A retomada de terras agrícolas pela via do despejo e o uso da arbitragem

Atualmente, tem-se visto o uso crescente do mecanismo da arbitragem para a resolução de disputas decorrentes de relações agrárias e agroindustriais. Com efeito, o aumento do uso da arbitragem na seara agrícola é uma realidade no Brasil e que merece aplausos, uma vez que comprovada a efetividade desse meio de resolução de conflitos.

Os tipos contratuais que normalmente fundamentam o uso e exploração de terras agrícolas são o arrendamento rural e a parceria agrícola. O regramento jurídico de tais tipos constam da lei 4.504, de 30 de novembro de 1964 ("Estatuto da Terra"), regulamentada pelo decreto 59.566 de 14 de novembro de 1966 ("decreto  59.566/66")

No que tange à parceria, o proprietário de determinada terra agrícola (uma fazenda, por exemplo), cede o uso do imóvel a determinado contratante, o qual, por sua vez, promoverá o desenvolvimento econômico de tal terra, mediante plantio de determinada cultura agrícola, para revenda, por exemplo¹. Trata-se, com efeito, de um verdadeiro empreendimento rural, com plena simetria de informações entre as partes contratantes, em que ambas estão sujeitas ao risco, seja ele inerente à terra agrícola, à qualidade de seu solo, ao conhecimento técnico das partes que compõem a relação contratual, dentre outros.

No bojo de tal relação, de cunho comercial, não é incomum que as Partes estipulem uma cláusula de resolução de disputas por meio de arbitragem, na forma da lei  9.307/96 ("Lei de Arbitragem"). Ao inserir tal método de disputa, devem as partes estarem cientes das consequências dessa escolha. A consequência direta é o afastamento das jurisdições estatais para apreciação do mérito da demanda, ressalvados os casos em que o Poder Judiciário atua de forma cooperativa com o Juízo Arbitral², seja por meio da apreciação de medidas de urgência pré-arbitrais, seja pelas medidas constritivas, reservadas ao juízo estatal.

Nas presentes linhas, objetiva-se examinar a hipótese de existência de conflito, no bojo de determinado instrumento de parceria agrícola, que contenha cláusula de arbitragem para a resolução de todo e qualquer litígio que decorra da referida avença. Uma hipótese que poderia ocorrer, por exemplo, seria quando o parceiro outorgante se sentisse lesado por algum ato praticado pelo parceiro outorgado e iniciasse uma arbitragem sustentando a ocorrência de uma das hipóteses dispostas no art. 32 do pelo decreto 59.566/66, por exemplo: término do prazo contratual, cessão ou empréstimo do imóvel sem o consentimento do parceiro outorgante, ausência de pagamento do aluguel pelo uso da terra, danos causados à terra, dentre outros. No caso da referida disposição legal, o remédio conferido pelo legislador é o despejo³.

A ação de despejo, como se sabe, se processa pelas vias ordinárias. Apesar de sua dúplice natureza (cognitiva e executória). trata-se de ação por meio do qual a parte lesada manifesta o seu interesse pessoal na desconstituição de uma relação jurídica (no caso hipotético objeto dessas linhas, o instrumento de parceria agrícola), para, em seguida, caso procedente a sua demanda, obter a ordem de despejo. O devedor, em sede de contestação, pode até mesmo oferecer depósito a título de caução sobre o valor que entende ser devido e se defender normalmente nos autos⁴.

Outro tipo de ocorrência que pode ser utilizada na defesa da parte requerida em casos de pedido de retomada de terras agrícolas, dá-se na hipótese de que o parceiro-outorgado promove pedido contraposto, alegando a existência de benfeitorias nas terras cuja retomada é requerida. Ou mesmo quando exerce a prática da rotação de culturas⁵ e logra êxito em comprovar que tal prática foi benéfica ao solo, gerou melhorias ao plantio e, ao fim e ao cabo, gerou ganhos financeiros para as terras agrícolas cuja retomada por meio do despejo é pleiteada.

Os pontos acima elencados podem e são recomendáveis que se desenvolvam por meio da arbitragem. A natureza de ação de despejo não confere o direito, supostamente automático, de a parte requerente se dirigir ao Poder Judiciário para o exercício de sua pretensão, sob a alegação de que o despejo teria natureza executória. A natureza de "ação executiva lato sensu"⁶ de tal demanda, ou seja, que exige prévia atividade cognitiva, de tal demanda gera a inevitável consequência de se exercer a pretensão de retomada da terra e pedido de despejo por meio da arbitragem livremente consensuada entre as partes. No entanto, por meio de recente decisão, o STJ entendeu que "Em razão de sua peculiaridade procedimental e natureza executiva ínsita, com provimento em que se defere a restituição do imóvel, o desalojamento do ocupante e a imissão na posse do locador, não parece adequada a jurisdição arbitral para decidir a ação de despejo"⁷.

Apesar do entendimento isolado do STJ, há uma série de precedentes emanados dos tribunais pátrios que, ainda que considerem a ação de despejo como sendo de natureza executória, determinam que as partes discutam a questão em sede arbitral, quando a sua avença contiver cláusula compromissória. A esse respeito, cita-se julgado emanado do TJ/PR:

"Como se vê, antiga lacuna deixada acerca da possibilidade de concessão de tutelas cautelares e de urgência na Lei de Arbitragem foi suprida, mediante previsão de que, antes da instauração do procedimento arbitral – vale dizer, em caráter antecedente – caberá ao Poder Judiciário concedê-la, sendo da alçada dos próprios árbitros, após (ou seja, incidentalmente), dá-las ou nega-las.

