Daniel Penteado de Castro
Uma das formas de transformar em dinheiro determinado bem móvel ou imóvel, no curso do processo de execução ou fase de cumprimento de sentença e, após concluída a respectiva avaliação, reside na alienação, a qual pode ser realizada judicialmente por meio de leilão.
Em outras palavras, por vezes ao exequente não lhe interessará adjudicar o bem penhorado e, por outro lado, necessário se faz encontrar alguém disposto a adquirir referido bem judicialmente por meio de leilão, a depositar nos autos o valor do lance vencedor, observadas as regras previstas nos arts. 879 a 903 do CPC.
Tal ato processual por vezes praticados por um terceiro contribui para a satisfação da tutela executiva ao dar liquidez a um bem que não interessaria ao credor adjudicar, tudo isso em procedimento coordenado pelo juízo que preside a execução. Assinado o auto de arrematação, será expedida carta de arrematação ao terceiro que, depositando em juízo o valor do lance vencedor e comissão do leiloeiro, tornar-se-á o novo proprietário de referido bem.
Ocorre que, por vezes, não obstante a arrematação perfeita e acabada, (i) pode emergir controvérsia acerca de eventual nulidade do leilão em desrespeito ao procedimento previsto nos arts. 879 a 903 do CPC ou, ainda, (ii) o reconhecimento de nulidade anterior a tal procedimento e reconhecida posteriormente, a exemplo de nulidade de citação ou outros vícios processuais. Ainda, poderia ocorrer a situação de julgamento de procedência dos embargos do devedor com o intuito de extinguir a execução ou cumprimento de sentença, muito embora já ultimada a arrematação do bem expropriado em favor de um terceiro, que inclusive já havia depositado em juízo o valor de referido bem.
O CPC/73 previa que assinado o auto de arrematação, esta tornar-se-á perfeita e acabada, ainda que julgados procedentes os embargos do devedor.
Por sua vez, o CPC/2015, não obstante prever disposição semelhante (e desde que não provocado o juízo em dez dias após a arrematação ou suscitado vício inerente ao procedimento de leilão)1, foi além, para também assegurar a irretratabilidade da arrematação não obstante reconhecido, a posteriori, eventuais vícios aptos a invalidar a arrematação já consolidada.
Com isso, não obstante emergir o reconhecimento de vício processual, tal ato não tem o condão de macular a arrematação, a prejudicar o arrematante, estranho a lide e que, tão-somente contribuiu para transformar determinado bem em dinheiro no seio da tutela executiva. O quadro abaixo bem elucida o comparativo do CPC/2015 com o regime previsto no CPC/73:
|
Art. 694. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado. |
Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
§ 1º Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:
I - invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;
II - considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804 ;
III - resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.
§ 2º O juiz decidirá acerca das situações referidas no § 1º, se for provocado em até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação.
§ 3º Passado o prazo previsto no § 2º sem que tenha havido alegação de qualquer das situações previstas no § 1º, será expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse.
§ 4º Após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário.
§ 5º O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito:
I - se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital;
II - se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1º ;
III - uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.
§ 6º Considera-se ato atentatório à dignidade da justiça a suscitação infundada de vício com o objetivo de ensejar a desistência do arrematante, devendo o suscitante ser condenado, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos, ao pagamento de multa, a ser fixada pelo juiz e devida ao exequente, em montante não superior a vinte por cento do valor atualizado do bem.
De igual sorte, a inovação posta no CPC/2015 é reforçada pela doutrina, no sentido de se impedir o desfazimento de arrematação já consolidada (observadas as exceções postas acima) e, consequentemente, assegurar a preciosa segurança jurídica frente aos efeitos de um leilão consolidado e coordenado pelo Poder Judiciário:
"O Novo Código de Processo Civil extinguiu, pois, a figura dos embargos de segunda fase (embargos à arrematação, alienação e adjudicação), previstos no art. 746 do CPC/73 e, no seu lugar, previu essa ação autônoma que, por expressa disposição do caput, mesmo que bem sucedida, não terá o condão de refletir no desfazimento da arrematação, alienação ou adjudicação. Nesse passo, após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, não será mais admitida a discussão da arrematação, alienação ou adjudicação dentro do processo executivo. Eventual vício terá de ser arguido em ação autônoma. Trata-se de técnica que, a nosso ver, visa a conferir mais segurança e atratividade às formas de expropriação."
(WAMBIER, Tereza Arruda Alvim. Primeiros comentários ao novo código de processo civil: artigo por artigo. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, grifos nossos)
"O caput do art. 903 tem por escopo dar efetividade e segurança às hastas públicas, dispondo que 'assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos'.
(...)
