A resposta para a questão que intitula o presente texto é: depende.
Usufruto, todos sabem, é uma das espécies de direito real (arts. 1390 a 1411 do CC), por meio do qual o proprietário confere ao usufrutuário o direito de usar o objeto do usufruto, bem móvel ou imóvel, por determinado tempo, podendo ainda extrair da coisa as suas utilidades, sem desconfigurá-la, ou seja, sem alterar sua substância.
Portanto, o usufrutuário de bem imóvel pode tanto usar pessoalmente o bem quanto emprestá-lo ou alugá-lo a terceiro. Nesse último caso, fará jus à integralidade dos alugueis, a despeito de não ser o dono.
Não se pode contratar a perpetuidade do usufruto. Se o usufrutuário é pessoa física, tal direito não pode se estender para depois de sua morte. Se for pessoa jurídica, não pode ultrapassar 30 anos.
O usufruto é utilizado, muitas vezes, como forma de composição dos alimentos devidos, por exemplo, pelo pai aos filhos menores por ocasião do divórcio. Não há nada de irregular nisso.
Com o término do usufruto, o proprietário (chamado de nu-proprietário) tem o direito de retomar o bem. Se o usufrutuário não o devolve espontaneamente, passa a exercer posse injusta, na modalidade precária. Para reaver o imóvel, o proprietário deve se valer de ação possessória (reintegração de posse).
Porém, como é permitido ao usufrutuário alugar o imóvel, independentemente da anuência do proprietário, não é incomum que, ao término do usufruto, a sua posse esteja com o locatário. Nesse caso, mesmo o nu-proprietário não tendo participado do contrato de locação, a ação para retomada do bem será a de despejo, conforme determina o art. 7º da a lei 8.245/91, e não a possessória.
Ainda que a locação esteja vigendo por prazo determinado, o proprietário que não participou do contrato como anuente tem o direito de denunciá-la, desde que o faça dentro de 90 dias do término do usufruto, concedendo ao locatário o prazo de 30 dias para desocupação. Se anuiu ao contrato ou se não observou o prazo de 90 dias, o proprietário deve respeitar a locação firmada entre usufrutuário e locatário até o seu término.
Questão tormentosa advém da situação em que o proprietário não sabe a que título o terceiro ocupa o imóvel. Com a extinção do usufruto, fica em posição desconfortável porque deve eleger uma medida judicial sem conhecer a situação jurídica do terceiro. Se o terceiro estiver de má-fé, e em conluio com o usufrutuário, pode, na contestação, apresentar contrato não condizente com a ação, apenas para forçar a sua extinção e, com isso, ganhar tempo.
Há algum tempo, examinando um processo que tramitou em São Paulo, deparei um cenário como esse. Antes de ajuizar a ação, o proprietário, para conhecer a situação jurídica do terceiro que ocupava o imóvel, apresentou notificação formal inquirindo-o sobre isso. O terceiro, de má-fé, silenciou.
O proprietário escolheu e ajuizou a possessória e, na contestação, o réu juntou contrato de locação firmado com o usufrutuário. O autor pediu a conversão da possessória em despejo. O juiz indeferiu o pedido por falta de previsão legal, extinguiu a ação possessória sem julgamento do mérito, por causa do art. 7º da lei 8.245/91, e deixou de condenar o autor (vencido) nas verbas de sucumbência, por causa do princípio da causalidade.