E, postas assim as coisas, não há motivo para justificar a cisão da competência para a apreciação das pretensões do locador de resolver a locação e obter a condenação do locatário ao pagamento de encargos locatícios, multas e indenizações pela depreciação do imóvel, sendo de todo recomendável que isso fique concentrado na Câmara de Arbitragem, inclusive para evitar a prolação de decisões conflitantes – por exemplo, uma da Justiça Estadual que, sem fazer coisa julgada (CPC, artigo 504), reconheça que o não pagamento de aluguel configurou infração contratual e outra da Justiça Arbitral que reconheça que a ausência de pagamento foi justificada, ante a inexigibilidade da obrigação

Note-se que não há incongruência em deixar a cargo da Câmara de Arbitragem decretar o despejo por falta de pagamento – inclusive liminarmente, na forma admitida pelo artigo 59, § 1º, IX da Lei 8.245/1991 – e reservar para o Poder Judiciário apenas a execução da medida; afinal, é assim que se procede também em relação aos provimentos condenatórios por ela editados, não se ignorando a distinção entre as ações condenatórias e as ações executivas lato sensu que deram sustentação ao voto condutor do julgamento do REsp 1.481.644/SP.

Resumindo, tanto o pedido de despejo quando o de cobrança devem, em respeito à cláusula compromissória exigido pelo Réu na contestação (mov. 40.1), ser submetidos à Câmara de Arbitragem, devendo ser confirmada, destarte, a sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, porquanto inviável, em razão da incompatibilidade dos sistemas e procedimentos dela e da Justiça comum, a mera declinação da competência"⁸.

Com efeito, é preciso de extrema cautela ao se rotular uma ação de despejo como sendo automaticamente de natureza executória como se revelou o entendimento exarado pelo STJ. É preciso que não se confunda o processamento da ação de despejo com a respectiva ordem de concessão do despejo. Ou, como bem afirma Heitor Vítor de Mendonça Sica, é preciso observar e tratar de forma metodologicamente correta o que se chama de "sincretismo processual"⁹.  Não se trata de processos diferentes, mas de procedimentos diferentes de natureza diversa que ocorrem numa mesma demanda. Nesse sentido é a lição do saudoso Sylvio Capanema de Souza:

"No que tange ao pedido de despejo, concorda a doutrina que a ação é executiva lato sensu, já que a executividade do comando que decreta a desocupação do imóvel é fase do procedimento e não um processo subsequente. Daí se conclui que, nas ações de despejo não se verifica a actio judicati, ou seja, um procedimento autônomo para o cumprimento da sentença, que se fará imediatamente, após a intimação de réu para que desocupe o imóvel no prazo concedido"¹⁰.

No caso de tentativa de retomada de terras agrícolas, caso o instrumento de parceria contenha cláusula compromissória, tal pretensão (retomada-despejo) deverá ser exercida pela via arbitral, por meio pedido de instauração de processo arbitral que vise: 

1.  a desconstituição da relação jurídica mantida com o parceiro outorgado, mediante a resolução do instrumento de parceria agrícola e, em ato subsequente;
2.  a decretação da ordem de despejo, de modo que o parceiro outorgante retome as terras agrícolas cedidas. Não havendo um procedimento pré-determinado para o exercício dessa pretensão seja no Estatuto da Terra, seja no âmbito do decreto 59.566/66, pode a parte requerente se valer, por analogia, das regras atinentes à ação de despejo, previstas na Lei nº 8.245/91 ("Lei do Inquilinato"), em que se determina que a ação de despejo se processo pelo rito ordinário¹¹, com plena atividade cognitiva do julgador, seja ele estatal ou arbitral.

A natureza executiva "lato sensu" da ação de despejo não deve servir de motivo para que uma parte deixe se cumprir o que pactuou com seu parceiro: o de exercer sua pretensão (de caráter cognitivo) por meio da arbitragem, garantindo-se à contraparte o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, com dilação probatória, se necessário, reservando-se ao juízo estatal tão somente atos de constrição (como o processamento de eventual ordem de despejo concedida na arbitragem), não devendo tal ato se confundir com a natureza coercitiva de determinado ato que pode, perfeitamente, ser decidido por árbitros investidos da função jurisdicional. A esse respeito, cita-se, por todos, o entendimento de Cândido Rangel Dinamarco:

"Enquanto as constrições atuam fisicamente sobre as pessoas ou coisas, as coerções têm por alvo o espírito. Daí dizer-se que aos árbitros falta o poder de constrição, mas que poderes de coerção não lhes faltam, os quais são exercidos mediante decisões e não atuações físicas sobre pessoas ou coisas"¹².

Que tal lição seja observada pelas partes contendentes e magistrados em ações que tenham por objeto a retomada de terras agrícolas ou mesmo de forma genérica, de modo anão desvirtuar a natureza da ação de despejo, compatibilizando-a com o seu processamento pela via arbitral.