Correta a posição do legislador porque ao Estado compete preservar a regularidade das alienações judiciais, não podendo o arrematante, em relação ao bem arrematado, ficar à mercê do resultado dos embargos do devedor ou pior, de interminável ação autônoma em que se pretende a invalidade da arrematação. Na verdade, ao licitante interessa adquirir o bem anunciado livre e desembaraçado, e dar-lhe a destinação econômica que lhe aprouver, não se tornar proprietário de um bem sub judice, objeto de processo judicial, de resultado incerto, e que ordinariamente envolve custos elevados. Na medida em que, às vezes, é inevitável que se instaure uma demanda acerca da arrematação, compete ao Estado, no mínimo, preservar a alienação judicial, resolvendo-se eventual direito reconhecido em reparação de danos.
(...) depois de fluído o prazo de dez dias para impugnação (§ 2º), ou resolvidas conclusivamente as objeções suscitadas em tal prazo, entregue o bem (se móvel), ou imitido na posse o arrematante (se imóvel), e expedida a correspondente carta, é que a arrematação estará efetivamente concluída. Não obstante, o sossego do arrematante pode não terminar aí, porque o § 4º estabelece que ‘após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário’. O resultado dessa ação, no entanto, não afetará a validade e eficácia da arrematação, que subsistirá incólume, ficando apenas assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos, como está na parte final do caput.”
(SANTOS, Silas Silva [et al.]. Comentários ao código de processo civil: perspectiva da magistratura. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018, p. 903/904, grifos nossos)
"Com isso, se ao final dos embargos à execução for verificado que o título não era hábil a iniciar a execução, a arrematação já realizada é preservada, resolvendo-se a questão em perdas e danos."
(BUENO, Cassio Scarpinella. Comentários ao código de processo civil – volume 3. São Paulo: Saraiva, 2017, p. 765, grifos nossos)
"Ocorre que, em relação a quaisquer vícios que não sejam aqueles intrínsecos ao procedimento do leilão judicial, seu reconhecimento não autorizará o desfazimento da arrematação, como estabelece de forma explícita o art. 903, caput, restando ao interessado a indenização por perdas e danos, à semelhança do que se verifica para os casos de acolhimento superveniente da impugnação ao cumprimento de sentença e dos embargos do executado. Em síntese, portanto, quaisquer matérias não apreciadas com cognição exauriente na execução poderão ser veiculadas mediante ação autônoma, mas unicamente os vícios intrínsecos ao procedimento do leilão judicial (v. item 6, supra) autorizam o desfazimento excepcional da arrematação."
(GAJARDONI, Fernando da Fonseca. Execução e recursos: comentários ao CPC 2015. 1 ed., São Paulo: Método, 2017, p. 454, grifos nossos).
"Uma vez assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, ‘ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma’ prevista no § 4º do art. 903, assegurando-se, contudo, 'a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos' (CPC, art. 903, caput).
Ou seja, o executado que se sagrar vitorioso em processo de embargos à execução ou ação desconstitutiva ou anulatória do título executivo, ou ainda ação declaratória de inexistência de débito, não terá o direito de receber de volta o bem que foi expropriado, restando-lhe, porém, a prerrogativa de acionar o exequente pelos danos sofridos pela execução que injustamente recaiu sobre ele."
(GIANNICO, Maurício. Comentários ao código de processo civil: volume XVIII. São Paulo: Saraiva Educação, 2018, p. 150, grifos nossos)
E, a luz da inovação posta, o tratamento da questão pelo Poder Judiciário não foi diferente, a imprimir maior segurança ao terceiro de boa-fé, arrematante de bem em leilão judicial, de sorte a impedir seja este prejudicado por ulterior nulidade ou fato que macule o prosseguimento da perseguição do crédito pelo então exequente:
"DESPESAS CONDOMINIAIS – NULIDADE DE ATO JUDICIAL – ARREMATAÇÃO – Terceiro imbuído de boa-fé – Desfazimento da venda judicial – Impossibilidade – Ofensa ao ato jurídico perfeito e à segurança jurídica – Sentença mantida – Recurso desprovido.
(...)
Com efeito, o respeito ao ato jurídico perfeito e à segurança jurídica do adquirente de boa-fé, se impõe, uma vez que o imóvel foi arrematado por terceiro de inequívoca boa-fé e proferida decisão convalidando a arrematação (fls. 189), determinando o respectivo registro na matrícula do bem e expedido o mandado de imissão de posse.
Assim, não é admissível que uma venda realizada com autorização expressa do Poder Judiciário e por ele próprio levada a efeito (inclusive com força de permitir a averbação na matrícula do bem para que passe a constar o adquirente como efetivo proprietário da coisa), possa ser desfeita em manifesto prejuízo a terceiro de boa-fé.
Se o autor, em tese, sofreu algum indevido prejuízo por ato que possa ser imputado ao condomínio-réu, cabe a ele, a esta altura dos acontecimentos, buscar seu ressarcimento apenas em face da credora, mediante a comprovação da existência de perdas e danos.
