratuita sem solicitação ou protocolo de requerimento.
Enquadram-se as edificações residenciais R, R1 e R2h de padrão baixo e médio e que constem com isenção total do IPTU referente ao ano 20149, fora das hipóteses de impedimentos já elencados e não demandem de recolhimento de outorga onerosa por não superar o coeficiente básico de aproveitamento do terreno.
Não será aplicável este procedimento automático caso a edificação se localize em zoneamento classificado como especial, de lazer e turismo, ou de preservação e desenvolvimento sustentável10; ou dependa da anuência ou autorização de órgãos competentes por encontrar-se tombada ou contida no perímetro, raio envoltório do bem tombado; ou em áreas de proteção de mananciais, ambientais ou de preservação permanente (APP).
Independe de solicitação ou requerimento e serão consideradas regulares ficando dispensadas de recolhimento de qualquer taxa, ou preço público, ademais não será lançado em um primeiro momento imposto de serviços de qualquer natureza-ISS, porém se deixa aberta a possibilidade de existir uma cobrança posterior pela Secretaria Municipal da Fazenda11.
A comprovação da regularidade será disponibilizada no prazo de 1 ano após a regulamentação da lei e ficarão canceladas as multas incidentes decorrentes da aplicação da legislação edilícia e de uso e ocupação do solo, aplicadas até a data da publicação da lei, porém não existirá restituição dos valores já pagos12.
b) Procedimento declaratório
Aplica-se às edificações concluídas até 31 de julho de 2014 de até 1.500 m2 construídos nos seguintes casos:
i) Edificações residenciais unifamiliares (R1) e multifamiliares que não ultrapassem o coeficiente de aproveitamento básico da zona. No caso específico de edificações multifamiliares não poderão ultrapassar 10 metros de altura e 20 unidades.
ii) Edificações residenciais multifamiliares das categorias de uso habitação de interesse social (HIS) ou habitação do mercado popular (HMP) promovidas pela administração direta ou indireta.
iii) As edificações residenciais com uso misto ou não residencial, desde que permitido na zona de uso, considerados de baixo risco13 e local de culto enquadrados nas subcategorias nR1 e nR2, observadas as normas em vigor.
O requerimento será feito pelo proprietário, possuidor ou responsável pelo uso por meio eletrônico em formulário padrão, acompanhado da matrícula do imóvel o outro documento que o legitime como possuidor ou proprietário e deverá anexar também no pedido peças gráficas simplificadas, compostas de quadro de áreas, plantas e cortes, as quais deverão ser elaboradas e apresentadas por profissional habilitado.
Finalmente, com o pedido haverá que apresentar os comprovantes de recolhimento de preço público, taxa específica no valor R$10,00 por metro quadrado14, e imposto sobre serviços (ISS) relativo à área a ser regularizada15.
O prazo para o protocolamento do requerimento acompanhado dos documentos exigidos e recolhimentos correspondentes será de 90 dias, a contar da data da publicação do respectivo decreto regulamentar, prorrogáveis por até 3 períodos iguais a critério do executivo.
c) Procedimento comum
Dispõe o procedimento a seguir para as edificações que não se enquadrem nos supostos anteriores ou quando constatada alguma das situações descritas no artigo 8º não seja de aplicação o procedimento declaratório, dentre outras a necessidade de execução de obras de adequação, de parcelamento do solo, incidência de duas ou mais zonas de uso, ou conste processo em andamento referente à regularização da edificação16.
Se inicia através de requerimento por meio eletrônico com os mesmos documentos, recolhimentos, peças gráficas, e prazos que já vimos para o declaratório.
Neste procedimento se exige apensar junto ao requerimento a prévia anuência de órgão competente ou dos vizinhos, caso esteja em alguma das situações sujeitas a anuência descritas acima17.
