Texto de autoria de André Abelha
O empresário, o investidor, o adquirente e os demais participantes de um empreendimento imobiliário precisam, minimamente, prever os efeitos e as consequências jurídicas, positivas e negativas, das suas decisões.
Nesse contexto, é preciso ressaltar a importância do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que nasceu com a Constituição Federal de 1988, e dela recebeu o valoroso papel de velar pela correta aplicação da legislação Federal, buscando o alinhamento das decisões judiciais em todo o país. Isso tem o potencial de reduzir a insegurança jurídica, com evidentes vantagens para o ambiente de negócios e benefícios macroeconômicos e sociais, em círculo virtuoso. Porém, a eficácia desse sistema mostrou-se limitada. Faltava algo.
Passados quase 30 trinta anos, finalmente o sistema foi turbinado: com a entrava em vigor, em 2016, do atual Código de Processo Civil (art. 927, IV), os juízes e tribunais passaram a ter que observar "os enunciados das súmulas do Superior Tribunal de Justiça em matéria infraconstitucional". Assim, o STJ, que atuava em cada processo, sem efeito geral vinculante, ganhou novo status. Isso significa que os enunciados do STJ (súmulas e temas), mesmo os anteriores, se já eram importantes, ganharam inédita força normativa.
O que isso tem a ver com a incorporação imobiliária? Tudo. Desde 2015 o STJ vem editando enunciados que trazem impacto direto para o mercado. Eis o que já foi decidido:
1) Súmula 543 e Tema 1002: o adquirente tem direito à devolução integral do que pagou, se o contrato for descumprido pelo incorporador, e parcial (não há percentual pré-fixado) se o inadimplemento for do consumidor. No primeiro caso, os juros sobre o valor a devolver correm da citação do incorporador no processo judicial, e no segundo caso incidem somente a partir do trânsito em julgado da sentença.
2) Temas 938, 939 e 960: o incorporador, inclusive no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (exceto faixa 1), pode transferir a corretagem para o adquirente, desde que isso conste claramente do contrato e seja previamente informado. Além disso, o consumidor tem 3 anos para exigir a devolução da corretagem, quando paga indevidamente, e o incorporador pode ser réu na ação ainda que o pagamento tenha sido feito diretamente ao corretor.
3) Temas 970 e 971: em caso de atraso da obra, a multa em favor do adquirente não pode ser cumulada com pedido de lucros cessantes, desde que contratada em valor coerente com aluguel de mercado. E se o contrato só estabelecer multa em favor do incorporador, ela serve de parâmetro para a indenização a ser arbitrada em prol do consumidor.
4) Tema 996 (julgado em 11/9/2019), aplicável aos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida: (i) no crédito associativo, o contrato deve prever, de forma clara, um prazo para a formação do grupo, não atrelado à obtenção do financiamento; (ii) em caso de atraso da obra, o adquirente tem direito ao dano material (presumido), proporcional ao valor locativo, e o saldo do preço do imóvel passa a ser corrigido pelo IPC-a em vez do índice setorial; e (iii) os juros de evolução da obra não podem ser cobrados após a data prevista para a entrega da unidade.
Além dos enunciados do STJ, no fim de 2018 surgiu outra novidade: a lei 13.786/18. Agora, para os contratos celebrados a partir da sua entrada em vigor (27/12/2018), novas regras legais devem ser observadas, dentre as quais se destacam:
(i) quadro-resumo: para aumentar a transparência, as principais informações do contrato devem aparecer em destaque, no início do contrato.
(ii) prazo de arrependimento: o adquirente tem 7 dias de reflexão, período em que pode desistir da compra, com direito à imediata devolução de tudo o que pagou. Após os 7 dias, não cabe desistência, e o consumidor só pode se livrar do contrato se provar que não pode cumpri-lo.
(iii) abatimentos:, e em caso de descumprimento do contrato pelo adquirente, o valor a ser devolvido sofre descontos de taxa de corretagem e ocupação, se as chaves chegaram a ser entregues; e
(iv) multas e prazo de devolução: desde 2004 o incorporador, antes do lançamento, ao apresentar os documentos no cartório de registro de imóveis, podia optar por um regime denominado “patrimônio de afetação”, que protege os ativos contra dívidas da incorporadora não referentes ao empreendimento, e que lhe traz vantagens fiscais, impondo maior controle financeiro, tudo com vistas a reduzir os riscos da obra. Como estímulo adicional para a adoção desse sistema, a Lei autoriza duas medidas em favor do incorporador, ambas aplicáveis à hipótese de descumprimento do contrato pelo adquirente: multa de até 50% sobre os valores pagos (sem o regime, o teto é de 25%) e maior prazo para devolução do saldo: 30 dias após o habite-se da obra ou a revenda da unidade, o que ocorrer primeiro (sem o regime, a devolução deve ocorrer em até 180 dias).
As novas regras vêm sendo demonizadas por alguns, e vista por outros como o bastião da segurança jurídica nas incorporações. À flor da pele. Contudo, é preciso evitar maniqueísmos. A Lei do Distrato, se está longe da perfeição, tem diversos méritos, e desde antes de entrar em vigor vem exercendo a importante função de provocar ampla discussão no meio jurídico.
O abuso espanta o consumidor e dificulta as vendas. Da mesma forma, a imprevisibilidade afasta investimento, catapulta custos e posterga sonhos. Não existe fórmula mágica. É preciso seguir em frente, sem radicalismos, para construir a melhor interpretação das novas regras legais e dos entendimentos já sedimentados pelo STJ. Com bom senso e seriedade, todos têm a ganhar.