Não se afigura razoável, para dizer o mínimo, que seja agora violada a segurança jurídica que naturalmente decorre da arrematação judicial, sendo inclusive a sua razão de ser, e, especialmente, prejudique-se a boa-fé que ampara o terceiro adquirente.”
(TJSP; Apelação Cível 1027502-50.2017.8.26.0405; Relator Des. Claudio Hamilton; 25ª Câmara de Direito Privado; j. 14/11/2018; grifos nossos)
"Agravo de instrumento – Ação de execução de título extrajudicial – Insurgência em face de decisão que indeferiu pedido do agravante para cancelamento da arrematação havida nos autos (matrículas nºs 44.710 e 30.937), consignando que eventual discussão em relação à propriedade dos bens arrematados deveria se dar pela via extrajudicial – Improcedência do inconformismo – Pretensão de desconstituição da arrematação em razão de acordo celebrado entre as partes, posteriormente à assinatura do auto de arrematação – Impossibilidade – Cartas de arrematação expedidas e registradas junto ao CRI - Inexistência de vício do ato judicial – Arrematação perfeita e acabada (art. 903, CPC) e registrada na matrícula dos imóveis - Precedentes – Hipótese de manutenção decisão hostilizada – Recurso desprovido."
(TJSP; Agravo de Instrumento 2152044-43.2018.8.26.0000; Relator Des. Jacob Valente; 12ª Câmara de Direito Privado; j. 09/04/2019; grifos nossos)
"Agravo de Instrumento. Ação de execução de titulo extrajudicial. Execução e penhora de imóvel da executada Maria José Ribeiro que faleceu no tramite da execução. Assinado o auto de carta de arrematação, considera-se perfeita, acabada e irretratável (art. 903 do CPC/2015). Eventual procedência dos embargos oferecidos pelo executado, ou de eventual ação autônoma prevista no § 4º do art. 903, não ensejará o desfazimento da arrematação, tendo o executado direito apenas a haver do exequente a reparação dos prejuízos sofridos. Recurso desprovido."
(TJSP; Agravo de Instrumento 2228546-57.2017.8.26.0000; Relator Des. Morais Pucci; 35ª Câmara de Direito Privado; j. 03/04/2019; grifos nossos)
"AGRAVO DE INSTRUMENTO – Execução de título extrajudicial – Arrematação que se considera perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma em que o arrematante figurará como litisconsorte necessário – Art. 903, caput e parágrafo 4º, do NCPC – Direito do arrematante de boa-fé que, a princípio, se encontra resguardado, ressalvada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos – Tributos, de outro lado, que se sub-rogam ao preço da arrematação, nos termos do art. 130, do CTN – Decisão que autorizou a expedição de mandado de levantamento ao Município mantida – Recurso improvido, revogado o efeito suspensivo."
(TJSP; Agravo de Instrumento 2246266-37.2017.8.26.0000; Relator Des. Lígia Araújo Bisogni; 14ª Câmara de Direito Privado; j. 16/03/2018; grifos nossos)
"ALIENAÇÃO DE COISA COMUM – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – CITAÇÃO EDITALÍCIA REGULAR – REGULARIDADE FORMAL DA CONTESTAÇÃO POR NEGATIVA GERAL APRESENTADA PELO CURADOR ESPECIAL EM FACE DO DISPOSTO NO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 341 DO CPC2015 – REALIZADA A ARREMATAÇÃO E LEVADA A REGISTRO A RESPECTIVA CARTA, DEVE SER CONSIDERADA PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL – POSSIBILIDADE DE REPARAÇÃO DE EVENTUAIS PREJUÍZOS EM AÇÃO AUTÔNOMA (CPC, ART. 903, 'CAPUT' E § 4º) – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO."
(TJSP; Agravo de Instrumento 2188094-05.2017.8.26.0000; Relator Des. Theodureto Camargo; 8ª Câmara de Direito Privado; j. 19/12/2017; grifos nossos)
Os entendimentos acima corroboram as lições da doutrina e, por sua vez, imprimem maior segurança jurídica a arrematação judicial, a tornar mais atrativa referida prática (em verdade até um nicho de mercado para a aquisição de bens em leilão judicial em boas oportunidades e movimentador da economia).
Não se nega a pretensão do devedor, prejudicado por uma execução infundada - e tornada nula após a arrematação - valer de seus direitos contra o açodamento do ato executivo praticado pelo exequente. Todavia, ao terceiro arrematante, alheio à lide e que somente adquiriu o bem judicialmente (mercê em procedimento de leilão coordenado pelo próprio Poder Judiciário), a este deve ser preservado os efeitos da arrematação e direito de propriedade pela qual depositou o respectivo valor em juízo ao sagrar-se vencedor no certame.
__________
1 A rigor do quanto previsto no § 2º, do art. 903 do CPC/2015. Caso o vício inerente ao procedimento de leilão não seja suscitado em dez dias após a arrematação, caberá a propositura da ação prevista no § 4º, do art. 903, do CPC/2015.