Em algumas situações específicas para edificações não residenciais será exigido no requerimento o certificado de segurança, e para os locais de reunião o alvará de funcionamento ou certificado de licença do corpo de bombeiros nos casos de capacidade superior ou inferior a 250 pessoas respetivamente18.
5.-Da Outorga Onerosa
No caso de área construída maior que coeficiente básico de aproveitamento da zona o requerente será notificado por via eletrônica posteriormente para o recolhimento da outorga onerosa (OODC), que incidirá somente sobre o excedente da área construída computável a regularizar até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo da zona ou aquele constante das leis específicas para o respectivo uso, vigente até a data da publicação da Lei nº 16.050, de 201419.
A contrapartida financeira (OODC) terá um acréscimo, na forma de fator de regularização, de 20% e poderá ser paga, na forma a ser regulamentada pelo decreto, em até 12 parcelas fixas mensais, sendo o valor mínimo de cada parcela de R$ 500,00. Entretanto, o deferimento do processo aguardará o recolhimento total do valor.
Destarte, a forma de cálculo que se propõe é uma mistura entre o valor de cadastro de terrenos para fins de outorga onerosa de 2014 com os fatores de interesse social e planejamento da lei 13.885 de 2004, e o novo fator de regularização de 201920.
Para nos casos que precisem demolir ao exceder o coeficiente de aproveitamento máximo, e tenha ao mesmo tempo que pagar outorga onerosa (entre coeficiente básico e máximo) o fator de regularização será de 0,5%, e nos casos de edificações em área de preservação permanente será 0, incentivando dessa forma aos proprietários a demolir o excedente para enquadrar-se dentro do coeficiente máximo de aproveitamento.
Desta forma, áreas construídas maiores ao coeficiente máximo não serão passiveis de regularizar por nenhum dos procedimentos agora descritos, permanecendo em situação irregular indefinidamente. Consideramos, que nesse ponto o legislador poderia haver trazido algum mecanismo de multa ou compensação, podendo abranger como passíveis de regularização algumas situações de excesso de área construída acima do coeficiente máximo até certos limites razoáveis.
Mais complicado nos resta entender que a outorga onerosa não incidirá nos imóveis de uso institucional e/ou prestadores de serviços sociais sem fins lucrativos, em parceria com o Poder Público inclusive CEI/creches, uso religioso ou locais de culto, inclusive locados. Nessa última hipótese o proprietário de imóvel locado ao poder público, e com essa destinação, poderá regularizá-lo sem pagamento da outorga e da taxa específica.
6.- Outras disposições
No caso de descumprimento da taxa de permeabilidade exigida, em terrenos com área impermeabilizada superior a 500m², serão passiveis de regularizar aquelas edificações que atendam uma porcentagem de reserva mínima de 15% ou construam um reservatório com dimensões especificas conforme a área do terreno, índice pluviométrico e tempo de duração. Esgotadas essas possibilidades poderão convertê-lo em recursos financeiros a depositar obrigatoriamente no Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB). Todavia, não detalha como será essa conversão e entendemos que será objeto de pormenorização posterior.
Ademais, a Administração Pública poderá, a qualquer tempo, verificar a veracidade das informações, valores recolhidos e as condições da edificação. Constatadas inveracidades o interessado será notificado a saná-las sob pena de anulação do certificado de regularização.
A lei deverá ser regulamentada no prazo de 60 dias, a contar de sua publicação, e entrará em vigor a partir de 1º de janeiro de 2020.
Conclusões
A Lei está em sintonia com o artigo 367 do Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, lei 16.050/14, que prevê a definição de normas e procedimentos especiais para possibilitar a regularização de edificações.
Podemos concluir, que após 16 anos da última regularização municipal21, trata-se de uma lei acertada e oportuna, possibilitando assim a regularização de um número expressivo de edificações existentes com três novos procedimentos simplificados dependendo das caraterísticas do imóvel.
