Texto de autoria de José Fernando Simão
"Em situações emergenciais ou condições de evidente desequilíbrio,
a legislação pode ser a única arma que temos".
Roger Scruton, Como ser um conservador.
"A lucidez que devia produzir o seu tormento consome, com a mesma força,
sua vitória. Não existe destino que não se supere pelo desprezo".
Albert Camus, Mito de Sísifo.
Sumário. I – Introdução. II – O tipo contratual locação: “dou para que dês”. A atipicidade da locação em Shopping Centers. III – Problemas de uma pandemia na locação em geral. 1. Locação residencial. 2. Locação não residencial. IV – Problemas da pandemia na locação em Shopping Centers. 1. Aluguel mínimo. 2. Fundo de promoção. 3. Despesas condominiais ou rateáveis. V – Garantias locatícias: fiança, seguro-fiança e caução. VI – Notas conclusivas.
I – Introdução1.
É verdade que o confinamento dá forças a um grupo de "palpiteiros", que nada escrevem, falam sobre tudo com a profundidade de uma folha seca à deriva no mar revolto. Esse grupo barulhento e óbvio assume o protagonismo nas redes sociais. Não, o seu tormento não produz lucidez.
Depois de um mês de confinamento, quase duas dezenas de lives, intensos debates em grupos de WhatsApp, e inúmeras perguntas recebidas por meios virtuais, é hora de debater de maneira concentrada apenas o contrato de locação em tempos de pandemia.
Dois artigos2 produzidos que, de maneira científica e brilhante, trazem luzes sobre o tema e merecem destaque.
O primeiro de Aline de Miranda Valverde Terra chamado "Covid-19 e os contratos de locação em shopping center"3 e o segundo é de Fabio Azevedo denominado "Sem shopping, sem aluguel: covid-19 e a alocação de riscos"4 .
Como a locação vai além dos contratos de locação comercial (tecnicamente, de locação não residencial), primeiro cuido da questão da locação em geral e, depois, em diálogo com os autores, tratarei da locação em shopping center. Interessam, nesse momento, as locações regidas pela lei 8.245/01 e não aquelas regidas pelo Código Civil (locação de bens móveis, locação em apart-hotéis etc.), pois são elas que tem sido objeto de grandes debates e decisões judiciais.
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*José Fernando Simão é livre-docente, doutor e mestre pela Faculdade de Direito da USP. Professor associado do Departamento de Direito Civil da Faculdade de Direito da USP. Segundo Secretário do IBDCONT. Advogado e parecerista.
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1 Agradeço aos Drs. Luciana Ismael e Marcelo Barbaresco pelo franco debate e saudável troca de ideias que muito enriqueceram essas linhas.
2 Há outros igualmente brilhantes, mas escolhi esses dois por ter vínculo pessoal com os autores, admiração acadêmica e, ainda, ter tido enorme prazer na leitura.
3 Covid-19 e os contratos de locação em shopping center. Acesso em 20/4/2020.
4 Sem shopping, sem aluguel: covid-19 e alocação de risco. Acesso em 20/4/2020.