Texto de autoria de Alexandre Junqueira Gomide
É com enorme satisfação que escrevo meu primeiro artigo para a coluna Migalhas Edilícias!
Não há dúvidas de que o mercado imobiliário se desenvolveu enormemente nos últimos anos, exigindo que o Direito Imobiliário acompanhe tal crescimento. Como bem ressaltado pelo amigo André Abelha em seu último artigo na nossa coluna, não há uma teoria geral do Direito Imobiliário desenvolvida a contento no Brasil. Quem milita no Direito Imobiliário deve possuir não apenas conhecimentos aprofundados no Direito Civil, mas também transitar com certa facilidade em outras matérias, tais como Direito Societário, Tributário, Empresarial, Urbanístico, dentre outros temas.
É justamente em razão da necessidade de constante aprendizado e das dificuldades impostas ao advogado que milita no Direito Imobiliário que resolvemos criar essa coluna. Ressaltamos que estão todos convidados, desde já, apresentarem textos para contribuir para o crescimento da coluna. Há muito que se debater, sem dúvidas.
No texto de hoje, gostaria de destacar o papel do advogado imobiliário que, na minha concepção, vai muito além dos livros jurídicos. Antes que o leitor pense que estou desprezando os estudos acadêmicos para um plano inferior, presto um necessário esclarecimento. Firme-se uma premissa desde já: o sucesso da advocacia está umbilicalmente ligado ao estudo acadêmico.
Não me esqueço determinada ocasião, em palestra proferida pelo professor Cristiano Zanetti (USP), um jovem advogado pediu três conselhos para o sucesso na advocacia. Zanetti respondeu sem pestanejar: estude, estude e estude. Seguindo esse caminho, concluí em 2011 mestrado na Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa e realizei novo mestrado na Faculdade de Direito do Largo São Francisco em 2017. Assim, estudar, efetivamente, é imprescindível ao advogado.
Mas, como diz o título desse artigo, na advocacia imobiliária, não basta que o profissional tenha uma forte bagagem técnica em razão de seus estudos acadêmicos. A advocacia no Direito Imobiliário exige mais. O advogado atuante nessa área, muitas vezes, participa ativa e conjuntamente com o empreendedor imobiliário na aquisição de imóveis, na concepção de um empreendimento imobiliário, nas tratativas para a remediação de uma ação envolvendo vícios construtivos e assim por diante. O papel do advogado, portanto, vai além do estudo técnico jurídico para levar o empreendimento nos ditames da norma jurídica ou pura e simplesmente realizar a revisão de um contrato.
O advogado que atua com o mercado imobiliário deve: (i) sugerir formas de contratação para que as partes possam alcançar objetivos comuns; (ii) frear o orgulho do seu cliente que, de uma hora para a outra, resolve simplesmente desistir da contratação (ainda que o negócio seja por ele muito desejado); (iii) mediar conflitos ao longo das tratativas; (iv) aconselhar seu cliente da melhor forma para estruturar a operação imobiliária pretendida, de forma em que se possa reduzir a carga tributária, dentre outras ações.
Assim, a figura do advogado que atua no Direito Imobiliário e que está presente em uma sala de reuniões é totalmente distinta do advogado que milita, por exemplo, no contencioso cível. Enquanto o primeiro pode ser visto por todos como um interventor que facilitará às partes alcançar objetivo comum com segurança jurídica; o segundo é normalmente alguém que atua na defesa de uma das pessoas envolvidas na reunião e, portanto, nem sempre é bem-vindo por todos.
E porque o advogado imobiliário atua de forma conjunta na concepção dos empreendimentos imobiliários, a sua postura deve ser proativa. Quando um cliente procura o advogado para cuidar de uma operação imobiliária, muitas vezes ele não quer apenas segurança jurídica, ele procura alguém que possa negociar, aconselhar, mediar, etc. Enquanto no contencioso cível o objetivo do advogado é vencer a ação, no âmbito do Direito Imobiliário a vitória é que o negócio pretendido pelas partes seja firmado pelo consenso.
A proatividade significa que o advogado deve se colocar na postura do cliente que lhe contrata. Assim, se alguém contrata um advogado com o objetivo de adquirir imóvel para uma futura incorporação imobiliária, o papel do advogado não é apenas aguardar que as partes finalizem as tratativas comerciais para que, então, possa redigir o contrato. O papel do advogado é, muitas vezes, participar das tratativas comerciais, contatar o advogado da outra parte para acalmar os ânimos dos contratantes, demonstrar às partes que o negócio pretendido é seguro, etc.
Deixo aqui uma dica que me parece importante: um dos maiores inimigos do advogado que atua no direito imobiliário é o excesso do uso de e-mails. Quando a negociação está engasgada ou quando se nota que o comportamento das partes pode trazer riscos para o prosseguimento do negócio, sugiro que o advogado telefone ou se apresente fisicamente para negociar com a parte contrária.
Em diversas circunstâncias onde tudo parecia estar perdido, resolvi deixar de lado o e-mail e o bom e velho telefone mudou completamente uma situação que parecia sem saída.
É assim, portanto, que vejo o papel do advogado que milita com o Direito Imobiliário: além de ter uma sólida formação técnica, deve saber que o seu papel vai muito além dos livros acadêmicos.