O desconto na primeira aquisição residencial no Cartório de Registro de Imóveis: 8 teses em prol do consumidor
Tal desconto está relacionada à materialização do direito fundamental à moradia, estampado no art. 6º da CF, revelando-se o Poder Público como agente responsável pela efetivação de tal direito social.
terça-feira, 14 de março de 2017
Atualizado às 09:37
Tendo em vista os muitos problemas advindos na cobrança dos emolumentos perante o Cartório de Registro de Imóveis, nos atos relacionados ao primeiro financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, importa uma averiguação mais detida sobre as teses que vem dando efetividade ao desconto previsto no artigo 290 da lei Federal 6.015/73 - lei dos Registros Públicos.
Tal desconto está relacionada à materialização do direito fundamental à moradia, estampado no art. 6º da CF, revelando-se o Poder Público como agente responsável pela efetivação de tal direito social, por intermédio das funções públicas exercidas pelos Oficiais de Registro e Juízes Corregedores.
Desse modo, enfrentam-se 8 teses encampadas pela jurisprudência em prol do direito à moradia, na concessão do desconto prescrito no artigo 290 da lei 6.015/73, in verbis:
"Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50%."
Tese 1: Defere-se o desconto de 50% nos emolumentos se for o primeiro financiamento habitacional pelo SFH, não importando se o mutuário/consumidor tem ou teve outro imóvel rural ou urbano.
É o primeiro financiamento residencial que enseja o desconto, quando no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação-SFH, que se destina à promoção da construção e aquisição da casa própria para as classes de menor renda da população.
O mutuário pode ser (ou já ter sido) proprietário de outro imóvel urbano ou rural, não importando para fins de deferimento do desconto, desde que seja o primeiro financiamento habitacional, fará jus ao desconto. Assim, se o mutuário, por exemplo, for proprietário de uma casa, adquirida por herança, ou de um terreno, adquirido à vista, fará jus ao desconto, eis que será a sua primeira aquisição residencial financiada. A única hipótese que impede o acesso ao desconto dá-se quando o mutuário já teve outro imóvel financiado pelo SFH.
Nessa linha de raciocínio caminha a interpretação jurisprudencial quanto à regra contida no art. 290 da lei 6.015/73:
"REGISTRO DE IMÓVEIS - CUSTAS E EMOLUMENTOS - Primeira aquisição de imóvel com financiamento pelo SFH - Irrelevância de o recorrente possuir outros imóveis - Redução de 50% quanto aos emolumentos devidos - Exegese do art. 290 da lei 6.015/73 - Precedentes da CGJ - Recurso provido." ( CGJSP -Processo 8.492/15, São Bernardo do Campo/SP, j. 24/3/15, DJ: 15/4/15., relator Gustavo Henrique Bretas Marzagão)1 (grifo aposto)
Ora, fica evidente que, para a concessão do desconto, pouco importa se o adquirente de imóvel financiado já tinha ou tem outros bens imóveis, e sim se esse é o primeiro e único financiamento habitacional. Desse modo, se for o primeiro financiamento habitacional, de rigor o deferimento do desconto dos emolumentos perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Tese 2. O desconto de 50% incide sobre a totalidade dos emolumentos devidos tanto no registro da compra e venda, quanto no registro da garantia (hipoteca ou alienação fiduciária), no primeiro financiamento habitacional.
Vale dizer, tanto os emolumentos do registro da compra e venda, levando em consideração o valor da alienação ou o valor do imóvel, o que for maior, quanto os emolumentos do registro da garantia (alienação fiduciária/hipoteca), levando em consideração o valor da dívida, são alvo do desconto de 50% sobre a totalidade do valor cobrado, no registro do primeiro financiamento habitacional, como ostenta o seguinte julgado da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo:
Registro de Imóveis - Contrato de aquisição de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, com pacto acessório de alienação fiduciária do bem em garantia do pagamento da dívida - Cálculo do valor dos emolumentos - Incidência do desconto previsto no art. 290 da LRP e na Tabela de Custas e Emolumentos anexa à lei Estadual 11.331/02 sobre o registro da garantia e, também, sobre o registro da compra e venda - Orientação firmada pela Corregedoria Geral da Justiça em precedente invocado pelo próprio Oficial Registrador - Inadmissibilidade da adoção de critério diverso em prejuízo do usuário do serviço - Restituição do décuplo do valor cobrado a maior (art. 32, § 2º, da lei Estadual 11.331/02) - Decisão do Juízo Corregedor Permanente acertada - Recurso não provido. (Processo 105.563/09, São Paulo/SP, j. 04.11.2009, DJ: 15/4/15., relator Álvaro Luiz Valery Mirra) (grifo aposto)
Nesse diapasão, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça de SP elucidam no item 112.1, Cap. XX, que:
"112.1. Em caso positivo, a redução para cobrança dos emolumentos prevista no art. 290, da lei 6.015/73, incidirá sobre todos os atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária." (grifo aposto)
Em decorrência, não há amparo jurídico ou legal para frustrar o desconto dos emolumentos que incidem sobre o registro da garantia e, também, sobre o registro da compra e venda, vedando-se, pois, qualquer estratagema para desvirtuá-lo ou mitigá-lo, como a incidência só sobre a parte financiada.
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1 No mesmo sentido : "É preciso ressaltar, portanto, a razão de ser do Sistema Financeiro e a sua principal finalidade que é proporcionar financiamentos para que interessados adquiram sua casa própria, mesmo para aqueles que eventualmente já possuam imóvel menor, que na maioria das vezes é vendido, ou ainda pequenos terrenos. Admitir-se que o legislador pretendeu fiscalizar isoladamente a primeira aquisição de imóvel, independente de financiamento, seria atribuir no Sistema Financeiro a intromissão indevida em negócios imobiliários que nada interferem com a sua principal finalidade que é a de possibilitar financiamentos aos interessados. [...] A alternativa inserida no parecer trazido à colação não decorre do texto legal, que referiu-se à primeira aquisição imobiliária, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (art. 290), sem a utilização de qualquer conjunção". (CGJSP - PROCESSO: 109/89, j. 6/9/89, relator: Hélio Lobo Júnior)
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*Jeferson Luciano Canova é Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Mirandópolis/SP.
