Penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação

Penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação.

10/3/2022

Em decisão tomada pelo Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) em sessão virtual concluída no último dia 08 de março de 2022, foi julgada constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contratos de locação residenciais e comerciais. Tal decisão foi proferida por ocasião do julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1307334, com repercussão geral (Tema 1.127).

O referido Recurso Extraordinário foi interposto por um fiador contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) que confirmou a penhora de seu único imóvel, dado como garantia de um contrato de locação comercial.

De acordo com o fiador, o direito constitucional de moradia (CF, art. 1º, III; art. 6º, art. 226) deveria se sobrepor à execução da dívida de aluguel comercial. Além disso, o fiador sustentava que a tese fixada pelo STF por ocasião do julgamento do RE 612360, com repercussão geral (tema 295), sobre a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, deveria ser aplicada apenas aos contratos de locação residencial.

Entretanto, prevaleceu no STF o entendimento de que a livre iniciativa do locatário em estabelecer o seu empreendimento também é um direito fundamental (CF, art. 1º, IV; art. 170, caput) que deve se sobrepor ao direito à moradia. Foi ponderado que uma das formas mais utilizadas e menos onerosas de garantias nos contratos de locação comercial é a fiança, tendo em vista que as outras modalidades de garantia (caução e seguro-fiança). Limitar a possibilidade de fiança na locação comercial com a impenhorabilidade de bem de família do fiador significaria violar a livre iniciativa do locatário, que deve ser livre para decidir se quer ou não comprometer o seu patrimônio, ainda que seja o único imóvel de sua propriedade utilizado para fins de residência sua e de sua família (lei 8.009/1990).

Assim, a tese de repercussão apresentada pelo relator foi a seguinte: "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial". Em outras palavras, a decisão de ser fiador de contrato de locação de imóvel, residencial ou comercial, é algo que diz respeito à livre iniciativa da pessoa e que deve ser respeitada.

Este entendimento do STF veio em boa hora para dar maior segurança aos contratos de locação comercial e aos atos de constrição patrimonial praticados nos processos em que se busca pela execução forçada a satisfação da obrigação de pagar aluguel. A livre iniciativa do fiador deve ser respeitada e o seu patrimônio deve responder pela dívida se o afiançado não cumprir a obrigação em primeiro lugar, ainda que o fiador tenha um único bem imóvel utilizado para fins residenciais. Espera-se que isso dê maior efetividade para execuções dessa natureza e proporcione o desenvolvimento do mercado de locação de imóveis comerciais.

Colunistas

André Pagani de Souza é doutor, mestre e especialista em Direito Processual Civil pela PUC/SP. Bacharel em Direito pela USP. Professor de Direito Processual Civil e coordenador do Núcleo de Prática Jurídica da Universidade Presbiteriana Mackenzie em São Paulo. Pós-doutorando em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Autor de diversos trabalhos na área jurídica. Membro do IBDP, IASP e CEAPRO. Advogado.

Daniel Penteado de Castro é mestre e doutor em Direito Processual pela Universidade de São Paulo. Especialista em Direito dos Contratos pelo Centro de Extensão Universitária. Membro fundador e conselheiro do CEAPRO – Centro de Estudos Avançados em Processo. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Processual – IBDP. Professor na pós-graduação Lato Sensu na Universidade Mackenzie, Escola Paulista de Direito e Escola Superior da Advocacia. Professor de Direito Processual Civil na graduação do Instituto de Direito Público. Advogado e Autor de livros jurídicos.