Por fim, desejamos que o decreto regulamentador traga mais detalhes e esclarecimentos aos pontos e impressões aqui expostos garantindo à sociedade a almejada segurança jurídica.
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1 Advogado especialista em direito urbanístico; Master em Planejamento e Urbanismo – Universidade Ponti?cia de Comillas. Madri. Espanha-; Pós-graduado em Direito Imobiliário pelo Programa de Pós-graduação Lato Sensu FGV Direito SP.
2 Publicada no Diário oficial da cidade de São Paulo de 17/10/2019.
3 SÃO PAULO (município). Lei 16.050 de 31/7/2014 que aprova o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo.
4 Data de assinatura da lei 16.050 de 31/7/2014 que aprova o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo.
5 SÃO PAULO (Município). Lei 17.202/2019. Artigo 3º-V "[...... ] ,na forma estabelecida no artigo 103 da lei 16.642, de 9 de maio de 2017 exceto aos planos de melhoramento publicados anteriormente a 8 de novembro de 1988, data de entrada em vigor da lei 10.676, de 7 de novembro de 1988, desde que não exista declaração de utilidade pública em vigor por ocasião da emissão da aprovação do projeto".
6 Foi vetado o inciso VI do artigo 3º que inseria como impedimento edificações com sentença transitada em julgado em ações judiciais relacionadas à execução de obras irregulares;
7 SÃO PAULO (Município). Lei 13.558, de 14 de abril de 2003. Redação dada pela lei 13.876/2004.
8 SÃO PAULO (Município). Lei 17.202/2019. Artigo 4º-IV "[...... ] ficando excetuadas as instalações de Central Telefônica, Distribuição de Sinais de TV – DISTV (a cabo), Torre de Comunicações, Estações de Telecomunicações, Torres de Telecomunicações, Antenas de Telecomunicações, Equipamentos de Telecomunicações, inclusive Equipamentos de Rádio Frequência (0 KHz a 300 GHz - zero quilohertz a trezentos gigahertz), Estações Rádio Celular, Mini-Estações Rádio Celular e Micro-Células Rádio Celular, heliportos e helipontos que serão analisadas por legislação específica".
9 Isenção referente ao ano de 2014 para imóveis residenciais de valor até R$ 97.500,00.
10 SÃO PAULO (Município). Lei 17.202/2019. Artigo 5º § 3º "Os imóveis situados nas zonas ZOE, ZEP, ZEPAM, ZEPAG, ZERp, ZPDS e ZLT serão excluídos do procedimento automático".
11 SÃO PAULO (Município). Lei 17.202/2019. Artigo 15º. "Não será lançado Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS relativamente às edificações enquadradas no art. 5º desta lei, destinadas exclusivamente a uso residencial, sem prejuízo de seu lançamento e cobrança posteriores pela Secretaria Municipal da Fazenda".
12 SÃO PAULO (Município). Lei 17.202/2019. Artigo 5 § 6º "[...... ] inclusive aos casos sob apreciação judicial, desde que o interessado se manifeste expressamente nos autos do processo judicial e arque com os ônus sucumbenciais".
13 SÃO PAULO (Município). Decreto 57.298/2016.Dispõe sobre os empreendimentos considerados de baixo risco de que tratam os artigos 127 e 133 da lei 16.402, de 22 de março de 2016; e Decreto nº 58.419/2018 - Inclui atividades no Anexo I (Lista de Atividades de Baixo Risco), altera o inciso II do "caput" do artigo 2º, acresce os artigos 4º-A e 4º-B e 4º-C.
14 SÃO PAULO (Município). Lei 17.202/2019.Artigo 6°§ 2º II b) "[...... ] no valor R$ 10,00 por metro quadrado, exceto para os empreendimentos de HIS e HMP".
15 SÃO PAULO (Município). Lei 17.202/2019. Artigo 14º "[...... ] será efetuado na forma definida em regulamento, e conforme valor calculado pela Secretaria Municipal da Fazenda, nos termos da normatização em vigor".
