No condomínio edilício, cada condômino é proprietário simultaneamente de área exclusiva (unidade autônoma) e área comum. Toda unidade imobiliária de propriedade exclusiva tem, como parte indissociável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (art. 1331, § 3º do Código Civil). Para a manutenção da área comum, bem como para viabilizar o exercício do direito de propriedade em imóveis que estejam sob esse regime jurídico, cada condômino deve contribuir, mensalmente, com valor certo em dinheiro. O inadimplemento da verba condominial gera consequências diversas, algumas de entendimento pacífico; outras, controversas.
1) A primeira observação diz respeito à importância da arrecadação pelo condomínio. O montante mensalmente arrecadado destina-se à manutenção do condomínio, ou seja, possibilita o pagamento dos salários, e demais encargos trabalhistas, dos funcionários (porteiro, zelador, faxineiro, segurança etc), da conta de energia elétrica utilizada para o elevador e demais áreas comuns, da conta de água, do serviço normalmente contratado para a manutenção do elevador, da taxa de administração, entre outras. Assim, a falta de arrecadação, evidentemente, torna inviável a subsistência do condomínio.
2) Exatamente por essa razão, o débito de condomínio acompanha o bem e dele não se desvincula enquanto não houver quitação, ainda que haja transferência da titularidade do domínio a terceiro. O adquirente, nesse caso, responde pela dívida de seu antecessor, inclusive multas e juros (art. 1345 do CC), sob pena de sofrer a penhora e venda forçada do imóvel para responder pela dívida. Da mesma forma, se o imóvel é locado ou figura como objeto de direito real (ex: usufruto, superfície), mesmo que a obrigação seja do locatário, usufrutuário ou superficiário, havendo inadimplemento deles, em última instância, quem pode experimentar o prejuízo pela perda do bem, para responder pela dívida, na forma acima referida, é o proprietário.
3) Havendo inadimplemento, o valor será acrescido de correção monetária, multa, juros de mora e, se houver medida judicial, honorários de advogado. Com relação à correção monetária, o acréscimo visa apenas à atualização do valor e deve incidir a partir do vencimento da obrigação.
4) A multa está limitada a 2% (dois por cento). A Convenção de Condomínio pode apenas estabelecer percentual menor. O Código Civil de 2002 inovou nessa parte. Antes, sob a vigência da Lei 4.591/65, a multa poderia ser de até 20% (vinte por cento). A alteração, feita sob a justificativa de adequar tal punição aos padrões do direito privado, foi desastrada, nociva e injusta. Em primeiro lugar, não há no Código Civil nenhuma limitação de multa a 2% (dois por cento). Referido "padrão" não existe. Em segundo lugar, não se pode equiparar tal situação às relações de consumo. No condomínio edilício, se um condômino não paga a conta, a verba é necessariamente rateada entre os demais condôminos, todos inocentes e em situação jurídica idêntica. Se por um lado pode ser abusiva a multa de 20% (vinte por cento) àquele que atrasa apenas alguns dias, por outro lado é extremamente branda, e nesse sentido injusta, a aplicação de multa de apenas 2% (dois por cento) àquele que, sendo devedor contumaz e renitente, deixa de pagar a verba condominial por anos. A verba inadimplida necessariamente é rateada aos condôminos inocentes e desobrigados. Se o orçamento desses for curto, certamente terão de se valer de empréstimos em instituições financeiras para poder, num caso extremo, quitar a parte do inadimplente. E todos sabem, os juros mensais bancários, para empréstimos desses valores, são superiores aos dois por cento da multa.
5) Além da multa, o devedor inadimplente deve responder pelos juros de mora "convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito". Essa é a redação da parte final do parágrafo primeiro do art. 1336 do Código Civil. O dispositivo permite que os juros de mora sejam convencionados de forma diferente, mas, no silêncio da Convenção de Condomínio, serão de 1% (um por cento) ao mês. Os autores, de maneira geral, ensinam que não pode haver na Convenção do Condomínio estipulação de juros superiores a 1% ao mês (de acordo com os arts. 406 e 591 do CC). A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no entanto, já decidiu, acertadamente, que os juros moratórios podem ser superiores àqueles previstos no Código Civil, desde que constem da Convenção de Condomínio (REsp 1002525, publicado em 22.09.2010).