Elias Marques de M. Neto Pós-doutorados em Direito Processual Civil na Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa (2015), na Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra/Ius Gentium Conimbrigae (2019), na Faculdade de Direito da Universidade de Salamanca (2022) e na Universitá degli Studi di Messina (2024/2025). Visiting Scholar no Instituto Max Planck, em Direito Processual Civil e em Direito Constitucional (2023/2024). Doutor (2014) e Mestre (2009) em Direito Processual Civil pela PUC/SP. MBA em Gestão Empresarial pela FGV (2012). Especialista em Direito da Economia e da Empresa pela FGV (2006). Especializações em Direito Processual Civil (2004) e em Direito dos Contratos (2005) pelo IICS/CEU. Especialização em Direito do Agronegócio pela FMP (2024). MBA em Agronegócio pela USP (2025). MBA em Energia pela PUC/PR (2025). Pós Graduação Executiva em Negociação (2013) e em Mediação (2015) na Harvard Law School. Pós Graduação Executiva em Business Compliance na University of Central Florida - UCF (2017). Pós Graduação Executiva em Mediação e Arbitragem Comercial Internacional pela American University / Washington College of Law (2018). Pós Graduação Executiva em U.S. Legal Practice and ADR pela Pepperdine University/Straus Institute for Dispute Resolution (2020). Curso de Extensão em Arbitragem (2016) e em Direito Societário (2017) pelo IICS/CEU. Bacharel em Direito pela USP (2001). Professor Doutor de Direito Processual Civil no Curso de Mestrado e Doutorado na Universidade de Marilia - Unimar (desde 2014), nos cursos de Especialização do CEU-Law (desde 2016) e na graduação da Facamp (desde 2021). Professor Colaborador na matéria de Direito Processual Civil em diversos cursos de Pós Graduação Lato Sensu e Atualização (ex.: EPD, Mackenzie, PUC/SP-Cogeae e USP-AASP). Advogado. Sócio de Resolução de Disputas do TozziniFreire Advogados (desde 2021). Atuou como Diretor Executivo Jurídico e Diretor Jurídico de empresas do Grupo Cosan (2009 a 2021). Foi associado sênior do Barbosa Mussnich e Aragão Advogados (2002/2009). Apontado pela revista análise executivos jurídicos como o executivo jurídico mais admirado do Brasil nas edições de 2018 e de 2020. Na mesma revista, apontado como um dos dez executivos jurídicos mais admirados do Brasil (2016/2019), e como um dos 20 mais admirados (2015/2017). Recebeu do CFOAB, em 2016, o Troféu Mérito da Advocacia Raymundo Faoro. Apontado como um dos 5 melhores gestores de contencioso da América Latina, em 2017, pela Latin American Corporate Counsel Association - Lacca. Listado em 2017 no The Legal 500's GC Powerlist Brazil. Recebeu, em 2019, da Associação Brasil Líderes, a Comenda de Excelência e Qualidade Brasil 2019, categoria Profissional do Ano/Destaque Nacional. Recebeu a medalha Mérito Acadêmico da ESA-OABSP (2021). Listado, desde 2021, como um dos advogados mais admirados do Brasil na Análise 500. Advogado recomendado para Resolução de Disputas, desde 2021, nos guias internacionais Legal 500, Latin Lawyer 250, Best Lawyers e Leaders League. Autor de livros e artigos no ramo do Direito Processual Civil. Presidente da Comissão de Direito Processual Civil da OAB/SP, Pinheiros (desde 2013). Presidente da Comissão de Energia do IASP (desde 2013). Vice Presidente da Comissão de Direito Processual Civil da OAB/SP (desde 2019). Membro fundador e Conselheiro (desde 2023) do Ceapro, tendo sido diretor nas gestões de 2013/2023. Conselheiro curador da célula de departamentos jurídicos do CRA/SP (desde 2016). Membro de comitês do Instituto Articule (desde 2018). Membro da lista de árbitros da Camarb e da Amcham. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Processual (IBDP), do CBar e da FALP. Membro honorário da ABEP. Foi presidente da Comissão de Defesa da Segurança Jurídica do Conselho Federal da OAB (2015/2016), Conselheiro do CORT/FIESP (2017), Coordenador do Núcleo de Direito Processual Civil da ESA-OAB/SP (2019/2021) e Secretário da comissão de Direito Processual Civil do CFOAB (2019/2021).

Rogerio Mollica é doutor e mestre em Direito Processual Civil pela USP. Especialista em Administração de Empresas CEAG-Fundação Getúlio Vargas/SP. Especialista em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET. Bacharel em Direito pela USP. Professor doutor nos cursos de mestrado e doutorado na Universidade de Marilia - Unimar. Advogado. Membro fundador, ex-conselheiro e ex-presidente do Ceapro - Centro de Estudos Avançados de Processo. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Processual (IBDP). Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário (IBDT).