16 SÃO PAULO (Município). Lei 17.202/2019. Art. 8º "Os pedidos de regularização protocolados por meio do procedimento declaratório serão analisados e decididos pelo procedimento comum quando constatada alguma das seguintes situações:
I - apresentar Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR expedido pelo INCRA;
II - incidência de duas ou mais zonas de uso na área de terreno objeto da regularização;
III - estiver localizado em zona ZOE ou ZEP;
IV - necessite de anuência ou autorização do órgão competente conforme descrito no art. 4º desta Lei;
V - necessite de execução de obras de adequação nos termos do § 2º do art. 1º;
VI - conste processo em andamento referente à regularização e/ou reforma de edificação;
VII - nos casos em que não seja emitido o Certificado de Quitação de ISS por pendência junto à Secretaria Municipal da Fazenda;
VIII - quando necessitar de parcelamento do solo."
17 SÃO PAULO (Município). Lei 17.202/2019. Artigo 4º.
18 SÃO PAULO (Município). Lei 17.202/2019. Art. 12°. "Além dos documentos referidos no art. 9º desta lei, no pedido de regularização deverão ser apresentados, conforme o caso:
I - Certificado de Segurança para as edificações que necessitarem de espaço de circulação protegida, segundo as normas técnicas oficiais, excetuadas:
a) as edificações residenciais;
b) as edificações não residenciais com área construída total acima de 750 m² (setecentos de cinquenta metros quadrados) e que não necessitem do Certificado de Segurança, podendo ser substituído pelo Auto de Vistoria Final do Corpo de Bombeiros – AVCB ou Atestado Técnico emitido por profissional habilitado sobre a perfeita instalação;
II - Alvará de Funcionamento de Local de Reunião - AFLR, para os locais de reunião com capacidade superior a 250 (duzentos e cinquenta) pessoas;
III - Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros - CLCB, para os locais de reunião com capacidade inferior a 250 (duzentas e cinquenta) pessoas.
§ 1º Para fins de aplicação deste artigo, consideram-se as definições do Anexo I, item 6, da Lei nº 16.642, de 2017.
§ 2º O requerimento de regularização de edificações que possuam tanques de armazenamento de produtos químicos inflamáveis e explosivos nos estados sólidos, líquidos ou gasosos, ou que possuam equipamentos de transporte horizontal ou vertical, abrangerá somente a edificação, ficando a regularização destes equipamentos sujeitas a pedidos subordinados ao atendimento da legislação específica e respectivas normas técnicas, por ocasião do registro no sistema de Cadastro e Manutenção de Equipamentos.”
19 SÃO PAULO (Município). Lei 17.202/2019.Artigo 13º§ 6º "A regularização de área prevista no caput deste artigo independe do estoque de potencial construtivo adicional definido nos artigos 199 e 200 da lei 13.885, de 2004".
20 SÃO PAULO (Município). Lei 17.202/2019.Artigo 13º § 1º "A contrapartida financeira relativa à outorga onerosa de potencial construtivo adicional será calculada conforme a seguinte equação:
C = (At/Ac) x V x Fs x Fp x Fr, onde:
C - contrapartida financeira relativa a cada m² de potencial construtivo adicional;
At - área de terreno em m²;
Ac - área construída computável total do empreendimento em m²;
V - valor do m² do terreno constante do Cadastro de Valor de Terreno para fins de outorga onerosa, conforme Quadro 14 anexo à Lei nº 16.050, de 2014;
Fs - fator de interesse social, conforme Quadro 16A anexo à Lei nº 13.885, de 2004;
Fp - fator de planejamento, conforme Quadro 15A anexo à Lei nº 13.885, de 2004;
Fr - fator de regularização igual a 1,2 (um e dois décimos)."
21 SÃO PAULO (Município). Lei 13.558, de 14 de abril de 2003. Alterada pela lei 13.876/2004.