6) Estratégia bastante comum, e legítima, utilizada pelos condomínios, é a de ajuizar medida judicial tão logo haja inadimplemento de um condômino. Com isso, além dos acréscimos acima referidos, sobre o valor da contribuição ainda incidem honorários de advogado (art. 20, § 3º, do CPC), entre 10% e 20%.
7) Os honorários de advogado pagos pelo condomínio também devem integrar a verba indenizatória, nos termos do art. 389 do CC, desde que demonstrados. Honorários de sucumbência (judiciais) não se confundem com os honorários contratuais. Esse tema, no entanto, tem sido objeto de intensas e acaloradas discussões, merecendo análise exclusiva, em outra oportunidade.
8) Em alguns Estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, há leis permitindo o protesto dos boletos de cobrança de condomínio, com a consequente inserção do nome do inadimplente nos cadastros restritivos de crédito. Essa é outra consequência importante, imposta por algumas leis estaduais de eficácia e constitucionalidade questionáveis.
9) O condômino devedor não pode alegar impenhorabilidade do bem de família, com fundamento na Lei 8.009/90.
10) Se o imóvel é ocupado por outra pessoa que não o proprietário, em virtude de relação obrigacional (comodato, locação) ou em decorrência de direito real (usufruto, superfície) e o dever de pagar a contribuição for do ocupante, o seu inadimplemento pode gerar a resolução do contrato ou do direito real. Não fosse assim, o proprietário não teria nenhuma ferramenta para impedir a deterioração (jurídica) de seu bem.
11) A punição ao inadimplente deve ter natureza estritamente patrimonial. Não se pode, assim, considerar o comportamento do devedor, ainda que contumaz, como antissocial para efeito de aplicação da multa prevista no art. 1337, parágrafo único, do CC.
12) Da mesma forma, não se pode impor restrição de uso das áreas comuns, mesmo que de lazer, aos inadimplentes. Tampouco corte d’água. Diversos condomínios vêm procedendo dessa forma, em face da indignação que o inadimplemento gera numa comunidade pequena, sobretudo porque agrava de imediato a situação dos demais condôminos. Apesar de compreensíveis a ira e a repulsa que a situação enseja, a lei não confere esse direito. Ao contrário, não condiciona o exercício da propriedade à pontualidade no cumprimento das obrigações condominiais. O art. 1335, incisos I e II, atribui o direito de utilização pelo condômino tanto de sua propriedade exclusiva quanto das áreas comuns, sem qualquer espécie de restrição. Quando a lei quis restringir, assim o fez de forma expressa. O inciso III do mesmo artigo é a prova irrefutável disso. Para votar em assembleia, o condômino precisa estar quite. Para usar o imóvel (área privativa ou área comum), não há essa exigência. E qualquer restrição imposta pela Convenção de Condomínio, nesse sentido, parece-nos ilegal. No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu haver legalidade na Convenção de Condomínio quando a restrição não disser respeito a serviços essenciais.
13) Tal restrição de limitação de uso, ainda que conste da Convenção de Condomínio, parece atentar contra a dignidade da pessoa humana, comando de ordem constitucional e contra o direito de propriedade. De um lado, é extremamente aborrecedor o inadimplemento por um condômino, principalmente se for daqueles devedores contumazes, que agem de má-fé e visam tão somente a se beneficiar das brechas legais; por outro lado, nem todo inadimplente age de má-fé. Muitas vezes, a impossibilidade temporária, por fatores extraordinários, impõe a falta de pagamento como alternativa única. Seria muito mais nocivo dizer a uma criança, filha de um condômino inadimplente, que ela não pode usar a piscina porque o seu pai ou responsável não paga condomínio. Além disso tudo, a restrição não resolve a questão. E o fato de não haver a sua aplicação, não torna mais vulnerável a posição dos condôminos inocentes, porque como última alternativa, sempre estará a dívida garantida pela unidade imobiliária do inadimplente.